我是紫沐，這是我第391篇日記。

有粉絲說(shuō)我很久沒(méi)寫(xiě)剛需的內(nèi)容，希望我多關(guān)注剛需群體。

那正好最近有兩個(gè)比較熱的瓜：

一個(gè)是Costco進(jìn)駐老黃埔；

一個(gè)是華潤(rùn)萬(wàn)博悅府傳聞引進(jìn)名校。

看似都是利好，但我有不一樣的看法。

現(xiàn)在剛需買(mǎi)房，盡量別碰老黃埔和萬(wàn)博。

先說(shuō)明一點(diǎn)，讓大家別碰老黃埔和萬(wàn)博，不是因?yàn)樗鼈儼鍓K發(fā)展出了問(wèn)題。

在廣州近郊區(qū)域，它們依舊很有想象力。

但板塊發(fā)展沒(méi)問(wèn)題，不代表其他地方?jīng)]問(wèn)題。

比如說(shuō)，溢價(jià)。

老黃埔和萬(wàn)博，去年不少產(chǎn)品還賣6字頭。

像城光、華潤(rùn)悅府、耀勝尊府，去年都賣這個(gè)價(jià)。

而且市場(chǎng)上買(mǎi)單的人不少。

站在2024年4月這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，你當(dāng)然知道他們都買(mǎi)貴了。

但馬后炮沒(méi)有意義，得去思考，當(dāng)初為什么會(huì)有這么多人覺(jué)得值。

答案很簡(jiǎn)單，廣告效應(yīng)。

去年老黃埔和萬(wàn)博還有很多新房在賣，都在砸錢(qián)做推廣。

這就導(dǎo)致你刷到的大部分文章，都在說(shuō)老黃埔和萬(wàn)博未來(lái)發(fā)展有多好，增長(zhǎng)潛力有多高。

這家媒體說(shuō)好，那家媒體也說(shuō)好。

看得多了，你就信了。

在腦海里幻想著，這板塊發(fā)展起來(lái)，賣6萬(wàn)好像真不貴。

但發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，這里有個(gè)bug。

“賣6萬(wàn)不貴”的前提，是板塊已經(jīng)塊發(fā)展起來(lái)了。

不是現(xiàn)階段的老黃埔和萬(wàn)博，就值6萬(wàn)塊。

這就是開(kāi)發(fā)商為什么舍得砸錢(qián)做推廣的原因。

因?yàn)槟芨菀踪u出溢價(jià)。

你刷到的，展示給你看的，都是板塊完善之后的場(chǎng)景模擬。

在這個(gè)場(chǎng)景下，很多人會(huì)看不到那個(gè)bug，愿意為溢價(jià)買(mǎi)單。

有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，今年老黃埔和萬(wàn)博的買(mǎi)家都冷靜了很多。

為什么冷靜了？

因?yàn)檫@兩個(gè)版塊好像突然沒(méi)熱度了。

為什么沒(méi)熱度？

因?yàn)樾卤P(pán)快賣完了。

老黃埔三劍客只剩下尾貨，萬(wàn)博這邊也差不多，只剩個(gè)高價(jià)的華潤(rùn)。

開(kāi)發(fā)商不舍得繼續(xù)砸錢(qián)。

他們更愿意把錢(qián)花在核心區(qū)，今年核心區(qū)新盤(pán)多。

所以老黃埔和萬(wàn)博的美顏濾鏡消失了。

沒(méi)有美化過(guò)后的場(chǎng)景模擬，也就沒(méi)有支付溢價(jià)的沖動(dòng)。

一波流量過(guò)后，市場(chǎng)回歸冷靜。

只留下一批高位接盤(pán)的業(yè)主。

新盤(pán)太多的板塊，普遍都有這問(wèn)題。

在流量作用下，價(jià)格波動(dòng)劇烈。

雖然在理論上，板塊內(nèi)的業(yè)主也可以順勢(shì)做高拋低吸。

但現(xiàn)實(shí)很難。

因?yàn)橘I(mǎi)家看到的是PS后的照片，原圖在開(kāi)發(fā)商手里。

認(rèn)知差距、信息來(lái)源差距，都太大。

所以最后能高拋的往往是開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)家的結(jié)局只有高吸。

這就是老黃埔和萬(wàn)博，溢價(jià)較高的原因。

當(dāng)然了，很多讀者看到這里應(yīng)該會(huì)有疑問(wèn)。

老黃埔和萬(wàn)博溢價(jià)重，是去年的事了。

今年他兩的價(jià)格，都回落了許多，為啥還是不建議碰。

原因很簡(jiǎn)單，它和上篇文章的內(nèi)容有關(guān)。

就是我覺(jué)得老黃埔和萬(wàn)博的價(jià)格重塑還沒(méi)完成。

或者說(shuō)直白點(diǎn)，我覺(jué)得它們還會(huì)繼續(xù)降價(jià)。

理由是什么呢？

是現(xiàn)在核心區(qū)內(nèi)卷的新房太多。

核心區(qū)的價(jià)格內(nèi)卷，肯定會(huì)影響到近郊板塊。

比如老黃埔，雖然今年價(jià)格普遍回落到5字頭。

但別忘了隔壁天河?xùn)|現(xiàn)在也一堆新房賣5萬(wàn)啊。

從板塊發(fā)展這個(gè)角度，天河?xùn)|的規(guī)劃概念是金融城，是廣州未來(lái)珠金琶三大核之一。

未來(lái)產(chǎn)業(yè)密度，天花板高度，都比老黃埔更勝一籌。

或者說(shuō)同樣是畫(huà)餅，天河?xùn)|的餅比老黃埔更誘人。

另外從兌現(xiàn)速度去看，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境一般，大城市的發(fā)展策略也是優(yōu)先發(fā)展核心區(qū)。

