兩天前，

曾經(jīng)的宇宙第一房企碧桂園在時(shí)隔一年半之后，首次披露業(yè)績。

截止2024年中，總資產(chǎn)約1.2萬億，總負(fù)債約1.13萬億。凈資產(chǎn)從3096億元，縮水到741億?？偨杩畛?500億，手中現(xiàn)金不到67億（不含受限制現(xiàn)金。）

近一年半合計(jì)虧損2169億，相當(dāng)于楊老板每天一覺醒來，就要虧掉5億多。

唉……

30年地產(chǎn)牛市，結(jié)局不過如此。

過去十年，娃哥寫了十余篇碧桂園的稿子，平均每年一篇。寫的是碧桂園，也是地產(chǎn)十年的興衰、轉(zhuǎn)折、血淚和恥辱。

今天，

借著碧桂園，娃哥再寫最后一曲悲歌：一曲黑鐵時(shí)代的挽歌。

如果你是2011年加入碧桂園的高管，上班的第一天大概率會收到一本贈書。

沃爾瑪創(chuàng)始人山姆·沃爾頓的自傳《富甲美國》。

為什么是這本書？

楊國強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)時(shí)碧桂園一沒有國企背景，拿不到便宜的錢；二沒有品牌背書，很難有品牌溢價(jià)；三還沾染了大組織的臭毛病，效率下降。

想要解決以上問題，答案就在沃爾瑪。

他認(rèn)為，沃爾瑪?shù)某晒υ谟诔岣吡速Y本運(yùn)轉(zhuǎn)率和勞動生產(chǎn)率。

只要能讓碧桂園像沃爾瑪一樣足夠快：拿地快、蓋樓更快、資金流轉(zhuǎn)更更快，就能在地產(chǎn)行業(yè)復(fù)刻一個(gè)沃爾瑪般的奇跡。

圍繞“三快邏輯”，碧桂園在其內(nèi)部先后迭代了一套套“暗號般”的管理模型。

比如，789法。

新入市項(xiàng)目，開盤一周內(nèi)去化率不低于70%；拿地后，首期開工需銷售80%的貨量；新入市項(xiàng)目，開盤當(dāng)月銷售率要達(dá)到90%。

比如，567法。

拿地后，5個(gè)月開盤銷售，6個(gè)月現(xiàn)金回籠，7個(gè)月收支平衡。

之后，上述兩套模型升級為速度更快“4568法”。

拿地后，4個(gè)月開盤，5個(gè)月內(nèi)回款，6個(gè)月現(xiàn)金流回正，8個(gè)月資金再利用。

再然后，“4568法”再次升級為更快的“3451法”。

拿地后，3個(gè)月開盤，4個(gè)月現(xiàn)金流回正，5個(gè)月資金再利用，1年內(nèi)資金回籠兩次。

看到這里，你們能想到什么？

快周轉(zhuǎn)，高杠桿。

嗯，

保守詬病的地產(chǎn)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)”，源自于碧桂園，而后又復(fù)制到全國9成以上的民營房企。

尤記得，

當(dāng)年碧桂園出來的項(xiàng)目總，憑借這套模式的熏陶與錘煉，可以以雙倍年薪輕松入職到中梁、旭輝、佳兆業(yè)等諸多房企。碧桂園，一度成為中國地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的黃埔軍校。

如今，

那些花兒都謝了。

2012年，碧桂園為了高周轉(zhuǎn)的落地，推出了一項(xiàng)員工激勵計(jì)劃。

當(dāng)年的楊總可能想不到——

十多年后的今天，這套計(jì)劃衍生出的變種，能遍布中國幾乎所有的房企。

當(dāng)年碧桂園的這套計(jì)劃，叫“成就共享”：

如果某項(xiàng)目可以在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金全部回籠，且達(dá)到一定的利潤標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以分享該項(xiàng)目利潤的20%。

可能行業(yè)外的人，對房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤的20%沒概念。

舉個(gè)例子吧。

2012年底，碧桂園的一個(gè)區(qū)域總完成指標(biāo)后，拿到的現(xiàn)金激勵是8000萬。

這大概是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人在任何一家民營企業(yè)中可以實(shí)現(xiàn)的最高成就。

2014年，碧桂園為了更快的高周轉(zhuǎn)，再次升級激勵計(jì)劃，推出了“同心共享”的合伙人制度：

碧桂園員工可以入股項(xiàng)目，跟投獲得超額利潤分紅。

公司高管和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，被要求強(qiáng)制入股，當(dāng)年的單個(gè)項(xiàng)目10萬起步。

