業(yè)主大會電話投票是創(chuàng)新之舉還是違規(guī)行為?投票結束兩個月才公示表決結果是何居心?
2024年10月18日,渝中區(qū)江嶼朗廷業(yè)委會發(fā)布公示稱,將組織召開業(yè)主大會會議,進行投票程序,投票議題:是否同意解除與現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)的前期物業(yè)服務關系;是否同意小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘方案。投票方式為:會議形式,書面投票(設置固定投票箱投遞)、線上投票(業(yè)主決策信息系統(tǒng)參與投票)。
投票時間:2024年11月3日至12月12日。唱票統(tǒng)計時間為2024年12月13日。 2024年12月10日,江嶼朗廷業(yè)委會發(fā)布通知稱,因業(yè)主決策系統(tǒng)升級導致無法投票等原因,決定延長投票時間20天,即該業(yè)主大會會議投票截止時間變更為2025年1月1日,唱票統(tǒng)計在次日即2025年1月2日完成。
同時,啟動微信投票,叫業(yè)主向一個微信號(手機號)發(fā)送涉及投票意向的視頻及文字,或者向社區(qū)網格員微信號投票。
2024年12月26日,該業(yè)委會發(fā)布通知稱,該小區(qū)業(yè)主強烈要求業(yè)委會采用電話投票的訴求,業(yè)主分別向菜園壩街道辦事處、業(yè)委會提交了相關建議后,該業(yè)委會次日舉行會議討論,決定采用電話投票,菜園壩街道辦事處同意該業(yè)委會進行電話投票。
電話投票時間至2025年1月1日結束,用平安街社區(qū)社區(qū)居委會的三部電話進行。
2025年3月12日,在江嶼朗廷小區(qū)業(yè)主向菜園壩街道辦事處提出申請,認為江嶼朗廷業(yè)委會在投票、唱票統(tǒng)計后兩個月后,拒不公布投票表決結果,不排除江嶼朗廷業(yè)委會存在暗箱操作行為,據(jù)此,根據(jù)民法典、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則、重慶市物業(yè)管理條例相關規(guī)定,要求該菜園壩街道辦事處依法履職,制止江嶼朗廷業(yè)委會所有相關違規(guī)行為。
2025年3月17日,江嶼朗廷業(yè)委會發(fā)布該小區(qū)業(yè)主大會投票結果公示稱,該次投票業(yè)主的參與票占總戶數(shù)的79.62%,議題1表決同意票占88.42%,占參與面積88.93%;議題2表決同意票占參與戶數(shù)87.85%,占參與面積88.31%。公示期自2025年3月17日至2025年3月23日,共7天。該通知稱,如業(yè)主對該投票結果有異議,向江嶼朗廷業(yè)委會核查。并分別公布了江嶼朗廷業(yè)委會、平安街社區(qū)居委會、菜園壩街道辦事處投訴電話。
爭議焦點:延期投票、網格員收票、電話投票、唱票兩個月后公示表決結果等是否具有合法性?
江嶼朗廷業(yè)委會延長投票時間、由社區(qū)網格員接收微信投票,后改用電話投票,且在投票、唱票統(tǒng)計結束兩個月,業(yè)主提出異議后才公布表決投票結果,以上行為是否違反有關物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)范性文件?
