最近，東北證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬在“鳳凰灣區(qū)財(cái)經(jīng)論壇2024”上提出，“房價(jià)一旦下跌，連40元的咖啡都不敢喝了”，讓人有點(diǎn)猝不及防。

　　此前對房地產(chǎn)持續(xù)低迷的討論，主要是影響國民經(jīng)濟(jì)的宏觀視角，諸如通脹、土地財(cái)政和GDP增長。房地產(chǎn)行情和個(gè)人消費(fèi)之間的關(guān)系，是比較冷門的話題。而且，付鵬的觀點(diǎn)和此前的主流觀點(diǎn)相反，頗具爭議性。

　　過去的主流觀點(diǎn)是高房價(jià)抑制了消費(fèi)，這也是支持房地產(chǎn)調(diào)控“下狠手”的主要依據(jù)之一。按照這種觀點(diǎn)，房價(jià)越高，購房支出在收入中占比就越高，擠占了其他的消費(fèi)項(xiàng)目。所以，抑制房價(jià)等于釋放了消費(fèi)力。

　　應(yīng)該承認(rèn)，這種觀點(diǎn)很符合“經(jīng)濟(jì)直覺”，因此很容易被大眾接受。

　　不過，也有反對者提出，不應(yīng)忽視購房帶動的消費(fèi)增長。裝修、購置家具和家用電器，都是“大消費(fèi)”，消費(fèi)拉動力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于剩下“買菜錢”的“小消費(fèi)”。既然房市行情一向是“買漲不買跌”，所以抑制房價(jià)非但不能增加消費(fèi)，反而會導(dǎo)致房市低迷降低了消費(fèi)。這種“反直覺”的觀點(diǎn)，好像也有一定的道理。

　　那么，實(shí)際情況到底如何呢？招商宏觀的張靜靜團(tuán)隊(duì)今年4月29日的《居民消費(fèi)回暖的結(jié)構(gòu)性特征》報(bào)告中有專門的研究，通過分析2005年至今五輪房市景氣周期和消費(fèi)趨勢的關(guān)系，得出的結(jié)論是：房價(jià)走勢與整體消費(fèi)變化的關(guān)系并不緊密。

　　從數(shù)據(jù)上看，這一結(jié)論是可以成立的。邏輯似乎上也可以講得通。房地產(chǎn)拉動的“大消費(fèi)”和買房省下的“小消費(fèi)”此消彼長，是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，而不是消費(fèi)總量的變化。可支配收入的流動性約束，才是決定消費(fèi)總量的剛性約束，和買房不買房關(guān)系并不大。

　　但是，這一研究結(jié)論或許可以解釋此前四輪房地產(chǎn)周期和消費(fèi)趨勢變化的相關(guān)性，卻并不適用于當(dāng)下。因?yàn)?，這一研究中，房價(jià)上漲的“財(cái)富效應(yīng)”是盲區(qū)。

　　“財(cái)富效應(yīng)”正是付鵬觀點(diǎn)的主要依據(jù)——消費(fèi)降級因房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)消退和企業(yè)降本增效，中產(chǎn)階級受房屋價(jià)值縮水影響顯著，形成消費(fèi)降級循環(huán)。

　　 所謂“財(cái)富效應(yīng)”可以這樣理解：房價(jià)上漲帶來的資產(chǎn)性收入，產(chǎn)生了額外的消費(fèi)動力。這在“有房一族”的中產(chǎn)人群中，普遍存在。房價(jià)長期上漲的預(yù)期穩(wěn)固，“手上有房心中不慌”，為退休養(yǎng)老、失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留的儲蓄不再必要，提高了消費(fèi)在可支配收入中的占比，甚至有了消費(fèi)借貸的底氣。

　　 “財(cái)富效應(yīng)”作用在微觀的消費(fèi)心理層面，對消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生潛移默化的作用，很難定量分析。誰也做不到“預(yù)計(jì)十年后房價(jià)漲多少，今年我能多花多少錢”的精準(zhǔn)消費(fèi)，無非是房價(jià)上漲預(yù)期穩(wěn)定，花錢就松點(diǎn)。

