11月18日，老牌一線城市廣州祭出吃奶大招——大幅松綁落戶政策！

雖說廣州戶口含金量不能跟京滬倆大佬相提并論，但對于在廣州打拼、孩子在廣州讀書的家庭來說，絕對是幫了大忙。

尤其對于諸多自身學(xué)歷不高的民營企業(yè)主以及海量的外來務(wù)工人員來說，尤其如此…

當(dāng)天發(fā)布的《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》向社會發(fā)布公開征求意見。

這次松綁落戶新政，以“簡化程序、降低門檻、拓寬渠道、分類施策、入戶全覆蓋”為目標(biāo)。

按照當(dāng)前征求意見稿內(nèi)容表述，可以概括為“兩增兩寬一優(yōu)化”，我這兒直接給大伙兒劃重點(diǎn)：

首先，在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7區(qū)內(nèi)擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋，且在本市連續(xù)繳納社會保險滿 1 年的人員，可申請入戶；

第二，最近的連續(xù) 36 個月內(nèi)，在廣州實(shí)際繳納的個人所得稅稅額累計在 20 萬元以上的人員，可申請入戶；

第三，博士、碩士、本科落戶年齡均放寬5歲，全日制大專學(xué)歷或全日制技師學(xué)校高級工班，35周歲以下，在本市連續(xù)繳納社保滿一年均可落戶；

第四，進(jìn)一步放寬投靠子女落戶，明確了投靠子女僅需一人有戶籍5年，在此之前要求“所有子女均具有本市戶籍”，除此之外還完善安置入戶類人員適用范圍；

第五，取消積分制入戶年度名額限制，積分達(dá)到年度分?jǐn)?shù)線即可申請入戶，此外還放寬積分制入戶年齡限制，申請年齡由45歲放寬至50歲…

以上雖然還只是“征求意見稿”，但咱大伙兒誰也不是外賓，一般拿著形成文字材料“征求意見”了，那這事兒基本上就百分之八九十了。

一直以來，廣州學(xué)歷落戶一言難盡，張口就是本科起步，只要了解一下廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和外來務(wù)工大軍的實(shí)際情況，就知道這個門檻其實(shí)挺高的；

另一方面，廣州的落戶途徑也相對有限，光看子女投靠那一項要求“所有子女均具有本市戶籍”就知有多苛刻。

而這，就為進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整落戶政策提供了不小的空間！

上一輪廣州實(shí)行遷入戶政策還是在2019年，據(jù)統(tǒng)計，在此后的5年時間里，廣州市年均戶籍遷入人口約23萬。

盡管戶籍人口、城鎮(zhèn)化率、人口結(jié)構(gòu)等方面都得到了質(zhì)的提升，但對于這座總常住人口直奔2000萬的老牌一線城市而言，這點(diǎn)增量顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

那有老鐵可能要問了——

“距離九月底的那次批量松綁樓市過去還不到兩個月，廣州又使這么大勁搶人，該不會是樓市又熄火了吧？”

非也！

事實(shí)正相反，廣州樓市回暖趨勢簡直不要太明顯！

我們只要看看10月份與11月份前兩周的成交情況，就真相大白了。

根據(jù)廣州市住建局披露的最新數(shù)據(jù)——

10月份，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽10418套，網(wǎng)簽面積高達(dá)112萬㎡；

網(wǎng)簽面積環(huán)比增長100%，此外，到訪量、認(rèn)購量均呈現(xiàn)出大幅度增長。

進(jìn)入11月份以后，廣州新建商品住宅明顯呈現(xiàn)出加速痕跡——

11月1日-17日，廣州新房網(wǎng)簽已達(dá)3815套，其中，第一周網(wǎng)簽1150套、第二周網(wǎng)簽1695套，第三周的11月15日-17日已網(wǎng)簽970套。

目前，市場普遍預(yù)計第三周整周的最終成交規(guī)模能干到2000套！

縱向?qū)Ρ纫幌?，?.29”新政后，6月份的新建住宅網(wǎng)簽規(guī)模為7632套，創(chuàng)上半年最高紀(jì)錄；

隨后的7、8、9月份又回落到了5000套上下，情況與九月底批量政策性利好之后的表現(xiàn)完全不可同日而語。

在琶洲南、黃埔新城、番禺大學(xué)城等等一些熱門新房板塊，甚至出現(xiàn)了看房、談?wù)劭?、算價格挑燈夜戰(zhàn)的場面…

同一時期內(nèi)，廣州市二手住宅的交易情況也跟著活躍起來了！

10月份，全廣州二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)13188套，網(wǎng)簽面積125.8萬㎡，環(huán)比分別增長29.5%、26%。這個成績堪稱2024年的第一高、近5年來的第二高。

進(jìn)入11月份后，二手房的周均網(wǎng)簽規(guī)?；旧暇S持在2500-2700套之間，超80%的板塊二手房網(wǎng)簽量呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢。

貝殼APP相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：10月份廣州二手房的看房人數(shù)達(dá)到了97893人次，創(chuàng)年內(nèi)新高。

市場交易端持續(xù)活躍，帶來的另一重結(jié)果就是——二手房的議價空間出現(xiàn)了持續(xù)收窄。

盡管當(dāng)前市場仍舊呈現(xiàn)的是買方市場格局，目前，廣州市二手住宅平均議價空間已回落至8.1%，較9月份收窄0.6個百分點(diǎn)。

截至目前來看，廣州市二手住宅網(wǎng)簽均價已連續(xù)5周上漲。

買賣雙方的心態(tài)正在發(fā)生著微妙的變化，眼下尚處在量變階段，一旦積累為質(zhì)變，地球人都知道會發(fā)生什么。

果不其然！廣州新房、二手房交易雙雙走強(qiáng)，直接壓低了去化周期：

截至8月末，廣州市新建商品住宅可售面積大約為1500萬㎡，去化周期近27個月；

而到了10月末，上述兩個數(shù)值分別縮減到1317萬㎡和21.7個月。

與此同時，廣州市二手房的平均去化周期也從大于136天收窄到了125天；

據(jù)樂有家小伙伴反饋：一些地段好、品相好、性價比高的房子掛出1個月就能成交。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會近期給出的數(shù)據(jù)顯示：

