文/狗蛋分蛋

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3月18日，中海以75.02億拿下了萬眾矚目的“海淀樹村”地塊。這場鏖戰(zhàn)3小時、舉牌265輪的激烈競拍，誕生了北京土拍一個新紀錄——

史上最貴樓面價，10.23萬/㎡。

這次土拍，北京有頭有臉的房企基本到齊：海開、越秀、金茂、首開、中建三局、保利、華潤+招商、建發(fā)、中海、綠城.....光預申請保證金就交了2.4個小目標。

鐵柱掰著指頭算了一下，如果把錢放余額寶，利息一天有12000多塊，得當三個月的牛馬才掙得出來。

剛剛扶正的董毅也來了，只是這次沒提王老吉，也沒穿紅色戰(zhàn)袍，而是一身明黃。有網(wǎng)友開玩笑說，董總的“法器”還是發(fā)力了，可惜是反向發(fā)力。

樓面價破10萬，大家都在猜樹村地塊最后該賣多少？

如果賣13萬，隔壁朱房村就別玩了，功德寺也折磨。論條件，樹村太夸張，旁邊是清華、北大、上地、圓明園、頤和園，加上直通中關(guān)村，誰玩得過它......

賣15萬以上，更多人覺得合理。

不僅不會擠壓臨近板塊，還順手抬了波轎子，好比《美人魚》里，若蘭要拿青羅灣，是想抬高隔壁項目的地價。

只不過樹村不是青羅灣，而是青羅灣填海版Pro Max。

樹村是北京這幾年，少數(shù)敢說新房不掉價的板塊，隔壁學府壹號院是個新型共產(chǎn)商品房，當年富人們排隊瘋搶。準確說，想排隊都得找朋友，托關(guān)系。

再隔壁的圓明天頌，2021年底首開價11.5萬/㎡，總價最便宜的要2000萬起步，開盤直接賣了個七七八八。前陣子項目還出了個二手房，裸房單價高達16.17萬，相當于:

3年多漲了40%。

不少人說，拿下樹村地塊后，中海今年的北京銷冠又穩(wěn)了。

到2024年，中海地產(chǎn)已經(jīng)蟬聯(lián)7年北京銷冠。從去年11月到今年3月，中海在北京豪擲391.76億拿了7宗地，都算上的話，今年中海北京的在售項目有20多個。

單憑在售規(guī)模，北京房企里能和中海掰手腕的就不多。

不過，今年北京土拍井噴，拿出了不少好地，另外“好房子”政策對舊項目去化產(chǎn)生了很大的壓力，可以說，后續(xù)大家都有機會。

中海地產(chǎn)能不能繼續(xù)“連任”，懸念依舊存在。

能上好房子政策的七個新項目是否可以打響頭炮，對今年的中海而言意義重大，下面咱們簡單聊聊。

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一、中?！とf吉玖序

萬吉玖序是中海北京第二個“玖序”系產(chǎn)品，去年京華玖序一個項目賣了75.58億元（全口徑），是北京單盤銷售額冠軍。前輩的驚艷表現(xiàn)，也讓大家對萬吉玖序充滿期待。

項目位于北京朝陽區(qū)酒仙橋板塊，緊鄰地鐵14號線，主打165-352㎡大平層及洋房產(chǎn)品，典型豪宅盤。

從公布的戶型圖看，層高最高3.6米，通面寬陽臺、大尺度飄窗、設(shè)備平臺都有，主力戶型得房率達89%-93%，空間尺度片區(qū)里目前找不到對手。

唯一的劣勢，片區(qū)城市界面偏老，缺乏高端商業(yè)綜合體，大商場要蹭隔壁的望京或國貿(mào)。

價格方面可以參考11萬/㎡的北京宸園，預計會貴1萬左右。

總之，地段、產(chǎn)品、品牌三大優(yōu)勢，只要價格在預期內(nèi)，萬吉玖序大概率不愁賣。

二、中?！r光之境

時光之境目前樣板間已開，四種戶型，105㎡三居、135/138㎡四居，以及155㎡四居，所有戶型均有南向陽臺半贈送和北側(cè)露臺全贈送，綜合得房率90%左右。

其中，三居戶型尺度感不錯，四居戶廚房北側(cè)還送了個生活陽臺，說是方便晾衣服，要是鐵柱家，估計就拿來掛臘肉了。

產(chǎn)品整體來說中規(guī)中矩，能達到城南中端改善的平均水平。

項目最大的問題，是小紅門地段尷尬，處于豐臺和朝陽的交界處，規(guī)劃落地太難。

2023年，小紅門中建星光里有個規(guī)劃圖，南側(cè)寫了個綠色汽車研發(fā)中心和知名商業(yè)，一年多過去了，沒啥動作。加上小紅門后續(xù)還有幾塊地要入市，供應量不小。

