我是紫沐，這是我第408篇日記。

最近咨詢二手房的粉絲變多了。

到底買新房，還是買二手？

其實(shí)你能想到這個(gè)問題，已經(jīng)比很多人聰明了。

你別不信，現(xiàn)在很多買家，對(duì)二手市場就是零了解。

所以有時(shí)候我覺得人挺雙標(biāo)的。

一方面強(qiáng)調(diào)買房是件大事，要謹(jǐn)慎要全面。

一方面能完全拋開龐大的二手房體系，只知道跟著軟文看新盤。

這對(duì)自己辛苦積攢的財(cái)富，也太不負(fù)責(zé)了點(diǎn)。

我覺得買房這件事，概括起來就兩步：

1.確定自己的購房需求和購房預(yù)算。

2.根據(jù)需求和預(yù)算，從符合條件的新房和二手房里面，做篩選。

那很明顯，在篩選之前，你至少得分清楚新房和二手都有什么優(yōu)缺點(diǎn)吧。

新房有什么優(yōu)點(diǎn)？

樓齡新、產(chǎn)品新、得房率高、銷售態(tài)度好。

具體的不需要贅述，軟文上都有。

但二手有什么優(yōu)點(diǎn)？

很多人不清楚，因?yàn)檐浳牟粫?huì)寫。

有人說二手便宜，好砍價(jià)。

這說法沒問題。

但目前二手便宜和大環(huán)境有關(guān)，等經(jīng)濟(jì)和市場回暖，二手未必便宜。

更懂一點(diǎn)的，會(huì)說二手信貸更靈活。

這說法也沒問題。

你看最近這么多超貸續(xù)命的，就知道二手金融花樣多。

但我覺得二手最大的優(yōu)點(diǎn)，其實(shí)是確定性。

你買二手房，所見即所得。

房子的優(yōu)點(diǎn)是什么，缺點(diǎn)是什么，你不用猜，眼里心里都有數(shù)。

與之相比，新房是期房，它存在交付上的不確定。

PPT上的園林、外立面、交標(biāo)、學(xué)位。

和最后交付的園林、外立面、交標(biāo)、學(xué)位。

可以是買家秀和賣家秀的區(qū)別。

不確定，就代表了風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上過去幾年，新房貨不對(duì)板的案例太多了。

而且不是那種小盤，很多還是網(wǎng)紅盤。

比如，琶洲南的學(xué)位。

比如，海珠保利天珺、濱江上都、湖光悅色的園林和外立面。

比如，新世界云耀、萬博和樾府的交標(biāo)。

甚至，還有很多延遲收樓的，就金融城都有，更別說邊郊板塊。

所以對(duì)比之下，買二手房不用面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，就是很大的優(yōu)勢。

你買二手，最多一個(gè)月跑完手續(xù)過完戶，你就安心了。

你買新房，得擔(dān)心個(gè)一兩年等交付。

萬一貨不對(duì)板，還得繼續(xù)擔(dān)心樓盤會(huì)不會(huì)改，不改怎么辦。

很累的。

而且除了交付上的確定性。

新房和二手，在價(jià)格上的確定性，也不一樣。

一定要記住啊，一買一賣才是閉環(huán)，落袋為安才是盈利。

你多少錢把房子買下來不重要，多少錢把房子賣出去更重要。

賣房按的是什么價(jià)？二手價(jià)。

所以二手房價(jià)永遠(yuǎn)比新房房價(jià)更有參考意義。

新房定價(jià)，它包含了預(yù)期。

比如園林、外立面、交標(biāo)、學(xué)位的交付預(yù)期，比如板塊的發(fā)展預(yù)期。

但前面說了，新房交付天生自帶不確定性。

甚至可以說，經(jīng)濟(jì)越差，這種不確定性越高。

所以新房房價(jià)，往往不能反映房子最真實(shí)的價(jià)值。

只有等新房變成二手，才能看出它到底有多少水分。

老黃埔和萬博，就有一堆活生生的例子。

很多前兩年的網(wǎng)紅新盤，房價(jià)原形畢露了。

所以買二手房最大的優(yōu)點(diǎn)，不是什么便宜或者信貸靈活。

而是它的確定性。

你不用擔(dān)心交付會(huì)貨不對(duì)板。

也不用擔(dān)心價(jià)格會(huì)比新房更虛高。

也只有當(dāng)你把新房和二手的優(yōu)缺點(diǎn)都了解清楚。

你才能更全面地思考，到底是新房適合你，還是二手適合你。

接下來的思考和選擇，主要還是根據(jù)需求和預(yù)算去做。

比如說，你買房是為了孩子明年讀書。

或者說，房租快到期了，打算直接買房住。

這種對(duì)交付時(shí)間有要求的購房，明顯就只能買二手。

另外說句得罪人的話。

如果你對(duì)孩子教育真的很重視，或者短期就要用到學(xué)位。

二手名校永遠(yuǎn)比新房名校優(yōu)秀。

要想清楚一個(gè)概念。

新房引進(jìn)的，僅僅是教育資源。

這教育資源，最終能不能變成好學(xué)位，誰說了都不算。

唯一有資格評(píng)價(jià)的，只有時(shí)間。

所以真正的名校從來都是沉淀出來的，不是貼出來的。

稍微扯遠(yuǎn)了一點(diǎn)，回到篩選的問題。

預(yù)算也是一個(gè)篩選項(xiàng)。

比如500萬以下，我覺得優(yōu)先考慮新房是沒問題的。

因?yàn)檫@個(gè)預(yù)算段，對(duì)應(yīng)的板塊以遠(yuǎn)郊和近郊為主。

這些地方有兩個(gè)特點(diǎn)。

一個(gè)，是后續(xù)供應(yīng)量非常大。

一個(gè)，是產(chǎn)品對(duì)房價(jià)的影響，比地段對(duì)房價(jià)的影響，更大。

所以在邊郊和遠(yuǎn)郊板塊，買最新的產(chǎn)品，更能保持長久的房價(jià)競爭力。

買新房還是二手。

說到底，就是一道測試買家認(rèn)知能力和思考能力的考題。

而你的錢包，將對(duì)你寫下的答案負(fù)責(zé)。