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保利2023年年報:行業(yè)新周期,現(xiàn)金為王

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自2021年下半年開始的這一輪調(diào)整,出清程度之猛烈,幾乎超出所有人預(yù)料。

哪怕是邁入2024年,調(diào)整也尚未看到結(jié)束的跡象:

1、一季度,百強(qiáng)房企銷售額同比下降47%;

2、幾乎所有龍頭房企的股價都創(chuàng)了新低;

3、即便行業(yè)內(nèi)那些曾經(jīng)的大“船”,也被吹得搖搖晃晃。

可歷史告訴我們,悲觀者雖然正確,但樂觀者才有未來。

至少,最壞的日子差不多過去了。而最后留下來的,大概率還是那些既有戰(zhàn)略前瞻預(yù)判,又兼具底線思維的房企,比如保利發(fā)展。

01

穩(wěn)健與進(jìn)取,一個都不少

如何判斷一家企業(yè)的戰(zhàn)略是否正確?關(guān)鍵是看其在行業(yè)調(diào)整階段時的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

就這一點而言,保利的表現(xiàn)堪稱優(yōu)秀。

結(jié)合保利剛發(fā)布的2023年年報,我們來看幾組數(shù)據(jù)。

1、銷售規(guī)模行業(yè)第一。

2023年,保利發(fā)展實現(xiàn)了全口徑銷售額4222億元,市場排名升至行業(yè)第一,是行業(yè)唯一一家過4000億的房企。

保利的這個第一,比排名第二的萬科多了近500億,比排名第三的中海多了近1150億,領(lǐng)先不止一個身位。

按權(quán)益金額算,保利也以3057.1億排名第一。

可能有人會說,在地產(chǎn)行業(yè),規(guī)模不是萬能的;但我想說的是,沒有規(guī)模也是萬萬不能的。

區(qū)別在于,有的企業(yè),是為了規(guī)模而規(guī)模;而有的則是,穩(wěn)健發(fā)展到了一定的規(guī)模。

有興趣的可以看看下面三張圖:







如圖所示,過去三年,TOP10 陣營幾乎每年都在變換,但保利發(fā)展卻一步步向前,直到行業(yè)第一名。

其實吧,保利的第一,一是企業(yè)自身的發(fā)展,二是行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

與以往座次的頻繁更迭不同,保利的這個第一,說服力還是蠻強(qiáng)的。

2、銷售質(zhì)量大概率也是行業(yè)第一。

如果說銷售規(guī)模4222億講的是絕對“量”的維度,那保利在核心一、二線城市的銷售占比,則很好地體現(xiàn)了“質(zhì)”的優(yōu)秀。

數(shù)據(jù)顯示,保利發(fā)展珠三角、長三角的銷售貢獻(xiàn)分別超1100億元和1400億元,兩者合計貢獻(xiàn)撐起了保利4222億銷售額的半邊天。

其中,廣佛合計超800億元、上海超500億元,也就是說,單是廣佛、上海的銷售體量,就是一個千億房企的規(guī)模,城市深耕效果顯著。

都說地產(chǎn)新周期中,得核心城市者得天下。而實際上,保利已經(jīng)擁有了“天下”。

3、權(quán)益購地金額領(lǐng)先:依舊是千億規(guī)模。

整個2023年,保利發(fā)展依然在核心城市加碼。

據(jù)統(tǒng)計,2023年全年,保利有5個月的單月權(quán)益購地金額超過100億元,全年權(quán)益購地金額達(dá)約1359億元,相較2022年的1082億元,增加了277億元。

其中,保利發(fā)展在38個核心城市的拓展金額占比高達(dá)99%。

按全口徑拿地金額計算,其土地投資強(qiáng)度從2022年的30%提升至了2023年的39%。

而大手筆加倉的背后,是保利對市場機(jī)會的判斷:繼續(xù)看好新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會,聚焦城市產(chǎn)業(yè)、人口支撐較強(qiáng)的區(qū)域市場,集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市群。

02

行業(yè)新周期,重構(gòu)護(hù)城河

我們常說,業(yè)績報表是后視鏡,既可以審視企業(yè)階段性的經(jīng)營成果,也同樣是市場得以了解企業(yè)經(jīng)營策略變化的窗口。

年報顯示,公司2023年度實現(xiàn)營收規(guī)模3468億元,同比增長23%;歸母凈利潤120.67億元,同比下滑34%。

營收實現(xiàn)兩位數(shù)增長,利潤卻有一定的下滑,很多人可能充滿疑惑。

但細(xì)看財報,你會發(fā)現(xiàn),這背后的核心原因是保利采取了極致慎重的財務(wù)策略。

據(jù)保利年報表述,2023年公司凈利潤同比下滑的原因有二:

1)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的降低;

2)公司針對當(dāng)前市場情況擬對部分項目計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

對于第一點,不用太多討論,毛利率下滑是事實,也是行業(yè)普遍現(xiàn)象。無論央企巨頭,還是優(yōu)質(zhì)民企,沒有一個例外。

對于第二點,也好理解。

用大白話說就是:行情好的時候,手里的有些貨,原本可以賣100元,現(xiàn)在只值80元了,這20元就得減值,這也是全行業(yè)都面臨的問題。

不同在于,有些企業(yè)采取了穩(wěn)健的財務(wù)策略,一次性的從利潤里扣掉這些減值,進(jìn)而導(dǎo)致利潤總額的下降;而有些企業(yè)就還是按照100塊錢的原值算利潤。

保利之所以如此大規(guī)模的計提減值,原因無非也是兩個:

一是實力夠強(qiáng),有能力減;

二是定力夠足,有意愿減。

在保利看來,當(dāng)下的利潤雖然重要,但長遠(yuǎn)的安全和穩(wěn)健更重要。

實際上,對保利來說,

安全第一的理念,不僅體現(xiàn)在大額計提上,也體現(xiàn)在了龐大的現(xiàn)金儲備上。

年報顯示,2023年,保利的現(xiàn)金儲備再創(chuàng)新高,達(dá)到了1480億元。

1480億元的現(xiàn)金儲備是什么概念?

截至4月22日收盤,各大地產(chǎn)巨頭的市值(人民幣)如下:

華潤置地:1575億

中海地產(chǎn):1181億

招商蛇口:705.8億

萬科:798.2億

龍湖:577億

理論上,保利當(dāng)下的現(xiàn)金儲備可以直接買下:

0.94個華潤置地

1.3個中海地產(chǎn)

1.85個萬科

2個招商蛇口

2.6個龍湖

現(xiàn)金為王,幾乎是當(dāng)下所有人的共識。

自2021年下半年以來,民營房企接連爆雷,防線不斷潰敗。

而引爆這顆雷的引線,就是現(xiàn)金流出了問題。

1、行業(yè)下行周期,現(xiàn)金大于一切。

在這一次史無前例的周期性調(diào)整中,很多企業(yè)暴雷,最直接的原因就是:現(xiàn)金沒了。

2、利潤換不來安全,但現(xiàn)金可以。

江湖上有這么一句話:沒有現(xiàn)金流的利潤都是耍流氓。

有些報表上看似利潤豐厚的企業(yè),卻因一筆幾千萬的利息無法支付而暴雷。

3、利潤反映的是企業(yè)的過去,現(xiàn)金卻代表著企業(yè)的當(dāng)下及未來。

現(xiàn)在的房企,大致可以分為兩類:

為了活著;

為了更好地活著。

沒有現(xiàn)金儲備,或者現(xiàn)金儲備不夠多的,活著是唯一的目標(biāo);

而擁有充足現(xiàn)金儲備的房企,既能保證企業(yè)當(dāng)下的安全,也護(hù)航企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。

當(dāng)然了,龐大的現(xiàn)金儲備之外,保利的很多細(xì)分財務(wù)指標(biāo),也是出類拔萃的:

1)資金回籠率:全年回籠率102%,其中當(dāng)年回籠率78.3%;

2)負(fù)債結(jié)構(gòu):期末公司資產(chǎn)負(fù)債率76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%,分別較期初下降1.56、1.34和2.37個百分點,現(xiàn)金短債比1.28;

3)融資成本:新增融資1371億元,綜合成本僅3.14%,其中,三年期直接融資成本最低降至3.0%。

4)經(jīng)營現(xiàn)金流:139億,連續(xù)6年為正。

03

出清后才是出路,等待黎明

就像羅馬不是一天建成,保利如今的優(yōu)秀也非一日之功。

這其中,很重要的一點是,保利是行業(yè)中為數(shù)不多的擁有頂級戰(zhàn)略能力的房企。

比如,2018年,當(dāng)絕大多數(shù)房企還在追逐規(guī)模時,保利地產(chǎn)就更名為保利發(fā)展,就開始從“住宅+”模式向“不動產(chǎn)開發(fā)+運(yùn)營”模式的升維。

再比如,2022年,保利董事長劉平指出房地產(chǎn)的運(yùn)行邏輯已經(jīng)發(fā)生改變,總體呈現(xiàn)“五化”趨勢:

