我是紫沐，這是我第418篇日記。

有粉絲說，距離我上一次寫各版塊分析，已經(jīng)過了幾個(gè)月。

期間很多樓盤都有大幅調(diào)價(jià)，能不能根據(jù)最新價(jià)格，再重新寫寫。

嗯，這確實(shí)是個(gè)好選題。

畢竟我的樓市理念，選籌比擇時(shí)更重要。

這第一篇，就從萬博開始吧，最近問的人比較多。

后續(xù)會(huì)陸續(xù)更新其他板塊，可以mark一下。

在正文開始之前，再回答一個(gè)最近問得比較多的問題：

現(xiàn)在是不是抄底時(shí)機(jī)？

其實(shí)答案都藏在近幾篇文章里。

和突然興奮的大V不一樣，我始終認(rèn)為，現(xiàn)在不是反轉(zhuǎn)，還在努力止跌的路上。

很多人把股市那套拿來說事，說股市能瞬間跳漲，樓市為啥不行？

因?yàn)楣墒惺钦呤小?/strong>

它可以靠貨幣政策強(qiáng)行拉漲，而且門檻很低。

比如手里拿著10幾萬，存銀行看不上，做大額投資又沒資格，投資渠道其實(shí)很少。

這時(shí)候操盤手跟你說，股市會(huì)有波機(jī)會(huì)，你跟不跟？

一堆人就這么沖進(jìn)去接盤，把股市給拉起來了。

但樓市不一樣，樓市門檻很高。

就算操盤手利好盡出，很多人都沒能力跟。

10幾萬首付，做房產(chǎn)投資，和送死有什么區(qū)別。

所以樓市復(fù)蘇更看重基本面。

供過于求的趨勢(shì)減緩，能止跌。

供需平衡，能回穩(wěn)。

經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候起來，就業(yè)什么時(shí)候穩(wěn)定，老百姓什么時(shí)候有錢，決定需求。

土拍什么時(shí)候能克制，新房什么時(shí)候能停止內(nèi)卷，決定供應(yīng)。

而樓市現(xiàn)在的供需關(guān)系如何，距離供需平衡還有多遠(yuǎn)，我想大家都心里有數(shù)。

所以如果有實(shí)際住房換房需求，那可以買。

畢竟我們確實(shí)走在止跌回穩(wěn)的路上。

但你說要抄底做房產(chǎn)投資，我是不建議的。

別看那些開發(fā)商個(gè)個(gè)發(fā)海報(bào)要漲價(jià)，等這波情緒過了，依然還得求著人買。

別把股市追漲殺跌那套搬到樓市來，這完全是兩碼事。

如果哪天樓市跟股市一樣，變成徹底的政策市。

我想以房子自帶杠桿的屬性，沒人能承受股市那樣的劇烈波動(dòng)。

回到萬博本身。

萬博不值得做投資。

這種增量供應(yīng)巨大的地方，是沒有稀缺性可言的。

但它挺適合自住。

在東進(jìn)南擴(kuò)還被人們掛在嘴邊的時(shí)候，萬博經(jīng)常被拿來和老黃埔比較。

現(xiàn)在幾年過去了，很明顯，萬博略勝一籌。

城市界面、商業(yè)配套、地鐵密度、教育資源，整體的居住舒適度，萬博都比老黃埔要好很多。

如果你在天河上班，我覺得萬博是比老黃埔更宜居的選擇。

當(dāng)然，同等價(jià)位，如果你是在西部上班，那建議看看廣鋼或者花地灣，通勤會(huì)更舒服。

現(xiàn)在買萬博，新房比二手要香不少。

從居住體驗(yàn)上說，新房實(shí)用率更高、戶型設(shè)計(jì)也更合理。

從保值角度，考慮到退出機(jī)制，如果現(xiàn)在買二手，等后面萬博這批新規(guī)房進(jìn)入二手市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)完全不夠打，也更難做到保值。

萬博和樾府除外。

萬博和樾府綜合素質(zhì)很能打，也是萬博第一代六邊形。

真論居住舒適度，我覺得比越秀萬博城要好不少。

之前最大的詬病是貴，吐槽過很多次，一手買入的基本都套了。

但現(xiàn)在和樾府開始陸續(xù)進(jìn)入二手市場(chǎng)，遇到急售的業(yè)主，價(jià)格合適完全可以撿漏。

而新房里面，主力樓盤就兩個(gè)：

長(zhǎng)隆萬博悅府和越秀萬博城。

為什么沒有耀勝新世界？因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)力太弱。

不管軟文怎么去包裝，耀勝新世界的戶型產(chǎn)品，就是不夠打。

實(shí)用率只是一方面，更重要是產(chǎn)品線很亂。

最終導(dǎo)致的結(jié)果，就是業(yè)主圈層不夠純粹，等進(jìn)入二手市場(chǎng)，是不小的利空。

疊加溢價(jià)偏高、學(xué)位靠蹭的缺點(diǎn)，對(duì)比萬博悅府和萬博城，缺少競(jìng)爭(zhēng)力。

萬博悅府稱得上萬博第二代六邊形。

對(duì)比第一代六邊形和樾府，在學(xué)位和產(chǎn)品戶型上，做了進(jìn)一步迭代。

但它同時(shí)繼承了和樾府最讓人詬病的缺點(diǎn)，就是溢價(jià)。

萬博悅府最新均價(jià)，是6萬+。

這個(gè)價(jià)格，都快趕上天河、海珠這些板塊的標(biāo)桿新盤了。

而且隔壁越秀萬博城，對(duì)它的壓制力非常強(qiáng)。

論品質(zhì)，萬博城的學(xué)位、配套、戶型，都不輸萬博悅府。

除了位置偏了點(diǎn)，通勤沒那么便利，其他屬性沒有明顯差距。

更要命的是什么，萬博城是接近萬套供應(yīng)的超級(jí)大盤。

而這個(gè)超級(jí)大盤，目前位置最好的組團(tuán)，均價(jià)也不到5萬。

那6萬+入手萬博悅府，很可能會(huì)重走和樾府業(yè)主的老路：

住著是舒服，但一算賬，是虧的。

所以萬博悅府，如果真要買，一定得是自住買家，并且長(zhǎng)期自住。

不然等到置換那天，都未必能回本。

至于萬博城，我覺得更像一個(gè)房?jī)r(jià)穩(wěn)定器。

這種接近1萬戶的超級(jí)大盤，如果后續(xù)弱勢(shì)組團(tuán)定位300-400萬總價(jià)，對(duì)番禺房?jī)r(jià)是一波洗牌。

比如大石、南浦、洛溪、番禺廣場(chǎng)、市橋、祈福、亞運(yùn)城這些板塊的業(yè)主，就很可能成為萬博城的潛在客群。

只需要把房子賣掉，再加百來萬杠桿，就能在地段、配套和學(xué)位上，都獲得全面升級(jí)。

對(duì)自住買家來說，誘惑力很大。

但由于萬博城自身的體量，內(nèi)部存量競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，價(jià)格很難往上沖。

也就意味著，整個(gè)萬博的房?jī)r(jià)，都容易被萬博城給平衡掉。

所以萬博城很像是萬博的縮影。

不適合投資，但自住挺不錯(cuò)。

如果你當(dāng)下有買房換房需求，萬博值得去了解。