（張紅兵 徐可）前幾年，承租人經(jīng)營困難，為了讓其繼續(xù)租賃，出租人多次減免租金。

現(xiàn)如今，承租人解約關(guān)店，出租人卻要其補交原減免的租金。

法院怎么判？請看本期案例！

案情介紹

2011年， A公司與B公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定A公司在B公司處租賃2500㎡的場地用于商業(yè)經(jīng)營，租期至2019年7月止，租金為210萬元/年。

租期屆滿前，A公司與B公司又簽訂了《續(xù)租協(xié)議》，將《房屋租賃合同》的有效期延長至2024年8月止，并約定租金降為160萬元/年；如A公司提前解除合同，B公司同意在A公司提出解除合同時給予A公司一個月免租期；A公司可根據(jù)經(jīng)營需要提前解除合同，但需提前兩個月書面通知B公司，A公司無需承擔任何責任。

2020年2月，A公司以經(jīng)營困難為由向B公司發(fā)出《解約函》，要求解除租賃合同。B公司隨后向A公司發(fā)出《回復函》、《免租函》、《降租函》等函件，減免A公司兩個月的租金，下調(diào)租金至79萬元/年，并承諾無論何種原因均不對減免租賃費用進行索賠。后雙方繼續(xù)履行合同。

2022年4月，A公司未再支付租金。2022年5月，A公司又以實難維持經(jīng)營為由向B公司發(fā)出《解約函》，B公司隨后也向A公司發(fā)出《回復函》，減免A公司三個月的租金，并承諾無論何種情況不對優(yōu)惠租金索賠。

2022年9月，A公司再次向B公司發(fā)出《解約函》，提出于2022年11月解除并終止《房屋租賃合同》，于2022年12月閉店撤場。B公司隨后向A公司發(fā)函聲明，如A公司單方解除合同，B公司將對自2011年7月以來給予A公司的優(yōu)惠、降低、免交租金等費用予以追補。

雙方協(xié)商無果，A公司堅決要求解除租賃合同，B公司遂將A公司告上法庭，要求支付所欠租金和水電費，并補交原優(yōu)惠減免的租金。

法院審理

大祥區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，本案爭議焦點有三：

一、解除租賃合同的期限確認及A公司是否承擔相關(guān)解約責任的問題

由于《續(xù)租協(xié)議》系對《房屋租賃合同》關(guān)于A公司提前解除合同應否承擔相關(guān)責任的變更，也是對A公司單方提出解除合同的條件和應承擔法律后果的具體約定，該變更內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力強制性規(guī)定，合法有效。再者，A公司以經(jīng)營困難為由提出解除租賃合同的條件也已成就。故對《續(xù)租協(xié)議》于2022年11月解除予以確認，A公司無需承擔解約責任。

二、A公司應否承擔承租期間的欠付租金和水、電、空調(diào)費等相關(guān)費用的問題

雙方經(jīng)計算和協(xié)商，對A公司尚欠租金和水、電、空調(diào)費共計41萬元并無異議。根據(jù)合同約定，A公司對該款承擔清償責任。

三、B公司是否有權(quán)向A公司計收原已減、免、下調(diào)的租金問題

由于B公司在《免租函》、《降租函》、《回復函》中均承諾無論何種原因均不對減免的租賃費用進行索賠，系B公司對自己權(quán)利的放棄，上述函件和《續(xù)租協(xié)議》系雙方真實意思的表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力強制性規(guī)定，合法有效。故對B公司再提出要求計收原已減、免、下調(diào)租金的主張，不予支持。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同?！钡谖灏倭鍡l第一款規(guī)定“當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內(nèi)不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內(nèi)未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除行為的效力?！睂τ陔p方簽訂合同租賃場地的行為，須踐行自愿原則與誠信原則等民事法律原則。本案中A公司出現(xiàn)經(jīng)營困難欲解除合同，已依照合同約定提前通知B公司，B公司亦應當依照合同約定妥善處理好解約與費用清算等問題。

近年來，隨著線上經(jīng)濟的活躍和經(jīng)濟環(huán)境的變化，部分商場、賣場也不再紅火，陸續(xù)關(guān)停門店，隨之而來的是大幅增加的租賃糾紛，矛盾比較突出的有出租人資金鏈斷裂導致租賃房產(chǎn)停水停電被拍賣、承租人占用租賃場地不撤場、經(jīng)營困難要求減免租賃費用等問題。租賃雙方皆應綜合考慮經(jīng)濟社會環(huán)境和經(jīng)營實際情況，對于租金等事項進行合理約定，和諧商議解決好租賃期間的矛盾，形成良好合作氛圍，共同優(yōu)化法治化營商環(huán)境。