截至2023年7月中旬，貴陽多個(gè)樓盤“商品房去庫存”方案陸續(xù)在地方平臺(tái)網(wǎng)站公示。

綜合來看，這些樓盤不同幅度地調(diào)整了商住配比，也就是說，

把縮減的商業(yè)體量，轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?yīng)。

卷無可卷的商業(yè)房產(chǎn)，干脆躺平。已經(jīng)夠卷的住宅開發(fā)，還能再喘口氣。

如今的樓市，哪有什么歲月靜好。商品房去庫存不過也是“兩難相權(quán)取其易”。

多家房企的一番操作中，遮不住滿滿的“求生欲”，

最后還是，住宅“扛下了所有”。

01

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前貴陽貴安至少有5個(gè)樓盤公布了“商品房去庫存”規(guī)劃調(diào)整方案。

其中包括，云巖中交人民大道項(xiàng)目、觀山湖通號(hào)科技城、南明融創(chuàng)國(guó)賓道、龍洞堡首開紫郡、白云綠地新里城等。

這些地塊到底要怎么調(diào)整？

以比較熟悉的中交地產(chǎn)人民大道項(xiàng)目為例。這個(gè)樓盤位于北京路與人民大道交會(huì)處，緊鄰地鐵1、3號(hào)線換乘的北京路站。

在公示中，項(xiàng)目的原規(guī)劃商住比為30:70，本次調(diào)規(guī)后變更為8:92。

原規(guī)劃中，像是寫字樓、公寓、酒店等含有商業(yè)商服屬性產(chǎn)品類型，被大幅度縮減的體量，將全部變?yōu)樽≌?。這幾乎意味著，

在此次調(diào)規(guī)的地塊上，項(xiàng)目從商住轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕凹冏≌薄?/strong>

中交人民大道項(xiàng)目調(diào)規(guī)后示意圖

由于用地性質(zhì)的調(diào)整，項(xiàng)目最高建筑也從250米限高的商業(yè)，大幅降低為150米限高的住宅。

這樣的涉土調(diào)整要是放在過去，不說是“不可能完成的任務(wù)”，至少也比登天還難。

但是2022年以來，面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的復(fù)雜轉(zhuǎn)變，從全國(guó)到地方陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策，為盤紓困。

讓地塊商住比例調(diào)整，得以亮起“綠燈”。

這類支持以更大的力度優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，可以說是除了真金白銀以外，給了樓盤“重生”的機(jī)會(huì)，

從多個(gè)方面為盤活存量地塊，釋放出了正向的信號(hào)。

綜合近期的調(diào)規(guī)公示來看，“商業(yè)轉(zhuǎn)住宅”并非個(gè)例，也是穩(wěn)樓市措施的一種實(shí)質(zhì)性落地。

目前來看，相關(guān)調(diào)規(guī)樓盤包括央企、國(guó)企（國(guó)資控股），以及民企（參股）開發(fā)的項(xiàng)目。從了解到的情況來看，

目前有意愿，或是已經(jīng)“排隊(duì)”加入“調(diào)整”的樓盤，還不止于此。

02

綜合近期去庫存調(diào)規(guī)地塊來看，商住樓盤的調(diào)規(guī)比例各有差異。

總體上，這輪調(diào)整中遵循的一個(gè)方向是，在開發(fā)強(qiáng)度、用地性質(zhì)等因素基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目未修建、未出售部分進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，項(xiàng)目范圍內(nèi)地塊指標(biāo)相互平衡。

就是說這類相關(guān)地塊調(diào)規(guī)，不包括已經(jīng)出售的樓棟、組團(tuán)。在此之外，樓盤項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整也是千差萬別。

甚至有純商業(yè)項(xiàng)目，改頭換面，重新“做盤”。

觀山湖通號(hào)·科技廣場(chǎng)項(xiàng)目，這次的商住比例，

從100:0調(diào)整為55:45；關(guān)鍵指標(biāo)從“零”起步。

通號(hào)·科技廣場(chǎng)地塊調(diào)規(guī)后示意圖

這個(gè)項(xiàng)目一般置業(yè)者并不熟悉，具體位置是在高新區(qū)都勻路上，鄰近白鷺湖區(qū)域，也是區(qū)域中的標(biāo)志性項(xiàng)目。

目前調(diào)規(guī)公示看，主要是將1棟SOHO公寓和1棟LOFT公寓，調(diào)整為了住宅。

這樣的調(diào)整，幾乎曾是區(qū)域開發(fā)中，純商業(yè)項(xiàng)目求之不得的理想出路。

過去，為了應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的去庫存壓力，在產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)，純商業(yè)樓盤“回血”方案也只是停留在，

