老破小，正在成為市場(chǎng)上的領(lǐng)跌產(chǎn)品。

在這輪樓市下行的周期里，一線城市的出現(xiàn)了明顯的二八分化。

二手掛牌市場(chǎng)上，有20%左右高品質(zhì)房源的價(jià)格依然堅(jiān)挺，房東也堅(jiān)守著自己的底線。

但作為市場(chǎng)上最主流、總價(jià)在300-500萬(wàn)的老破小，成為了這輪跌幅最大的重災(zāi)區(qū)，全線失守乃至潰??！

老破小的暴跌，也是這輪樓市下跌幅度格外明顯的原因。

作為市場(chǎng)爭(zhēng)議最大的產(chǎn)品，老破小一直以來(lái)都被吐槽：產(chǎn)品過(guò)時(shí)、停車(chē)?yán)щy、環(huán)境差等等不利因素。

今天總爺就來(lái)跟大家聊聊，目前一線城市的老破小究竟跌了多少，以及它們?yōu)槭裁磿?huì)跌？

01

老破小，到底跌了多少？

先說(shuō)結(jié)論：一線城市老破小，基本已經(jīng)回落到2018年底的水平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市的“老破小”，從2016年初開(kāi)始漲價(jià)，起起伏伏，于2021年達(dá)到歷史最高點(diǎn)，然后一路下探至今。

一線城市老破小走勢(shì)，來(lái)源易居

從最近市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)上來(lái)看：

三月上海網(wǎng)簽了20221套二手房，環(huán)比增長(zhǎng)169.5%，似乎數(shù)據(jù)上已經(jīng)在慢慢回升。

但是明眼人都知道，這樣的成交數(shù)據(jù)背后，是上海老破小房東們集體“割肉”換來(lái)的。

前不久總爺跟鏈家中介聊了幾句，著實(shí)有被驚訝到。

過(guò)去上海500萬(wàn)的老破小，現(xiàn)在只要350萬(wàn)左右，直接打七折；

那些地段不好的老破小，曾經(jīng)掛牌200，300萬(wàn)，如今的真實(shí)成交價(jià)格，更是已經(jīng)降到了1字頭。

是的，你沒(méi)看錯(cuò)。

最近上海市區(qū)居然重新出現(xiàn)了很多1字頭的老破小，雖然面積不大，但畢竟也是心心念念的市區(qū)。

上海老破小成交掛牌記錄，來(lái)源鏈家

房?jī)r(jià)腰折的案例更是數(shù)不勝數(shù)：

曾經(jīng)靠著“學(xué)區(qū)房”概念被熱炒的楊浦密云小區(qū)，短短一年時(shí)間，幾乎同樣的房型總價(jià)直降百萬(wàn)。

上海老破小成交掛牌記錄，來(lái)源鏈家

而且，老破小的頹勢(shì)與地段也沒(méi)有太大關(guān)系。上海的外環(huán)外，老破小的近況同樣不容樂(lè)觀。

目前上海豐莊的許多老破小單價(jià)也只有4萬(wàn)不到，總價(jià)100-200萬(wàn)就能在上海外環(huán)內(nèi)輕松置業(yè)。

至于其他一線城市，北京的老破小現(xiàn)狀也是一樣，海淀區(qū)的最牛學(xué)區(qū)房“蜂鳥(niǎo)家園”，44平的房子最高一度賣(mài)到了近千萬(wàn)。

但是現(xiàn)在再去鏈家上看看掛牌價(jià)，500-600萬(wàn)想要出手的賣(mài)家比比皆是。

北京老破小成交掛牌記錄，來(lái)源鏈家

朝陽(yáng)的老破小學(xué)區(qū)房跌的也很厲害，東大橋的老破小農(nóng)豐里小區(qū)，半年跌了100W。

總而言之，無(wú)論是上海還是北京，很多老破小的價(jià)格，已經(jīng)實(shí)打?qū)嵒卣{(diào)到了2018年的水平。

02

老破小，為什么會(huì)跌？

那么問(wèn)題來(lái)了，老破小為什么成為樓市里的領(lǐng)跌產(chǎn)品呢？主要是以下這幾個(gè)原因：

1. 掛牌量與日俱增，踩踏現(xiàn)象明顯。

不得不承認(rèn)，樓市的供需關(guān)系已經(jīng)徹底變化。

上海二手房的庫(kù)存和掛牌量，每天都在快速增長(zhǎng)中。

截止2024年4月，鏈家掛牌量來(lái)到了169021套，相比3月又增長(zhǎng)了近5000套。

哪怕3月份上海二手房的成交量高達(dá)1.8萬(wàn)套，在巨量二手房庫(kù)存面前，老破小的消化速度還是很慢。

也正是因?yàn)榇蟓h(huán)境如此，二手房市場(chǎng)上的價(jià)格內(nèi)卷和拋壓越來(lái)越大。

2. “學(xué)區(qū)”泡沫幻滅，失去價(jià)格支撐。

在眾多類型的老破小中，跌幅最為明顯的一定是學(xué)區(qū)房老破小。

學(xué)區(qū)房作為老破小房源的成交主力軍，其價(jià)格往往與學(xué)區(qū)的優(yōu)劣成正比。

但隨著各大城市陸續(xù)出臺(tái)政策打擊學(xué)區(qū)房炒作，學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不再穩(wěn)固。