根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》,業(yè)主大會的投票時間應當提前通知業(yè)主,并在規(guī)定的時間內進行。據(jù)悉,延長投票時間需要經過業(yè)主大會的同意,并且應當提前通知所有業(yè)主。如果業(yè)委會未經業(yè)主大會同意擅自延長投票時間,或者未提前通知所有業(yè)主,涉嫌違反了相關規(guī)定。
延期需通過業(yè)主大會會議決議或符合議事規(guī)則約定。若未履行合法程序而單方面延長投票時間,程序上存在瑕疵。 一般來說,物業(yè)管理的投票程序應當遵循公開、公平、公正的原則,確保業(yè)主的知情權和參與權。而且,目前尚未有法律法規(guī)許可電話投票表決這一形式,因此,電話投票涉嫌違法。微信/電話投票的效力。
根據(jù)《民法典》,業(yè)主共同決定事項需通過合法程序表決,且投票方式應在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中明確約定。若原議事規(guī)則未約定微信、電話投票方式,臨時變更需經業(yè)主大會同]。擅自變更投票方式可能影響表決結果的合法性。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等,業(yè)主大會的投票結果應當及時公布,確保所有業(yè)主的知情權。如果業(yè)委會在投票、唱票統(tǒng)計結束后兩個月才公布表決投票結果,且是在業(yè)主提出異議后才公布,涉嫌違反了及時公布投票結果的規(guī)定,影響了業(yè)主的知情權,并且,無法避免暗箱操作的嫌疑。業(yè)主對結果提出異議后,業(yè)委會應依法啟動復查程序,而非僅通過延期公布回應。
投票結束后兩個月才公布結果,已明顯違反程序規(guī)定,該程序產生的實體內容是不是不具有合法性而應認定無效? 公示期滿后若無有效異議,表決結果自動生效。若存在異議,需在公示期內提出并由業(yè)主大會組織者核查處理。有關部門也應介入,進行審計調查。 業(yè)主質疑的問題 1、關于頻繁變更投票形式問題。江嶼朗廷業(yè)委會確定了兩種投票方式:會議形式,書面投票(設置固定投票箱投遞)、線上投票(業(yè)主決策信息系統(tǒng)參與投票),之后又改用微信投票,最后,竟然改用電話投票方式進行,如此頻繁變更投票方式,是否違反相關法律法規(guī)、規(guī)范性文件及物業(yè)小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則?是不是之前的投票根本不能達到業(yè)委會的目的,所以采取可以操縱業(yè)主投票的方式,從而達到業(yè)委會的目的?
2、關于社區(qū)網格員收取微信投票問題。物業(yè)小區(qū)實行業(yè)主自治,其他組織不能越權實施行為替代業(yè)主的權利,社區(qū)網格員屬于基層自治組織人員,并非小區(qū)業(yè)主,其行為涉嫌越界,因其主體的不適格,涉嫌程序違法,如是,那么,其實施的行為也不具有法律效力。
社區(qū)網格員職能定位于信息采集、政策宣傳等輔助性工作,無權直接組織業(yè)主投票?若網格員未經業(yè)主委托代收選票,違反《民法典》關于代理行為需授權的規(guī)定;若存在修改選票、虛構投票記錄等行為,可能觸犯《刑法》“幫助偽造證據(jù)罪”。業(yè)主可申請對網格員越權行為啟動內部調查,業(yè)主可起訴網格員所屬單位(社區(qū)居委會)要求確認投票行為無效。
3、關于投票結束是否唱票統(tǒng)計,投票表決結果公示延遲問題。既然江嶼朗廷業(yè)委會確定了投票、唱票統(tǒng)計的時間,而后又延期進行,在最后確定的期限內結束投票,就應次日唱票統(tǒng)計并當場或及時公示,以便其他業(yè)主提出異議,確保業(yè)主的知情權和其他權利被侵害。但是,江嶼朗廷業(yè)委會為何在時隔兩個月,且在業(yè)主提出異議后才倉促公示該投票表決結果?根據(jù)現(xiàn)有事實進行合理性邏輯推導,業(yè)主們認為,是不是投票結束后,江嶼朗廷業(yè)委會發(fā)現(xiàn)他們的目的并未達到,還需繼續(xù)采取非正當手段進行,或者害怕已經形成的所有投票資料被公開后的嚴重后果?
總之,江嶼朗廷業(yè)委會在此次投票表決中的行為詭異,存在太多難以進行自圓其說的解釋。 而延遲兩個月公布表投票結果明顯違法,而且業(yè)委會涉嫌心虛,因為如果該投票結果真實可信,且達到業(yè)委會的目的,是不是早就迫不及待地公布了?而怎么可能等到業(yè)主提出異議才公示投票結果呢?拖延2個多月構成程序重大瑕疵,業(yè)主可依據(jù)《民法典》主張決議無效 ?