寫字樓與公寓互轉(zhuǎn)。

即是在商業(yè)商服的大類別中，將辦公樓調(diào)整為同樣有商業(yè)屬性的公寓，從而兼顧居住的需求，便于租住市場(chǎng)的銷售。

在其中，像是花果園雙子塔、大十字貴陽壹號(hào)、河濱公園碧桂園貴陽中心，都曾經(jīng)有過這類操作。

目前從公示的系列樓盤調(diào)整中，商業(yè)與住宅的取舍，反映出兩大類房產(chǎn)不同的市場(chǎng)形勢(shì)。

相對(duì)而言，以寫字樓為代表的商業(yè)市場(chǎng)，其供應(yīng)和庫存情況，

更是一言難盡，懂的都懂。

權(quán)衡市場(chǎng)去化壓力、去化周期等因素，居住類產(chǎn)品一直是更有把握的一張牌。

既然有機(jī)會(huì)調(diào)整為住宅，自然是要先搭上這趟車。

從地方系列新規(guī)出臺(tái)而言，在目前的政策窗口期內(nèi)，

純商業(yè)項(xiàng)目調(diào)規(guī)“破冰”，也是“穩(wěn)樓市”效應(yīng)“滿格”續(xù)航。

03

從中長(zhǎng)期而言，此次項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整，既會(huì)直接影響樓盤后續(xù)開發(fā)，也會(huì)改變區(qū)域市場(chǎng)的整體供需結(jié)構(gòu)。

以老城六廣門周邊為例，周邊已建成銀海元隆廣場(chǎng)，規(guī)劃在建商業(yè)綜合體吾悅廣場(chǎng)，此外貴旅大廈占據(jù)純寫字樓地標(biāo)位置。

區(qū)位商業(yè)配比，處于高位運(yùn)行。

但是在棚戶區(qū)改造過程中，區(qū)域內(nèi)原有居住人口階段性分流，影響了原有的綜合消費(fèi)基礎(chǔ)水平。

區(qū)域商業(yè)隱性的競(jìng)爭(zhēng)，則仍在存續(xù)。

周邊地鐵出入口曾經(jīng)的網(wǎng)紅商業(yè)有待盤活，原合群路沿線的地下商業(yè)街有待打造。

規(guī)劃待建中的還有萬達(dá)酒店地塊、毓秀路棚改地塊等，也有不同程度的商業(yè)供應(yīng)。

在此基礎(chǔ)上，如果新增樓盤項(xiàng)目再以原有供地指標(biāo)要求，僵化地投入商業(yè)開發(fā)，在市場(chǎng)可預(yù)見蛋糕體量中，難免加劇區(qū)域性的供求壓力。

由此來看，此次用地性質(zhì)調(diào)整相當(dāng)于是，

有條件地，給了區(qū)域重新操盤的機(jī)會(huì)。

綠地新里城調(diào)規(guī)后示意效果圖

對(duì)于大比例調(diào)整的樓盤而言，在容積率一定的條件下，將會(huì)影響項(xiàng)目戶型新的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

此外，同盤的差異化、產(chǎn)品梯度等方面如何呈現(xiàn)？居住體驗(yàn)、服務(wù)配套等方面如何調(diào)整？這些都在納入樓盤開發(fā)建設(shè)新的考量范圍。

調(diào)規(guī)后新增居住人口會(huì)對(duì)各類生活圈、交通及市政等配套設(shè)施提出更多需求，最受業(yè)主關(guān)心的還是，

教育，學(xué)位。

目前來看，像是中交項(xiàng)目、通號(hào)項(xiàng)目都對(duì)義務(wù)教育階段的學(xué)位缺口有了預(yù)測(cè)。

從具體的解決方案中，有采取在周邊學(xué)校改擴(kuò)建增加班級(jí)配比等方式。同時(shí)，也對(duì)學(xué)校建設(shè)同步建設(shè)、同步交付使用的提出要求。

當(dāng)然，在棚戶區(qū)改造存在不確定性因素方面，也有項(xiàng)目提出了相對(duì)應(yīng)的解決辦法。

融創(chuàng)國(guó)賓道調(diào)規(guī)后示意效果圖

從目前的市場(chǎng)特點(diǎn)而言，結(jié)合人才引進(jìn)的需求，

在更大范圍內(nèi)推進(jìn)“人才住房”供應(yīng)，也有了更充分的市場(chǎng)空間。

不管規(guī)劃如何調(diào)整，充分地考量置業(yè)影響因素，始終要放在重要的位置。

首開紫郡調(diào)規(guī)后示意效果圖

最直接的也有住宅供應(yīng)量的增加，在同樣利潤(rùn)率和回款周期條件下，會(huì)影響房企產(chǎn)品分期開發(fā)的銷售策略。

重點(diǎn)區(qū)域中，新建住宅的“稀缺性”也將被重置。

土地的面粉加量改款面包，受影響的也會(huì)有，住宅房?jī)r(jià)。

不變應(yīng)萬變的還是，修煉好從動(dòng)工到交付的基本功，持續(xù)地提升產(chǎn)品力，做強(qiáng)配套，做優(yōu)服務(wù)。

單從六廣門與北京路商圈來看，在老城3號(hào)線一期的雙地鐵北京路站上，這手換牌有望為區(qū)域生活消費(fèi)聚集人氣，增加煙火氣。

類似的情況下，也會(huì)因?yàn)闃潜P所在區(qū)域不同，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生各異的雙向影響……

真的，為了這點(diǎn)樓事，誰不是操碎了心。

By 樓參