也就是把餅吃進(jìn)嘴里的速度，天河?xùn)|也比老黃埔要快。

所以只要天河?xùn)|這堆新盤(pán)繼續(xù)打價(jià)格戰(zhàn)，老黃埔的房?jī)r(jià)就還得降。

降到有足夠的價(jià)差為止。

這不是一個(gè)Costco就能改變的。

商業(yè)確實(shí)是板塊價(jià)值的加分項(xiàng)。

但商業(yè)要成為板塊PK的勝負(fù)手，有個(gè)前提。

就是大家的基本面、想象力，都處于同一水平。

很明顯，老黃埔這兩項(xiàng)基本參數(shù)，都比不過(guò)天河?xùn)|。

萬(wàn)博也一樣。

對(duì)面海珠一堆新盤(pán)在打價(jià)格戰(zhàn)。

海珠的地段和未來(lái)想象力，都不用贅述，和萬(wàn)博肯定不是一個(gè)梯隊(duì)。

但中海大境只賣7萬(wàn)起步。

即將面世的保利東方紅，預(yù)計(jì)也差不多。

那萬(wàn)博這6萬(wàn)多的價(jià)格還能撐多久呢？

這還沒(méi)算上7號(hào)線二期的影響。

現(xiàn)在萬(wàn)博和老黃埔的軌道通勤已經(jīng)解決了。

當(dāng)老黃埔價(jià)格重塑，萬(wàn)博也不可能獨(dú)善其身。

所以現(xiàn)在剛需買(mǎi)房，如果你的目標(biāo)是老黃埔或者萬(wàn)博，是可以再等等的。

等到什么時(shí)候？

等到鯰魚(yú)盤(pán)的出現(xiàn)。

什么是鯰魚(yú)盤(pán)？

就是能重新定義板塊房?jī)r(jià)的樓盤(pán)。

它們有兩個(gè)特點(diǎn)。

第一，產(chǎn)品力強(qiáng)。

對(duì)比目前在售的其他新盤(pán)和存量二手盤(pán)，能不落下風(fēng)，甚至更勝一籌。

第二，性價(jià)比高。

比如越秀觀樾，就是牛奶廠板塊的鯰魚(yú)盤(pán)。

比如中海大境，就是整個(gè)海珠中部的鯰魚(yú)盤(pán)。

比如天河華潤(rùn)、珠花，就是天河?xùn)|部的鯰魚(yú)盤(pán)。

比如之前的保利和頌，就是花地灣板塊的鯰魚(yú)盤(pán)。

比如即將到來(lái)的保利東方紅，有可能成為創(chuàng)新灣的鯰魚(yú)盤(pán)。

比如即將到來(lái)的黃埔圖書(shū)館，有可能成為老黃埔的鯰魚(yú)盤(pán)。

鯰魚(yú)盤(pán)的出現(xiàn)，能重新定義對(duì)應(yīng)板塊的房?jī)r(jià)。

比如觀樾出來(lái)之后，牛奶廠的新盤(pán)和二手，再掛8萬(wàn)就很難賣得動(dòng)。

比如大境出來(lái)之后，海珠中部的新盤(pán)和二手想出貨就得降價(jià)。

所以同樣的，想入手老黃埔和萬(wàn)博，完全可以等鯰魚(yú)盤(pán)出現(xiàn)再行動(dòng)。

比如保利的圖書(shū)館項(xiàng)目，地段不虛老黃埔三劍客。

產(chǎn)品更是以最新標(biāo)準(zhǔn)打造，光戶型就領(lǐng)先一代。

要是賣4萬(wàn)起，均價(jià)5萬(wàn)，那就是老黃埔的鯰魚(yú)盤(pán)。

有鯰魚(yú)盤(pán)可以選，完全沒(méi)必要考慮那些清盤(pán)的尾貨。

至于萬(wàn)博，說(shuō)實(shí)話目前還沒(méi)看到有鯰魚(yú)盤(pán)出現(xiàn)，很可能要等里仁洞的舊改產(chǎn)品。

但之前說(shuō)了，海珠對(duì)萬(wàn)博的壓制力很強(qiáng)。

要是保利東方紅賣6字頭起步，7萬(wàn)均價(jià)。

那萬(wàn)博這些同樣賣6字頭的完全沒(méi)法打，會(huì)被降維打擊。

這不是引進(jìn)名校就能抹平的差距。

更別說(shuō)保利東方紅也有寶玉直這張教育牌可以打。

所以萬(wàn)博后續(xù)價(jià)格重塑的幾率同樣很大。

什么Costco，什么某某盤(pán)引進(jìn)名校，在鯰魚(yú)面前根本沒(méi)看頭。

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，老黃埔和萬(wàn)博都是很好的菜。

但再等一等，這道菜會(huì)更香。