4、關于投票時間延長問題。根據(jù)相關規(guī)定,業(yè)主大會會議需在公告確定的期限內召開,延期必須經業(yè)主大會臨時會議表決通過?若業(yè)委會單方面決定延期且未履行該程序,是否構成程序違法?若原《議事規(guī)則》未授權業(yè)委會可自行延期,其行為違反《民法典》關于“共同決定事項需遵守管理規(guī)約”的規(guī)定。
5、關于微信和電話投票合法性問題:原議事規(guī)則中是否允許微信、電話投票?若小區(qū)《議事規(guī)則》未明確允許電子投票,或未約定身份核驗方式(如人臉識別+房產證號綁定),則微信投票可能因無法驗證業(yè)主身份而無效。 根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》,通常允許的方式包括現(xiàn)場投票、書面征求意見、電子投票等。但電話投票可能不被普遍接受,因為沒有書面記錄,可能存在作假。電話投票需事先規(guī)定并確保身份驗證和記錄保存,否則可能無效。 依據(jù)《民法典》關于意思表示形式的規(guī)定,若業(yè)委會未經業(yè)主大會表決擅自變更投票方式,涉嫌違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“執(zhí)行業(yè)主大會決定事項”職責。
6、利益輸送可能性問題。眾所周知,如果引入新的物業(yè)企業(yè),那么,新入場的物業(yè)企業(yè)將長期存在巨大收入,那么,業(yè)委會成員可能從中獲取非法利益?是不是這樣的巨大動力,才讓業(yè)委會如此賣力,堅持了長達數(shù)月的半公開投票行為?如果他們純屬為了權益業(yè)主的權益做事,而且毫無報酬,那是多么的高尚無私,值得褒揚。
7、在統(tǒng)計的所有業(yè)主投票票數(shù)中,固定票箱收取的書面投票票數(shù)是多少?在總票數(shù)中所占比例多少?
8、在統(tǒng)計的所有業(yè)主投票票數(shù)中,微信投票票數(shù)是多少?在總票數(shù)中所占比例多少?相關音頻視頻資料是否歸檔保存,事后存有備份?
9、在統(tǒng)計的所有業(yè)主投票中,網格員收取的微信投票數(shù)多少?在在總票數(shù)中所占比例多少?相關音頻視頻資料是否歸檔保存,并存有備份?
10、在統(tǒng)計的所有業(yè)主投票票數(shù)中,電話投票票數(shù)多少?在總票數(shù)中所占比例多少?相關音頻視頻資料是否歸檔保存,并存有備份?
11、采用電話投票的,如何確認接聽電話的就是該小區(qū)業(yè)主本人?相關音頻視頻資料是否歸檔保存,并存有備份?
據(jù)了解,江嶼朗廷小區(qū)業(yè)主拖欠現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)的物業(yè)費高達約870多萬,該公司目前虧損100多萬,但現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)仍在忍辱負重為該小區(qū)全體業(yè)主提供優(yōu)質服務?,F(xiàn)有物業(yè)企業(yè)原有員工約160人,由于業(yè)主拖欠的物業(yè)費巨額,實在難以支撐,只能裁員,于是,現(xiàn)有員工只剩120人,在這樣的情況下,現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)員工的壓力巨大,但為了謀生,也在堅持。 在這樣艱難的窘境下,江嶼朗廷業(yè)委會卻做出上述行為,涉嫌將現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)推向絕境,而且,一旦得逞,多年來累計被欠的870多萬物業(yè)費將難以收回,現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)將走向破產境地,剩下的120多名員工也面臨失業(yè),這將給多少個家庭帶來滅頂之災?
綜上所述,江嶼朗廷小區(qū)目前存在的問題在于,江嶼朗廷業(yè)委會組織的業(yè)主大會會議投票表決程序存在諸多瑕疵,其多個行為很難進行合理性解釋,必然導致廣大業(yè)主的正常邏輯質疑,其正當合法性、可信性大打折扣,建議涉及的相關人員謹慎,以免給自己帶來嚴重的后果。
附錄相關案例資料
【1】 電話投票的合法性及法律效力認定 業(yè)主大會表決形式是法定還是可以約定?