比如上海的“分配到?！闭撸o予了普通學(xué)校生源進(jìn)入名校的機(jī)會(huì)，間接降低了學(xué)區(qū)房的價(jià)值。

上海教育政策調(diào)整

一方面，很多頂級(jí)名校的招生方式，已經(jīng)跳出學(xué)區(qū)這個(gè)概念了。

另一方面，當(dāng)下隨著學(xué)歷的貶值，很多家長(zhǎng)也在思考，投入如此巨大的成本求學(xué)到底有沒(méi)有必要。

因此，一旦老破小的相關(guān)教育資源發(fā)生變化，那么房產(chǎn)價(jià)格泡沫也將隨之破裂。

所以隨著“學(xué)區(qū)”溢價(jià)的泡沫徹底消除，市面上像密云小區(qū)那樣的學(xué)區(qū)房割肉成交案例也越來(lái)越多，“以價(jià)換量”已經(jīng)成為了常態(tài)。

3. 物業(yè)被吐槽，居住環(huán)境堪憂。

作為落后于時(shí)代的產(chǎn)品，老破小被大家詬病最多的就是物業(yè)和環(huán)境。

上海普陀區(qū)某老小區(qū)實(shí)拍

在很多的老舊小區(qū)，由于沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)管理，小區(qū)的公共設(shè)施維護(hù)不力，環(huán)境衛(wèi)生狀況也比較差。

上海普陀區(qū)某老小區(qū)實(shí)拍

沒(méi)電梯、沒(méi)物業(yè)，停車(chē)不方便，還有樓板隔音差、不抗震、下水管老化問(wèn)題等等...

上海普陀區(qū)某老小區(qū)實(shí)拍

這些老破小一直以來(lái)的遺留問(wèn)題，也都不是一朝一夕就能改善的。

所以，房子越老，價(jià)值越低是不爭(zhēng)的事實(shí)。

4. 拆遷造富夢(mèng)碎，急售房源增加。

過(guò)去市面上還有那么一部分人，買(mǎi)市中心的老破小可能是在博未來(lái)的老破小拆遷。

因?yàn)橐郧暗睦掀菩?，雖說(shuō)環(huán)境不咋樣，但始終都有“拆遷暴富”的可能。

上海拆遷政策

但是現(xiàn)在的一線城市，也已經(jīng)過(guò)了那個(gè)“拆遷造富”的年代。

隨著市區(qū)新房供應(yīng)的增加，機(jī)會(huì)越來(lái)越多，市面上客戶的選擇也越來(lái)越多。

相比新房老破小大多位置更好，但真實(shí)的居住體驗(yàn)，很多是這樣的：

一線城市老破小

有些老破小的奇葩戶型，甚至是這樣的：

一線城市老破戶型代表，來(lái)源鏈家

這樣的大背景，也就導(dǎo)致了“業(yè)主急售”、“誠(chéng)心出手”的情況比比皆是。

鏈家聊天記錄

看二手房的人本來(lái)就在減少，看老破小的人群就更少了。

03

老破小，未來(lái)會(huì)如何？

從短期來(lái)看，如今的老破小面臨著有史以來(lái)最嚴(yán)重的拋壓，房?jī)r(jià)下行的頹勢(shì)短期難以逆轉(zhuǎn)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，房子的價(jià)值隨著年份增長(zhǎng)而下降，也同樣是一個(gè)不可逆的過(guò)程。

在總爺看來(lái)，學(xué)區(qū)光環(huán)褪去，拆遷夢(mèng)想澆滅，與新房差距過(guò)大，這些都是老破小在這輪調(diào)整中暴跌的導(dǎo)火索。

同時(shí)伴隨房地產(chǎn)進(jìn)入改善周期，愿意選擇老破小這種房子的人群就更加少了。

用總爺一位營(yíng)銷總朋友的話：“住過(guò)新房的人，很難再住回老破小?！?/strong>

但一線城市的老破小，畢竟有地段的屬性在，性價(jià)比也慢慢跌出來(lái)了。

根據(jù)易居研究院發(fā)布報(bào)告，截至今年一季度，一線城市老破小的價(jià)格泡沫已經(jīng)顯著減少，降至只有5%。

一線城市老破小泡沫，來(lái)源易居

這也讓很多人開(kāi)始思考，現(xiàn)在是否是購(gòu)買(mǎi)老破小的良機(jī)？

隨著老破小重新開(kāi)始回歸自住邏輯，加上如已經(jīng)跌回2018年的價(jià)格，激發(fā)了各大一線城市二手房市場(chǎng)的活力。

另外，上海正大力推行老舊小區(qū)改造的“美麗家園”計(jì)劃，很多老破小的社區(qū)環(huán)境，有機(jī)會(huì)迎來(lái)一定程度的改善。

上海老舊小區(qū)改造計(jì)劃

對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，由于出色通勤和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，老破小仍然會(huì)長(zhǎng)期占據(jù)市場(chǎng)成交大頭。

“先上車(chē)后換座”，同樣不失為一種選擇。

在性價(jià)比足夠高的情況下，選擇對(duì)這類產(chǎn)品過(guò)渡，依舊是很多年輕人的最佳選擇。

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