花開(kāi)倒春寒，太陽(yáng)出來(lái)咯喂！

進(jìn)入3月，談資成都的后臺(tái)收到了許多購(gòu)房者們的真誠(chéng)（但極為虎狼的）提問(wèn)——

“新房求推薦！喜歡第四代那種帶入戶(hù)花園的，娃兒兩歲半，要考慮學(xué)區(qū)，高新南區(qū)和天府新區(qū)最好，總價(jià)預(yù)算400萬(wàn)?。?！”

ps：最后的三個(gè)感嘆號(hào)是小編自己擅自加的！至于為何說(shuō)真誠(chéng)而虎狼，且把我們的精選留言看完——

“二胎寶媽?zhuān)昱食射摌I(yè)主，急于改善，不考慮繞城以外，城市配套要夠，總價(jià)350萬(wàn)左右有無(wú)像樣的新房推薦？？？”

ps:不需要解釋問(wèn)號(hào)三連了吧！

“現(xiàn)住金牛區(qū)金沙片區(qū)，房齡10年以上了，想換，越久越賣(mài)不起價(jià)了。傾向城南，求推薦，總價(jià)450萬(wàn)以?xún)?nèi)可以接受！”

本著為購(gòu)房者服務(wù)的宗旨，談資成都將目前市面上比較熱門(mén)的區(qū)域板塊和在售產(chǎn)品進(jìn)行了梳理，發(fā)現(xiàn)，一條巨大的鴻溝已經(jīng)出現(xiàn)：像樣的新盤(pán)——購(gòu)房者出價(jià)能力400萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商在售700萬(wàn)起檻！

這下，能明白嘆號(hào)三連與虎狼之詞的所指了吧！讓我們看看，具體是怎樣，或者說(shuō)，2025年，成都中產(chǎn)心目中的“像樣的新房”，預(yù)算到底要多少個(gè)W？

認(rèn)真梳理目前成都中產(chǎn)（普通穩(wěn)定收入階層）真誠(chéng)而洶涌的購(gòu)房需求，共性如下：

其一，非首次置業(yè)，多為賣(mài)一套買(mǎi)一套的換房需求，總結(jié)，自??；

其二，面積和產(chǎn)品。不說(shuō)具體面積，但一定要在三房以上，考慮小孩、父母同住，二胎也是大概率，總結(jié)，不能太小；

其三，從商業(yè)到學(xué)校、醫(yī)院，城市生活配套需完備。總結(jié)，不能太遠(yuǎn)，不能太新！

△圖據(jù)錦江發(fā)布

好難！不是首次置業(yè)，說(shuō)明對(duì)產(chǎn)品是有要求的，你看，對(duì)第四代的大陽(yáng)臺(tái)，戶(hù)型空間的得房率，使用動(dòng)線是有真實(shí)體感的，既然是改善型，容積率應(yīng)該在2.0左右，板式大平層比上一個(gè)時(shí)代的塔樓更安逸，精裝嘛配置還要是夠……不能太小，這是現(xiàn)實(shí)需求，娃兒在長(zhǎng)大，二胎在醞釀，父母要同住，143m2以下，不考慮；第三條最難，新區(qū)，不行，城市更新區(qū)域，貌似也不行！

以上三條，既要又要還要！

那么，與之對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)供應(yīng)端，開(kāi)發(fā)商正在或即將入市的新盤(pán)又是怎樣的情況呢？

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，成都市市區(qū)內(nèi)約有21個(gè)樓盤(pán)取證入市，成都中心城區(qū)商品房成交4457套，套均134.53m2。

△圖據(jù)成都購(gòu)房通

位于二八板塊的招商·錦城序奈何戶(hù)型面積段太小，僅有120m2和137m2；茶店子板塊的保利·花照天珺，奈何單價(jià)太高，142m2戶(hù)型總價(jià)約在500萬(wàn)左右；最后是560萬(wàn)的恒大·天府半島，274m2精裝現(xiàn)房，周邊配套還待兌現(xiàn)......但是，這些產(chǎn)品真的適合這部分人么？

先到天府新區(qū)看一看，目前天府新區(qū)有新盤(pán)供應(yīng)且適合換房需求人群的板塊主要有：麓湖板塊、天府前灣、錦江生態(tài)帶這幾個(gè)區(qū)域。毋庸置疑，從目前的城市生活配套角度來(lái)看，大麓湖板塊（注意不是麓湖生態(tài)城）最為適合。

麓湖板塊左側(cè)是錦江，右側(cè)是麓湖生態(tài)城，整個(gè)生態(tài)環(huán)境，商業(yè)配套的建設(shè)進(jìn)度，以及小學(xué)、中學(xué)、幼兒園的全線教育配套是滿足換房生活需求的。

△麓湖-錦江生態(tài)帶實(shí)拍，圖據(jù)談資成都

再?gòu)膬r(jià)格層面來(lái)看看，2024年麓湖生態(tài)城·玄鳥(niǎo)灣以精裝均價(jià)5萬(wàn)元/m2入市，總價(jià)約在1200萬(wàn)左右；潤(rùn)達(dá)豐濱江·麗世縵華精裝均價(jià)7.7萬(wàn)/m2入市，總價(jià)約在2000萬(wàn)左右。那么這一區(qū)域是否有總價(jià)400萬(wàn)左右的新盤(pán)供應(yīng)呢？很遺憾，我們沒(méi)有找到！

△麓湖板塊住宅分布示意圖，制圖：談資成都

目前，麓湖板塊內(nèi)還有兩宗住宅用地正處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。一宗為潤(rùn)達(dá)豐濱江所竟得，一宗為錦安善造所竟得。這兩宗土地的價(jià)格分別為24300元/m2及19000元/m2。