　　 此前二十年，房價(jià)上漲預(yù)期一直很穩(wěn)定、很樂觀，幾乎不受政策調(diào)控形成的短周期影響?！霸秸{(diào)控越漲”的規(guī)律形成的慣性思維是“反正政策一放寬，房價(jià)又上一個(gè)臺階，沒什么可擔(dān)心”，該花的不該花都花了。

　　 所以，招商團(tuán)隊(duì)用房市景氣的短周期和消費(fèi)趨勢作數(shù)據(jù)作比較的觀察方式，是有局限性的。這種短周期觀察，只能觀察到可支配收入的變量影響，觀察不到“財(cái)富效應(yīng)”穿越周期的恒量影響。

　　 只有等潮水退去后，才能看到沙灘。 “房價(jià)一旦下跌，連40元的咖啡都不敢喝了”并非臆想夸大，而是當(dāng)下正在發(fā)生的。

　　 2022年至今，長達(dá)二十年的房產(chǎn)升值預(yù)期終于被打破?！笆种杏蟹俊钡?，心里也慌了。實(shí)際上，“財(cái)富效應(yīng)”迅速退潮，對中產(chǎn)人群全年齡段、全方位打擊。最先“反轉(zhuǎn)”的還不是“40元一杯咖啡”的消費(fèi)領(lǐng)域，而是金融行為。

　　 首當(dāng)其沖的是2015年第五輪調(diào)控后踩著“周期尾巴”上車的“新中產(chǎn)”。 2018年-2023年購置房產(chǎn)的，六成是80后，三成是90后。很多人才被高比例首付、高房價(jià)掏空“六個(gè)錢包”，還要承受歷史高位的按揭利率，不得不自救。不僅自己要節(jié)衣縮食，還得再刮一遍“六個(gè)錢包”，以提前還貸的方式盡可能止損。

　　 70、80世代的“老中產(chǎn)”也沒好到哪里去。“以房養(yǎng)老”、“賣房上岸”的中長期財(cái)務(wù)成了鏡花水月，只能以增加儲蓄的方式增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)安全感。

　　 目前的情況，不是高房價(jià)擠占了消費(fèi)，而是高儲蓄增加擠占了消費(fèi)。這是房價(jià)下跌導(dǎo)致中產(chǎn)人群資產(chǎn)性收入增長預(yù)期消失、經(jīng)濟(jì)安全感下降后的應(yīng)激反應(yīng)。

　　 汽車和茅臺都賣不動了，“新中產(chǎn)”鐘愛的“潮牌”迅速落潮，“老中產(chǎn)”身份標(biāo)志的米其林也不香了。

　　 這輪消費(fèi)沖擊最為顯著的是“四大一線”。

　　 2024年6月，北上廣深的社零同比增速比5月分別大幅下滑了12.8、11、10.2、3.2個(gè)百分點(diǎn)，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

　　 如此明顯的社零滑坡，頗為費(fèi)解。四大一線上半年的經(jīng)濟(jì)增速的確放緩了，但也僅是放緩，對消費(fèi)領(lǐng)域的傳導(dǎo)作用不應(yīng)該那么顯著。問題還是出在房地產(chǎn)。四大一線的調(diào)控政策相繼放寬后，樓市表現(xiàn)不溫不火，沒有預(yù)期中的“反轉(zhuǎn)”。最后的救市預(yù)期幻滅了，四大一線的中產(chǎn)人群終于到了“夢醒時(shí)分”。當(dāng)初“財(cái)富效應(yīng)”效應(yīng)有多強(qiáng)，現(xiàn)在的退潮就有多猛。

　　 事到如今，我們必須正視房產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系。房產(chǎn)占中國家庭財(cái)產(chǎn)的80%之重，這塊“大蛋糕”縮水導(dǎo)致資產(chǎn)性收入預(yù)期的下降，怎么可能不影響消費(fèi)？

　　 房地產(chǎn)打個(gè)噴嚏，幾萬、幾十萬的家庭資產(chǎn)人間蒸發(fā)，“連40元的咖啡都不敢喝了”還是說得太輕了。如果房價(jià)大幅下跌，中國能有多少中產(chǎn)家庭幸存？多少消費(fèi)動力將會化為烏有？失去消費(fèi)升級的動力，產(chǎn)業(yè)升級之路能走多遠(yuǎn)？

　　 我們低估了資產(chǎn)性收入對中國經(jīng)濟(jì)的重要性，正在為此付出代價(jià)。