這種情況下，項目想以8萬/㎡左右的價格賣，去化挑戰(zhàn)可能不小。

三、中?！こ朞NE

朝陽ONE是十八里店為數(shù)不多的“真地鐵”項目，17號線的十八里店站，就在樓下。

宣傳小區(qū)配了1800㎡的會所，面積確實大，一般改善盤給配個1000㎡的會所已經(jīng)不錯了。

項目樣板間已經(jīng)開放，只是很多人看完戶型，覺得不太滿意。

102㎡肉眼可見的細長條，145㎡客廳面寬也只有4.2米，之前北京隅東序155㎡客廳面寬4.2米，小紅書上都被吐槽慘了。另外，雖然樣板間開放了，但很多詳細尺寸，項目沒有選擇公布，有網(wǎng)友猜測，可能數(shù)據(jù)不太好看。

朝陽ONE指導價7.9萬/㎡，實際預計7.5萬/㎡左右，項目優(yōu)點缺點都比較明顯，主要看購房者的接受程度，看重地鐵的大概率還是會買單。

四、豐臺萬泉寺、豐臺西南郊冷庫項目

兩個地塊放在一起說，主要是距離不遠，加上都被中海收入囊中，周圍是真沒啥競品了。

市場對這兩個地塊也很期待，一是位置不錯，二環(huán)外近麗澤。二是當初中海拿地價格不高，有降價空間，性價比可能很高。

片區(qū)最大的問題還是配套。

拿萬泉寺地塊來說，首先不是地鐵盤，最近的東管頭南和麗澤商務區(qū)，步行要1.5公里左右。生活片配套上，實測地塊南邊被鐵路線隔斷，西邊又被下穿橋隔斷，西邊南邊兩頭堵，有點“孤島”的意思。

另外，地塊內(nèi)有一處長約40米的明代家族墓地祭祀臺，雖會遷移，但風水觀念重的購房人可能會介意。

五、朱辛莊0029地塊

朱辛莊0029地塊土拍，出乎了很多人的意料，作為朱辛莊最后一塊住宅用地，本以為局面會很火熱，沒想到最后底價成交。

市場猜測，可能是地塊配建難度比較大。

朱辛莊0029地塊區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，緊鄰海淀距離地鐵8號線與昌平線交匯的朱辛莊站500米左右，加上是好房子項目，先天條件對片區(qū)其他產(chǎn)品降維打擊。

同時，地塊缺點也很明顯，主要占地面積較小，配置上可能會縮水，大概率會拿來做剛改項目。問題是朱辛莊同類型的產(chǎn)品供應量很大。

今年海淀地也推了不少，對主打海淀外溢的朱辛莊項目來說，不是好消息。

最后是樹村項目，剛剛拍地能說的東西不多，后續(xù)有機會可以深講。

總之，7個項目中，還是有幾根難啃的骨頭。

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今年前兩個月，中海在北京的銷售勢頭偏弱，全口徑計算27.62億，次于保利和中建智地，排名第三。

這個成績，是建立在近20個在售項目上的。

中海北京有兩個操盤團隊，中海北京公司和中海新城，相對而言，“大哥”中海北京公司壓力更大。

近20個在售項目中，近80%是由中海北京公司操盤。

開局不順，中海迅速進行了一波人事調(diào)整，前段時間，分管投資開發(fā)的王心邑，以及分管北方大區(qū)營銷的刁鵬同時離職。

動作如此之快，一部分原因，可能是不想去年上半年的情況再度重演。

去年上半年，中海在北京的銷售情況出現(xiàn)明顯滑坡，中海北京公司緊急拉來王野救場，頂替原來的營銷負責人。

王野在調(diào)來北京前，是中海天津公司營銷總，十年以上從業(yè)經(jīng)歷，讓業(yè)內(nèi)對他的調(diào)任非常期待。只不過，也許是時間緊迫，又或許是沒碰到好的機會，最終表現(xiàn)平平。

去年，中海在北京賣了474.8億（全口徑），其中有75.58億來源于紅盤“京華玖序”。

也就是說，中海地產(chǎn)北京市場約1/6的業(yè)績由一個項目創(chuàng)造，而京華玖序，是“二弟”中海新城的操盤項目。

今年，王野手握樹村、萬泉寺，以及西郊冷庫三塊好地，終于等來了證明自己的機會。“大哥”中海北京公司，可能也需要它們穩(wěn)固自己在集團北京市場的地位。

對于中海北京整體而言，去年中海上海團隊3個項目就賣了704億，挺讓人羨慕，如今王炸地塊安排上，也終于可以掰掰手腕了。