10月份，廣州二手房按揭付款方式占比達(dá)到了54.28%，環(huán)比上漲了7.57個百分點(diǎn)。

這一變動提示當(dāng)前寬松的信貸環(huán)境已大大刺激按揭需求；

而老百姓敢加杠桿買房，也意味著大家對宏觀經(jīng)濟(jì)與自身財務(wù)債務(wù)的預(yù)期均在改善。

對于想要投資廣州或者想在廣州安家與改善自住的家庭來說，另一需要格外注意的事兒莫過于：新房供應(yīng)很快就要斷檔了！

2023年，廣州總共出讓43宗宅地，除越秀區(qū)外，其余每區(qū)分到4-5宗地塊，這把雨露均沾也是沒誰了。

可是到了2024年，情況卻急轉(zhuǎn)直下——

1-6月，廣州市僅出讓了區(qū)區(qū)4宗涉宅地！

盡管10月份土拍成功出讓5宗涉宅地（含天河區(qū)金融城東區(qū)地塊、荔灣區(qū)河柳街以及海珠區(qū)琶洲3宗地塊），但整體仍然呈現(xiàn)出“質(zhì)優(yōu)價高、供應(yīng)集中”的格局。

就目前看，天河區(qū)的主力供應(yīng)集中在天河?xùn)|智慧城、金融城東區(qū)；

海珠區(qū)的主力供應(yīng)集中在琶洲板塊、南洲路以及三滘立交等地塊；

荔灣區(qū)的主力供應(yīng)集中在花地灣、鶴洞路汽修廠以及西關(guān)河柳街。

簡單理解就是——對于純剛需或純首改而言，幾乎就沒啥增量供應(yīng)！

若政策端持續(xù)發(fā)力、需求端持續(xù)放量如此雙向奔赴下去——

上行壓力傳導(dǎo)至價格端恐怕只是時間問題！

如今，這座老牌一線城市又祭出了松綁落戶大招，順手開啟了新一輪“搖人”大戰(zhàn)。

眾所周知，目前人口總規(guī)模與增長形勢雙雙迎來拐點(diǎn)，越是到人口存量階段，核心城市間的搶人大戰(zhàn)就越是停不下來。

所以說，廣州這把操作，不僅是獅子大開口，更是妥妥的提前布局！

如果不出什么意外的話，該輪到新廣州人進(jìn)入放量模式了。

而這，極有可能進(jìn)一步盤活整個廣州樓市置換鏈條——

廣州這座老牌一線城市，又有其特殊性，它的房價不像其它三座一線城市那么貴，但經(jīng)濟(jì)底子與配套資源又名列前茅。

對于大量的普通人而言，廣州的性價比立馬就突顯出來了！

最顯而易見的優(yōu)勢在于，新廣州人在賣掉老家的房子后分分鐘可以上車。

可能有小伙伴要問：“主城區(qū)不是供應(yīng)緊張、沒貨了嗎？”

實(shí)不相瞞，主城區(qū)有沒有貨與新廣州人并沒有多大的直接關(guān)聯(lián)。

新廣們初次在穗安家，大多屬地緣性客戶。

簡單說，大家更傾向于以平時搬磚地點(diǎn)為圓心，以數(shù)個地鐵站直達(dá)的通勤距離為半徑，結(jié)合自身預(yù)算選擇買房地。

如果這位老鐵剛好是在主城區(qū)搬磚，那大概率會選擇距搬磚地較為鄰近的周邊外圍區(qū)域板塊買房。

另一方面，不少新廣家庭尚且處于價格敏感階段，挑選總價實(shí)惠、月供溫和、功能性較齊全的住宅，依舊是他們的主要選房方向。

符合上述條件的二手房極有可能成為廣州此番落戶新政最直接的受益者！

而騰讓出剛需或首改二手房的老廣或資深新廣，則極有可能出于改善自住或半住半投資的意圖重新殺入高階市場。

如此一來，廣州市與新廣原籍地，以及廣州市內(nèi)部的剛需-改善置換鏈條也就重新得到了盤活。

而對于廣州無數(shù)的改善家庭來說，配套成熟、環(huán)境優(yōu)越、品質(zhì)優(yōu)秀的好房子則是他們接下來一段時期重點(diǎn)關(guān)注的對象。

可問題就是，此類新房產(chǎn)品的后續(xù)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)出預(yù)警，從當(dāng)前的潛在土拍情況來看，短期內(nèi)幾乎沒有實(shí)質(zhì)性緩解可能。

因此，潛在改善購買力被推向次新二手住宅市場，是遲早的事！

瞅見沒？即使廣州樓市并不像深圳樓市那般表現(xiàn)瘋狂，這源于兩座城市人地矛盾的尖銳程度存在質(zhì)的差別。

但在土拍市場縮量供應(yīng)、信貸端長期寬松以及需求端持續(xù)放量的三重壓力之下，前期經(jīng)歷超調(diào)的廣州樓市，終將迎來作為老牌一線的價值理性回歸。

放眼全國來看，未來1-3個季度內(nèi)很可能有越來越多的城市，加入觸底反彈的隊列…

接下來，關(guān)于一線市場接下來迅速的變化，可以掃碼添加微信，我們會將了解到的最新信息與你分享。

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