你說你沒錢？

沒關(guān)系，公司借給你。

碧桂園某高層領(lǐng)導(dǎo)被迫跟投500萬，但個(gè)人只有200萬。碧桂園公司作為擔(dān)保，為這位高層從銀行貸款300萬。

當(dāng)然，

碧桂園要的也不是你的錢，要的是你的命。

只有看到你把身家性命賭了進(jìn)去，公司才放心關(guān)鍵時(shí)刻你能拿命來保高周轉(zhuǎn)。

就在那一年，碧桂園拿下廣州鳳凰灣地塊。

下面這張圖中的破爛民房，就是當(dāng)年鳳凰灣的項(xiàng)目部。

營銷中心開放前的三個(gè)月，這里集中了當(dāng)年工程和營銷兩個(gè)部門。一二樓辦公，三樓睡覺。銷售員推著電動車出去發(fā)傳單、上門拜訪、拓客。

娃哥的一位故人，當(dāng)年就在這個(gè)項(xiàng)目上。

用她的話說，

項(xiàng)目總也睡在這個(gè)破房里，每天咬著腮幫、眼睛血紅。

項(xiàng)目總常說，我的錢全砸在這個(gè)盤，房都抵押了。目標(biāo)沒完成，誰都別想要，要死一起死。

當(dāng)年的廣州碧桂園鳳凰灣，創(chuàng)下了全國樓市的最快開盤和最快回款記錄。

——拿地第二天，樁機(jī)進(jìn)場；第一周，銷售員進(jìn)場；第六個(gè)月，銷售過半；第九個(gè)月，清盤再投。

目標(biāo)達(dá)成，年末結(jié)算，員工跟投收益率50%以上，項(xiàng)目總收益破千萬。

2018年，碧桂園曾出現(xiàn)一幕鬧劇。

某項(xiàng)目的誓師大會上，員工集體喝雞血宣誓：奮戰(zhàn)15天，沖刺5000萬。

都特么21世紀(jì)了，還在玩歃血為盟的爛梗。

事后，碧桂園澄清喝的是雪碧，雞血就是擺擺樣子。

呵……

如果你的全部身家都跟投壓在這個(gè)目標(biāo)上，就算喝雞血又能怎么樣。

看到這里，你們能想到什么？

跟投機(jī)制。

嗯，

讓地產(chǎn)從業(yè)者集體打雞血的“跟投機(jī)制”，也源自于碧桂園，而后又復(fù)制到全國9成以上的民營房企。

2014年，碧桂園楊國強(qiáng)主席做了一個(gè)決定：

項(xiàng)目監(jiān)理自己做。

正常情況下，一個(gè)工地要有三方：甲方、監(jiān)理和施工方。

監(jiān)理存在的意義是，確保施工方按照圖紙和國家規(guī)范來操作。既代表開發(fā)商利益，也為未來業(yè)主確保工程質(zhì)量。

碧桂園發(fā)現(xiàn)，

所有監(jiān)理都自己做，如果每年開發(fā)2000萬㎡，監(jiān)理費(fèi)10塊/㎡，每年能剩下2億監(jiān)理費(fèi)。

更重要的是，

自己做監(jiān)理，可以大大提高項(xiàng)目進(jìn)度，高周轉(zhuǎn)更快。

同年，碧桂園總裁莫斌簽發(fā)《碧桂園集團(tuán)強(qiáng)制自行監(jiān)理實(shí)施方案》：

10月1日起，碧桂園開始推廣“自行監(jiān)理”，新開工項(xiàng)目都要用一家名為國晟監(jiān)理的公司。

國晟監(jiān)理的母公司，叫伊東置業(yè)，董事長是楊國強(qiáng)主席的女兒楊惠妍。

除了監(jiān)理公司之外，

碧桂園的很多項(xiàng)目上，還能經(jīng)常看到一個(gè)施工方的名字：廣東騰越。

廣東騰越是誰？

廣東騰越的前身，是佛山北滘建設(shè)，碧桂園的子公司。

Ok，

重點(diǎn)來了！

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定，監(jiān)理單位和施工單位不能有利害關(guān)系。

——絕對不能出現(xiàn)既當(dāng)守門員，又當(dāng)球員，還當(dāng)裁判員的情況，以防在施工過程中偷工減料，出現(xiàn)嚴(yán)重的工程質(zhì)量問題。

