從股價波動來看，市場應該是在反復確認，碧桂園是否已經(jīng)上岸。

今天碧桂園（02007.HK）財報里一個數(shù)據(jù)，已經(jīng)讓市場安心：

截至2022年末，碧桂園在手現(xiàn)金1475億元，相較2022年中期維持不變，總有息負債余額下降至2713.1億元，凈負債率下降8.1個百分點。

現(xiàn)金流就是房企的血液，從過去兩年房企暴雷經(jīng)驗來看，保持半年不失血，足以成為上岸信號。

如果龍湖是轉(zhuǎn)型標桿，那碧桂園則是民營房企生存標桿。

極限壓力之下，一家資產(chǎn)上萬億、布局數(shù)百個城市的房企，如何應對與調(diào)整，直至安然生存下來。

碧桂園的經(jīng)驗與反思，應當值得市場認真消化。

與往年不同，碧桂園此次年報里，將反思與經(jīng)營策略指引，分列在“昨天、今天、明天”的篇章里。

昨天，“公司在利潤表上做出犧牲，但確保了資金鏈安全與信用，同時穩(wěn)步降低了杠桿”。

去年匯兌損益和存貨跌價計提，以及一系列資產(chǎn)騰挪，碧桂園出現(xiàn)了上市以來首次虧損。

但降杠桿確實明顯，與行業(yè)高點2019年相比，碧桂園的有息負債下降近1000億元，股東權(quán)益增加約1000億元。

中午財報發(fā)布之后，碧桂園股價最高拉升7個點，市場似乎確認，碧桂園從昨天活下來了。

今天，“市場修復不是一蹴而就的，公司將合理降低有息負債規(guī)模以匹配市場變化，持續(xù)優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，逐步修復資產(chǎn)負債表”。

碧桂園給出了修復資產(chǎn)負債表的具體路徑：

“進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)；堅持現(xiàn)金流是前提，利潤是核心的方針，做好全面預算管理，以最小代價實現(xiàn)存量資產(chǎn)的保值增值?！?/p>

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化，已經(jīng)成為共識，存量與增量之間的切換，以及保持三四線城市存量項目的開發(fā)節(jié)奏，碧桂園別無選擇。

碧桂園董事會主席楊惠妍，首次出現(xiàn)在業(yè)績發(fā)布會中，她確認了碧桂園未來布局策略，未來一二線和三四線的布局是五五開。

楊惠妍還透露，計劃要用3-5年去提升打造一二線產(chǎn)品的能力，新產(chǎn)品很快將要面世。

明天，“科技智慧建造體系助力開發(fā)業(yè)務提質(zhì)增效，代管代建業(yè)務也會成為公司業(yè)務重點之一。”

如何在管理半徑內(nèi)合理規(guī)劃新項目，聚焦至碧桂園經(jīng)營模式相匹配的市場，堅持房地產(chǎn)主營業(yè)務，發(fā)展代管代建輕資產(chǎn)發(fā)展，同時尋找能夠?qū)崿F(xiàn)第二增長曲線的業(yè)務，是碧桂園明天最重要的任務。

碧桂園總裁莫斌確認，除了科技建造之外，其他的新業(yè)務基本上趨于暫停和收尾。

新時代已經(jīng)到來，去年多次配股后，楊惠妍在碧桂園的持股已下降至52%，這個持股量在行業(yè)內(nèi)仍算高點。

但楊惠妍強調(diào)，“這些年我一直把自己定位成職業(yè)經(jīng)理人。”

無論是富力李思廉，還是融創(chuàng)孫宏斌，他們的反思集中在規(guī)模沖動，以及降杠桿不夠堅決。如果是職業(yè)經(jīng)理人，應該如何經(jīng)營一家房企？

拋卻賭性、回歸常識、貫徹制度是市場共識，楊惠妍強調(diào)碧桂園要回到商業(yè)最基礎(chǔ)的邏輯，即產(chǎn)品力和成本力。

主管投資的碧桂園常務副總裁程光煜表示，碧桂園已重啟拿地，根據(jù)銷售、市場機會做出安排。

面對現(xiàn)實，碧桂園更加努力務實，才能活得越來越好。