1)去金融化:企業(yè)端要求房企保持適度杠桿,不能過度借貸;消費(fèi)端也不能把房子作為金融產(chǎn)品,而要回歸居住本質(zhì)。

2)制造業(yè)化:土地紅利不再,必須用制造業(yè)思維和精益管理的理念,不斷提升效益。

3)極致專業(yè)化:產(chǎn)品和服務(wù)都要做到最好。

4)功能民生化:民生保障是最根本的,各大房企,尤其是央企,要廣泛參與到保障房、社區(qū)建設(shè)、基層治理當(dāng)中,發(fā)揮責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

5)競爭格局加劇分化:信用和專業(yè)能力將成為最核心的競爭力,強(qiáng)者恒強(qiáng),行業(yè)門檻也會越來越高。

而保利做出判斷的大背景,是行業(yè)的底層邏輯正在發(fā)生深刻的變化。

劉平判斷,兩大時代正在來臨:

1)行業(yè)正由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的“品質(zhì)時代”。

2)基于不動產(chǎn)空間之上,以服務(wù)為鏈接、多元業(yè)態(tài)有機(jī)融合的,能夠生生不息、不斷進(jìn)化的“不動產(chǎn)生態(tài)時代”也在來臨。

也正是基于上述背景,保利近幾年的整體部署非常清晰:

1、調(diào)倉,為了更好地城市布局。

2023年,保利布局的38個核心城市的銷售占比為88%,市占率達(dá)6.8%,同比提升0.7個百分點;市占率超過10%的城市共27個。

在市場格局高度分化的下半場,高能級市場的高占比,極大地增強(qiáng)了保利發(fā)展的業(yè)績穩(wěn)定性和市場安全墊。

高能級城市的銷售貢獻(xiàn)持續(xù)凸顯,在長三角銷售金額超過1400億元,粵港澳大灣區(qū)超過1100億。

這背后都得益于保利前瞻性的逆周期布局和城市深耕策略。

2、升級,用產(chǎn)品力全面迎戰(zhàn)品質(zhì)時代。

我們說了,當(dāng)下樓市的主要矛盾正在從“有和無”的問題變成“好和壞”的問題。購房者對房子品質(zhì)的要求會越來越高,“既要又要還要”。

按照保利的話說就是:改善主導(dǎo)、品質(zhì)為王。

這其中,2023年上半年開售的廣州保利天瑞最具代表性。

作為保利天字系新中式開山之作,保利天瑞在極短的時間內(nèi)成為了一個現(xiàn)象級的豪宅IP。

1)打破保利體系內(nèi)單盤銷量紀(jì)錄。半年時間,項目銷售業(yè)績已超80億;按照網(wǎng)簽金額算,是廣州第一,粵港澳大灣區(qū)前二。

2)在2023-2024年中國十佳豪宅項目評比中,保利天瑞成為廣州唯一上榜的項目。

天瑞為何能成功?

一句話總結(jié)就是,它做到了把極致稀缺的地段、資源與產(chǎn)品,聚合為一座城市只占1%的頭部資產(chǎn)。

廣州保利天瑞之外,今年即將入市的上海世博天悅也是這樣一個現(xiàn)象級項目。

上海人說,世博天悅是上海碩果僅存的一線濱江豪宅。

項目位于浦東的世博濱江,地處前灘北側(cè),與徐匯濱江隔江相望。

4月18日,項目正式開啟認(rèn)購,推出291套建面約170-400㎡房源,均價16.8萬/㎡,據(jù)說認(rèn)籌數(shù)據(jù)非常不錯。

上海的頂級圈層為何追捧世博天悅,原因還是一個,項目擁有稀缺的“超級景觀資源+超級核心地段+超級產(chǎn)品”,是世界級的稀缺資產(chǎn)。

3、優(yōu)化,用系統(tǒng)和生態(tài)思維全面發(fā)展。

在2023年發(fā)布的《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中,保利發(fā)展首次對外提出“品質(zhì)時代”概念,提出商品房開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡,品質(zhì)居住需求的供需矛盾,將帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

為此,保利發(fā)展響應(yīng)“品質(zhì)時代”的發(fā)展需求,在2023年適時推出“人文社區(qū)”產(chǎn)品服務(wù)戰(zhàn)略,持續(xù)打造產(chǎn)品力、服務(wù)力,推動品質(zhì)提升。

同時,保利重新梳理“天、悅、和”三大旗艦產(chǎn)品系列,通過產(chǎn)品系之間清晰的品牌區(qū)分,應(yīng)用不同的成本、材料、服務(wù)等,給客戶以穩(wěn)定的產(chǎn)品預(yù)期,實現(xiàn)了服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。

04

結(jié)語

機(jī)會只留給有準(zhǔn)備的人,現(xiàn)金為王的時代,也是機(jī)會逐漸臨近的時代。

行業(yè)下行周期,所有人都不容易,保利也不例外。

不同的是,有些人是為了活著,但有些人是為了更好地活著。

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