從目前開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品調(diào)性和市場(chǎng)中傳出的信息來(lái)看，也不可能呈現(xiàn)為500萬(wàn)以?xún)?nèi)的剛改型產(chǎn)品，大概率還是奔著高端改善而去！

位于城東的錦江區(qū)林家壩板塊，可謂是近兩年最受關(guān)注的高品質(zhì)改善型區(qū)域。從最初的金融城東硬掛金融城熱度（其實(shí)也是因?yàn)榇_實(shí)不遠(yuǎn)），到如今“林家壩板塊”獨(dú)當(dāng)一面。傾注了錦江區(qū)大量?jī)?yōu)質(zhì)城市資源的林家壩確實(shí)是換房需求的優(yōu)質(zhì)可考慮目標(biāo)。

從絕對(duì)的地理位置而言，板塊連接著金融城三期和白鷺灣板塊，通達(dá)城東和城南，包括火車(chē)東站、天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)、雙流機(jī)場(chǎng)和金融城商圈都很便捷。

△林家壩TOD規(guī)劃示意圖，圖據(jù)錦江投促

從城市配套來(lái)看，除了錦江注入的鹽道街小學(xué)和川師附中兩個(gè)優(yōu)質(zhì)教育資源以外，林家壩TOD本身規(guī)劃的兩宗50余畝商業(yè)用地和明確將修建的醫(yī)院、養(yǎng)老基地等配套設(shè)施都是不錯(cuò)的板塊價(jià)值保障。

那么，從住宅產(chǎn)品的供應(yīng)層面看，林家壩板塊又如何呢？

目前，林家壩板塊內(nèi)濱江潤(rùn)達(dá)豐·交子縵華最近一批次精裝均價(jià)為57863元/m2，產(chǎn)品形態(tài)為2T2小高層，面積段在190-223m2，總價(jià)約為1000-1700萬(wàn)。

△林家壩板塊住宅分布示意圖，制圖：談資成都

此前入市的金茂·璞逸錦江套均價(jià)約為900萬(wàn)，中鐵建·西派交子均價(jià)600萬(wàn)……一眼可見(jiàn)的好，這是林家壩板塊的特點(diǎn)，與之匹配的是一眼可見(jiàn)的貴！

目前林家壩區(qū)域內(nèi)，濱江潤(rùn)達(dá)豐還有一宗占地約33畝的純住宅用地，成交樓面價(jià)為26000元/m2。從目前所公布的信息來(lái)看，產(chǎn)品形態(tài)為高層+疊拼組合形式。從地價(jià)和濱江的產(chǎn)品定調(diào)來(lái)看，大概率也將以高端產(chǎn)品的方式呈現(xiàn)。

目前林家壩區(qū)域內(nèi)有沒(méi)有400萬(wàn)左右的產(chǎn)品呢？

答案是：無(wú)！

就在上周，招商蛇口以31700元/㎡，拿下大源南板塊約63畝純住宅用地，也是目前成都樓市中最高樓面地價(jià)宗地。就目前高新南來(lái)看，大源南和大源西是綜合條件不錯(cuò)且有新房供應(yīng)的一個(gè)板塊。

作為大源的外溢板塊，大源南居住氛圍濃厚，同時(shí)已擁有成都教科院附屬學(xué)校(南區(qū))，成都市高新區(qū)科創(chuàng)幼兒園等教育配套。商業(yè)配套同樣較為成熟，離世豪廣場(chǎng)、伊藤洋華堂、鷺洲里都不遠(yuǎn)，還有新晉的非標(biāo)商業(yè)cypark、源野regular等滿足生活所需。

△cypark實(shí)拍，圖據(jù)談資成都

此前，2023年中鐵建·西派善成以均價(jià)37490元/m2入市，總價(jià)約在700萬(wàn)左右。2024年，遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸精裝均價(jià)在4萬(wàn)元/m2，主力戶(hù)型面積段為160m2，總價(jià)同樣在700萬(wàn)左右。

△大源南板塊住宅分布示意圖，制圖：談資成都

目前板塊內(nèi)，交投·溪云善成清水最高均價(jià)29900元/m2，戶(hù)型面積段為143-215m2，清水總價(jià)約在420萬(wàn)起。目前該片區(qū)還有新綠色所竟得的兩宗純住宅地塊待開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整體定位也應(yīng)該偏高端。

好了，因?yàn)閷?duì)換房人群的需求雖然說(shuō)不清——像樣點(diǎn)的新房，但充分get到——既要又要還要，談資成都先尋覓了第一輪，答案不樂(lè)觀！

這中間的鴻溝，主要還是需要換房置業(yè)的購(gòu)房者要對(duì)當(dāng)前成都樓市的發(fā)展現(xiàn)狀，價(jià)格現(xiàn)狀，產(chǎn)品現(xiàn)狀有更加充分和清醒的認(rèn)知——簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，聚焦到成都樓市中的優(yōu)質(zhì)住宅板塊來(lái)看，好地段越來(lái)越好，土地越來(lái)越貴，不出繞城要買(mǎi)400萬(wàn)且像樣的新房，大概率是mission impossible！

△圖據(jù)清源水環(huán)境

從市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿地不易，一定也會(huì)充分考量，做足利潤(rùn)。目前改善型需求中，高端改善產(chǎn)品明顯更有利于開(kāi)發(fā)商的測(cè)算邏輯。另外，產(chǎn)品層面，經(jīng)歷過(guò)數(shù)年的跌宕起伏，總體來(lái)說(shuō)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品確實(shí)也全面得到了提升，板式大平層、精裝配置等等都決定了總價(jià)的上升。

那么，從這一期的篩選來(lái)看，換房的朋友們，你們會(huì)調(diào)整自己心目中的價(jià)位嗎？或者，可以看看二手房呢？