盡管離春節(jié)還有幾天，但目前看來，萬科的年關(guān)應(yīng)該是過了。

1月20日，萬科A公告表示，“21萬科02”將于1月22日支付利息。而當(dāng)日下午，萬科三只債券一度漲超20%觸發(fā)臨停。

萬科A股價也有明顯拉升，20日漲幅為3.32%，21日開盤不到半小時就直接漲停板。

大幅波動在1月16日與17日，16日萬科有五只境內(nèi)債券因跌幅超過2成觸發(fā)臨停，17日兩個境內(nèi)債又因漲幅超20%觸發(fā)臨停。

萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝凌晨發(fā)布萬科泊寓的朋友圈，穩(wěn)定了軍心。

圖源：廣州萬科公眾號

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場環(huán)境，并不樂觀，行業(yè)標(biāo)桿萬科也難以獨善其身。

2024上半年交出量價齊跌的答卷。其營業(yè)收入同比下降28.93%，歸母凈利潤出現(xiàn)了-98.52億元的虧損，同比下降了199.82%，銷售金額同比下降37.56%，銷售面積同比下降27.57%。

而今年，萬科還將迎來還債高峰，一年內(nèi)到期有息負債高達1166.3億。

截至2024年9月底，萬科貨幣資金總量798億，有400億左右的資金缺口。

據(jù)證券時報報道，萬科曾回應(yīng)記者，針對2025年將要到期的公開債務(wù)，公司會繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金。

具體來說，萬科會將通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。

萬科，在中國房地產(chǎn)行業(yè)的位置舉足輕重。它除了是最大的房地產(chǎn)企業(yè)，更被行業(yè)內(nèi)看作是標(biāo)桿企業(yè)。

既然是標(biāo)桿，就不是單一維度。

萬科作為最早進入房地產(chǎn)市場的企業(yè)，在土地市場化、住房商品化等方面進行了早期探索，為行業(yè)發(fā)展提供了寶貴經(jīng)驗。

在行業(yè)發(fā)展的不同階段，萬科多次率先進行戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，為其他企業(yè)提供了借鑒。

如從多元化經(jīng)營回歸到以房地產(chǎn)為主業(yè)，以及后來向城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，都展示了其對行業(yè)趨勢的敏銳洞察力和主動變革的勇氣。

萬科當(dāng)下的難題，其實已經(jīng)明牌，年關(guān)過了，后面會如何？

2018年，房價仍在蹭蹭上漲，萬科董事會主席郁亮卻喊出“活下去”的悲觀口號。從如今看回去，萬科確實足夠尖子，準(zhǔn)確聞到了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折的氣息。

可惜，萬科反而逆勢拿地。2018~2021年，拿地金額維持房企TOP2，分別達到1316億元、1610億元、1349億元、1401億元。

在2023年業(yè)績會上，萬科坦誠，公司在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤。

此外，萬科還在此時進行過度進行高速、廣撒網(wǎng)的多元化布局，包括海外、酒店度假、食品、物流倉儲、商業(yè)開發(fā)運營等等。

圖源：萬科財報

2024年4月的萬科2023年度股東大會上，郁亮也強調(diào)，要堅定“瘦身”，聚焦綜合住宅/社區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項主業(yè)，退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)財務(wù)投資。

市場變化比預(yù)想的要快。

在2024年，萬科初現(xiàn)虧損。上半年歸母凈利潤虧損了98.5億元，同比下降了199.8%。到了前三季度，虧損幅度進一步擴大。

前三季度，萬科的營業(yè)收入約為2198.95億元，同比下滑了24.25%；歸母凈利潤虧損約179.43億元，同比下降了231.73%。特別是第三季度，萬科的歸母凈利潤虧損約80.91億元，同比下降了足足315.70%。

具體到業(yè)務(wù)，前9個月銷售額達到1812億元，同比下降了35.4%；第三季度，銷售額甚至只有538.7億元，月均甚至不足180億元。

前9個月，萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1384.2萬平方米，結(jié)算收入為1732.3億元，同比分別下降24.4%和29.1%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率更是只有2.7%，同比下降了11.9個百分點。

據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024年萬科新增土地價值僅為103億元，排名第24，而2023年則為861億元，位列前5。

新項目減少，萬科只能不斷出售資產(chǎn)，前9個月大宗資產(chǎn)交易累計簽約額超過了200億元。

祝九勝 圖源：萬科官網(wǎng)

目前萬科的狀況如何？

截至2024年9月末，萬科持有的貨幣資金約為797.5億元，而同期的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債約為1202億元。

接下來，萬科新一輪的償債高峰期馬上來臨，2025年共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計326.4億元；另有兩筆境外債到期，存續(xù)本金合計約為66.4億元。

其中，僅在第一季度，就有98.9億元債務(wù)需要兌付。

如今萬科造血能力急劇下滑，急需輸血，就看財神爺祝九勝，在擺脫謠言影響后，能否給萬科找出一條新路了。