這段時間雨花萬象天地的消息還是挺多的，現(xiàn)在不僅logo已經(jīng)正式掛了起來，部分大屏幕也已經(jīng)點亮了，整體效果看起來還是很不錯的，一時間大家都十分振奮。

雨花萬象天地的基本情況是總計14.3萬㎡，含約12.4萬㎡商業(yè)、1.9萬㎡MIX商業(yè)街區(qū)。這個體量我認(rèn)為還是可以的，但不算特別大，之前燕子磯萬象天地的商業(yè)面積達到了21萬㎡，顯然兩者在體量上不是一個級別。

現(xiàn)實體量

不過我注意到單看12.4萬㎡雖然不小，但其并不是完全一個單體建筑，而是分為了兩個主體，中間通過跨樓層連廊連接起來。如果12.4萬㎡是完全一個單體，那么內(nèi)部的整體空間感包括中庭的大小看起來會很大，而現(xiàn)在是兩個分開的單體，那么視覺層面內(nèi)部的空間縱深感肯定會小很多。

也就是說如果游客并沒有通過連廊完整的逛一圈，只在其中一個單體建筑中游玩的話，實際的體感商業(yè)面積也就在6萬㎡左右。而且即使逛全，視覺層面的第一印象也會停留在6萬㎡左右，而不是12萬㎡。畢竟單體6萬㎡和12萬㎡的空間尺度是不一樣的。

而這個體感體量就與河西南部的金地中心十分接近了，金地中心的商業(yè)面積是7萬㎡，所以雨花萬象天地實際上相當(dāng)于兩座連廊相連的金地中心加一條商業(yè)步行街，我認(rèn)為這是比較貼近現(xiàn)實的商業(yè)體量描述。

內(nèi)卷加劇

雨花萬象天地直接位于地鐵S3號線沿線，而這條線貫穿南站、鐵心橋、西善橋、河西南部等地。這意味著雨花萬象天地的商業(yè)輻射能力是比較強的，尤其對本地西善橋以及鐵心橋一帶的居民。這勢必對安德門大街沿線的商業(yè)集群，包括楚翹城、雨花世茂52+、雨花客廳、宜悅城等產(chǎn)生一定程度上的分流。

同時對河西南部的商業(yè)也存在不小的分流，不過這個過程并不會持續(xù)很長時間。

一方面河西南部的人口相對有限，人口的大頭主要集中在油坊橋西側(cè)的一大片范圍內(nèi)。另一方面河西南部的商業(yè)布局并不少，規(guī)劃層面吳侯街附近是一個商業(yè)集群，雖然目前實際運營的只有金地，但基本的商業(yè)需求實際上已經(jīng)可以得到滿足，未來正榮和嘉華起來后，實際上就形成了一定的商業(yè)壁壘，其他板塊的商業(yè)想吸河西南？基本實現(xiàn)不了。

另外永初路站的親橙萬象匯也即將面世，距離雨花萬象天地僅兩站，可以說是直接與雨花萬象天地展開肉搏。

親橙萬象匯的商業(yè)總建筑面積約13萬㎡，雖然總建筑面積和雨花萬象天地是一個級別，但由于其是一個單體建筑，所以內(nèi)部的視覺開敞感明顯會更好，可以發(fā)揮的空間也更大。

根據(jù)此前的消息，雨花萬象天地計劃于2024年12月開業(yè)，南京親橙萬象匯預(yù)計2025年5月1日開業(yè)，前后相差不過半年左右。因此我認(rèn)為在整個南部人口沒有特別大幅度增長的情況下，從明年年中開始，整個南部秦淮新河?xùn)|西廊道這一片的商業(yè)競爭壓力將陡然提升，甚至進入到一種白熱化的水平。

而也因為這一帶商業(yè)布局的均衡，導(dǎo)致S3沿線所有商業(yè)組團未來的商業(yè)輻射范圍都將被動收縮到有限的范圍內(nèi)，個個都強，就等于都不強，畢竟沒有太多市場空白，想要長期脫穎而出很難。又或者直接上演大魚吃小魚的戲碼，部分點位的商業(yè)可能會在這個過程中逐漸喪失競爭力。

不過倒也不用過度擔(dān)心，目前的人口數(shù)據(jù)，不管是建鄴區(qū)還是雨花臺區(qū)其人口都是一個逐漸增長的態(tài)勢。除了大量的新南京人加入了進來，很多原先住在老城區(qū)的老南京人也因為這些年外圍新城的快速成長，逐漸外移。所以我認(rèn)為長遠(yuǎn)來看，這不算是一個大問題，但中短期看，人口的增長畢竟沒有那么快，那么這段時間商業(yè)體的高強度競爭對商家來說壓力不小。