上半年從中央到地方政策松綁加力提速，但對成交的提振作用邊際遞減，城市間分化加劇，改善品質(zhì)型需求得以持續(xù)釋放。上半年全省市場總體呈現(xiàn)疲弱態(tài)勢。供應大幅回落，需求明顯下調(diào)，成交均價下滑，庫存總量微跌，去化周期延長。

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PART.1

全國動態(tài)

中央政策基調(diào)保持寬松，側重點轉向“去庫存”

2024年上半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立并加速推進，白名單項目已獲批近萬億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”。

PART.2

政策變動

以舊換新步入密集落地期，亟待提升政策協(xié)同力

2023 年，在消費品行業(yè)盛行多年的“以舊換新”政策首次進入房地產(chǎn)市場，其最初由部分房企自行發(fā)起，隨著“去庫存”需求逐漸強烈，部分城市逐漸演變?yōu)橛傻胤秸疇款^，該政策的一大亮點在于部分國企將參與舊房收購，從而打通新房和二手房市場交易通路，以實現(xiàn)促進商品房銷售、帶動樓市回暖的最終目的。

CRIC觀點：推進力度加大、各項配套政策能夠及時跟進調(diào)整，對 “ 去庫存 ” 將產(chǎn)生一定推動作用 ， 但影響樓市回暖進程的核心因素仍在于房貸利率調(diào)整的節(jié)奏和力度 。首先，從政策本身來說，“以舊換新”政策目前主要依靠各地因城施策，且落地案例偏少，尤其是對于國企收購資金來源等核心問題目前仍缺乏好的解決方案，對于地方債務突出的地區(qū)，為收購舊房進一步舉債的難度較大，收購資金來源問題需要全國性的解決方案；再者，市場各方主體參與度有待進一步提高，尤其是房企參與度的提高意味著選購新房范圍的擴大，有助于提高購房者參與意愿。然而，從根本上來看，“以舊換新”可以提高交易效率，但其實施規(guī)模受到資金、房地產(chǎn)庫存分布區(qū)域不均衡等問題限制，難以創(chuàng)造大規(guī)模的新增需求。當前樓市癥結主要在于需求不振，“以舊換新”政策對于樓市回暖更多是輔助作用，核心影響因素還是房貸利率后續(xù)的調(diào)整節(jié)奏和力度。

PART.3

土地市場

企業(yè)拿地意愿大幅收縮，成交規(guī)模創(chuàng)新低

2024年上半年江蘇省涉宅類土地成交362.97萬方，同比下跌60.66%，成交創(chuàng)半年度土地交易規(guī)模的新低，房企投資仍主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，對于核心城市郊區(qū)以及部分三四線投資將繼續(xù)走弱。

2024年上半年江蘇省省內(nèi)九城中南京成交建面146萬方位居首位，其次為揚州49萬方，徐州以34萬方位居第三位；價格方面，蘇州、無錫、揚州三城成交樓面價高于去年，其余城市由于成交地塊中郊區(qū)占比較大，拉低了樓面均價。

PART.4

住宅市場

鹽通等7城上漲，其余城市整體表現(xiàn)不及預期

2024年上半年江蘇省新房成交面積844.65萬方，同比下降40.91%。2024年以來，房地產(chǎn)市場雖然出現(xiàn)一些積極信號，但是整體下行壓力不減。半年度僅鎮(zhèn)江與南通成交呈現(xiàn)上漲，其余各城市市場依舊繼續(xù)下行。在各項政策持續(xù)發(fā)力下，未來新房市場下行態(tài)勢將有所放緩，但由于居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力，新房市場或仍處于筑底階段。

2024年上半年江蘇省商品住宅均價19867元/㎡，同比下滑13.70%。12城中，11城均價同比下降，其中揚州受推盤結構和成交轉淡等影響，均價跌幅達到17.36%，跌幅最大；1城同比上漲，鎮(zhèn)江受改善需求驅(qū)動影響，同比漲幅為0.09%。整體來看，2024年上半年全省以價換量，房價大幅下調(diào)。

南京：2024年上半年南京新房市場成交168.58萬㎡，同比下滑55.35%，整體房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，6月雖有4-5月前期利好新政加持和房企業(yè)績沖刺，整體成交復蘇情況不及預期。南京城市基本面尚佳，需求面臨階段性瓶頸，目前仍處于調(diào)整期；成交均價26063元/㎡，同比下滑12.57%，主要受推盤結構和成交轉淡等影響。

蘇南：2024年上半年蘇南城市整體表現(xiàn)明顯下滑，蘇南各市成交量跌幅均超過20%，三城市成交均量價齊跌，因各城市房企推盤延續(xù)“減量提質(zhì)”策略，加之越來越多的項目借助政策東風，積極自救，特價房+強渠道或成“標配”，因此價格均明顯下滑。

蘇中：2024年上半年蘇中城市中南通與鎮(zhèn)江市場表現(xiàn)優(yōu)于預期，其中南通成交量同比上漲16.38%，多數(shù)項目以價換量，成效顯著。鎮(zhèn)江是唯一量價均有漲幅的城市，其余城市成交量均下滑，整體市場韌性不足，市場需求量保持低位。

蘇北：2024年上半年蘇北市場整體表現(xiàn)不容樂觀，核心城市徐州、淮安、鹽城與連云港成交表現(xiàn)均呈現(xiàn)下降趨勢，隨著樓市下行，市場客戶量不足，蘇北各城市市場壓力倍增。價格方面，以價換量貫穿整個蘇北市場，但效果并不顯著，各城市價格同比均下滑。

PART.5

需求結構

剛改及改善市場需求恒定，高改溢價能力更強

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在6-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達到70%及以上，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場主力需求且需求相對穩(wěn)定。從各面積段的價格來看，南京及蘇南等高能級城市的溢價能力更高，尤以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品最突出。

PART.6

開盤監(jiān)測

房企推盤積極性均不高，受市場影響去化率下跌

2024年上半年江蘇省新房總推盤量9459套，同比下滑65.07%。半年度僅南京、南通、鹽城、蘇州、無錫、常州與揚州7個城市有推新，其余城市推盤量掛零，房企仍以去化原有庫存為主。去化率方面，本月江蘇省整體去化率17%，環(huán)比下滑9個百分點。

PART.7

房企動態(tài)

標桿房企占據(jù)TOP3，TOP10房企市占率達36%

保利發(fā)展、招商蛇口與萬科地產(chǎn)穩(wěn)居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計市占率達36%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻超100億元，TOP10房企入榜門檻突破40億元。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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