但是！

偏偏碧桂園在很多項(xiàng)目上，監(jiān)理是國晟監(jiān)理，施工單位是廣東騰越。

自己監(jiān)理自己，等于沒有監(jiān)理。

下面這張圖，是碧桂園曾經(jīng)出現(xiàn)過維權(quán)或重大事故的部分項(xiàng)目。

——施工方無一例外，都是廣州騰越；監(jiān)理方無一例外，全是國晟監(jiān)理。

更扯淡的是，

自碧桂園之后，所謂的“自監(jiān)模式”進(jìn)入到越來越多的房企，甚至已經(jīng)成為行業(yè)公開的秘密。

土建工程師，兼職做監(jiān)理。

他們說，這叫監(jiān)理一體。

2018年的碧桂園，連續(xù)發(fā)生了三起坍塌事故。

6月24日，上海奉賢碧桂園項(xiàng)目，在建售樓部發(fā)生坍塌，1死9傷。

7月12日，杭州碧桂園前宸府基坑坍塌，裂痕延伸到旁邊居民樓的地基，使其成為危房。

7月29日，六安碧桂園·城市之光，發(fā)生圍墻和活動板房坍塌事故，造成6人死亡，3人受傷。

碧桂園不僅沒做好一個(gè)五星級的家，也沒有當(dāng)好一個(gè)五星級的鄰居，更不配為一個(gè)五星級的企業(yè)。

我們?nèi)セ叵胍幌拢?/p>

2018年的碧桂園是什么情況？

正在實(shí)現(xiàn)5000億的規(guī)模，正與恒大爭奪第一房企的規(guī)模寶座，高周轉(zhuǎn)高歌猛進(jìn)。

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，

三年前，碧桂園挖來了在用友軟件工作18年的陳立艷，任職集團(tuán)副總裁和信息管理中心總經(jīng)理。

楊國強(qiáng)希望陳立艷的到來，能幫助他完成一件事：

把碧桂園裝進(jìn)口袋。

隨時(shí)隨地都能監(jiān)控到公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，想怎么看，就怎么看，想在哪看，就在哪看。

于是，

陳立艷清理了碧桂園400多個(gè)項(xiàng)目的管理流程和節(jié)點(diǎn)，讓4000種業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了流程化管理，每一個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)度都被設(shè)計(jì)了紅綠燈的預(yù)警時(shí)間。

自此之后，

碧桂園的每一位員工，清晨醒來的第一件事就是掏出手機(jī)，看業(yè)務(wù)進(jìn)度“亮燈了沒”。3個(gè)紅燈，職能部門約談；4個(gè)紅燈，總裁約談；多個(gè)亮燈，卷鋪蓋滾蛋。

自此之后，

碧桂園徹底成為地產(chǎn)界的富士康，設(shè)計(jì)、營銷、工程、投融資、施工、建筑工人……每一個(gè)人都成為高周轉(zhuǎn)流水線上、被紅綠燈管控的螺絲釘。

上面所提到的工地3連塌，全是紅綠燈下的搶工期、沖進(jìn)度、高周轉(zhuǎn)，無一例外。

上海奉賢項(xiàng)目的坍塌現(xiàn)場，受傷的作業(yè)人員在接受媒體采訪時(shí)說：塌的是售樓部，上面的賣樓節(jié)點(diǎn)定死了，必須趕工建好。

這套血汗工廠般的體系內(nèi)，

三連塌里逝去的7條人命，不過就是流水線上掉落的7顆螺絲釘。

這兩天看到碧桂園的財(cái)報(bào)，很多人看到的可能是：

是時(shí)代的隕落，是大而空的笑話。

今天娃哥帶你打開碧桂園的橫切面，你看到的是什么？

可悲可嘆的不是碧桂園。

而是，

碧桂園締造的高周轉(zhuǎn)模式、跟投機(jī)制、紅綠燈節(jié)點(diǎn)管控、自監(jiān)體系，曾被一個(gè)又一個(gè)想成為碧桂園的企業(yè)們奉為圭臬、連續(xù)復(fù)刻，甚至一度成為地產(chǎn)行業(yè)的主流價(jià)值觀。

富士康的郭臺銘，最喜歡成吉思汗。

他曾說過，

成吉思汗在行軍時(shí)從不埋鍋?zhàn)鲲?，餓了抓一把馬肉干，渴了喝一口馬奶茶。一個(gè)士兵從不休息，騎兩匹馬，一匹累了就換另一匹，千里行軍，神出鬼沒。

曾經(jīng)我們以為樓市高周轉(zhuǎn)模式之下，我們每個(gè)人都是騎在馬上的士兵。

整天瞎比忙，為了一套房。

實(shí)際上，

我們可能是換掉的那匹馬。

天地為熔爐，萬物為薪炭。

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