如果是法定表決形式,按照《重慶市物業(yè)管理條例》規(guī)定,僅能采用集體討論、書面征求意見、業(yè)主決策信息系統(tǒng)三種形式表決,關于業(yè)主大會電話投票的案例。 重慶市第四中級人民法院觀點 1.業(yè)主大會采用電話征求意見的方式不符合議事規(guī)則的規(guī)定,議事規(guī)則僅規(guī)定書面征求意見的形式; 2.征求意見表上并不能確定是業(yè)主本人的簽名。
本院經審查認為,結合當事人在一二審的陳述,匯景龍灣業(yè)委會未召開業(yè)主大會,采取上門的形式征求意見,由工作人員對沒在家的業(yè)主,電話征求意見后,代業(yè)主在書面的征求意見表上勾選選聘還是續(xù)聘,并直接簽署業(yè)主的名字,其中張*安、付*高兩戶的征求意見表上雖然勾選的是續(xù)聘意見,但不能確定是業(yè)主本人的簽名。 匯景龍灣業(yè)委會派出的工作人員,電話征求意見并且直接代業(yè)主在征求意見表上簽名,該做法顯然不符合《匯景龍灣小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第六條規(guī)定書面征求意見的形式要求,也無法認定意見表上勾選的意見是該戶業(yè)主的真實意愿。 匯景龍灣業(yè)委會征求意見的形式有嚴重瑕疵,其提交的征求意見表不能認定是業(yè)主的真實意愿,
其二審中提交的證據(jù)不能達到證明決議程序合法的目的,不予采信。 電話投票的法律效力在法律上存在一定的不確定性,具體是否采用該方式取決于業(yè)主大會的議事規(guī)則和地方的具體法律規(guī)定。在實際操作中,建議通過規(guī)則明確的方式確保投票的真實性和有效性,并考慮邀請第三方監(jiān)督以增加公信力。
另一種觀點認為: 物業(yè)管理重大事項表決投票結果的公示時間應符合相關法律規(guī)定。業(yè)主大會決定應當在作出決定之日起3日內以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內公告,公告期限不少于30日,公告應加蓋業(yè)主大會印章。此外,對于業(yè)主委員會作出決定的公告期不少于30日。這些規(guī)定確保了物業(yè)管理重大事項的決策過程和結果的公開性,維護了業(yè)主的權益和知情權。
【2】 以微信接龍投票、電話征求意見投票表決不符合規(guī)定 業(yè)委會應對投票表決的合法性以及數(shù)據(jù)的真實性承擔舉證責任
【案情簡介】 原告A是長沙市某小區(qū)的業(yè)主。該小區(qū)原物業(yè)服務合同即將到期,該小區(qū)業(yè)主委員會組織以微信接龍投票、電話征求意見等方式決定是否以公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。之后業(yè)主委員會將會議決議上報到街道社區(qū),并根據(jù)決定內容啟動物業(yè)重新招標工作。 原告A知曉上述決定及通知后,認為表決未按照法律規(guī)定進行表決,要求撤銷業(yè)委會的決定。
【法院判決】 本案被告業(yè)主委員會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替了業(yè)主大會,并根據(jù)微信接龍投票、電話征求意見投票的結果認定達到了《物權法》第七十六條關于業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)面積且人數(shù)過半的要求。被告不能證明業(yè)主大會以公開招標方式選聘物業(yè)服務公司的表決結果達到了《物權法》規(guī)定的面積、業(yè)主人數(shù)過半的要求,故對原告A要求撤銷被告決定的請求予以支持。
【律師看法】 本案被告業(yè)委會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替業(yè)主大會,應對表決的合法性,尤其是數(shù)據(jù)的真實性承擔舉證責任。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定:“業(yè)主大會會議可采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式”。根據(jù)本案的裁判觀點,微信接龍投票、電話征求意見不是符合規(guī)定的征求意見的形式,同時業(yè)委會又無法證明其表決結果是業(yè)主的真實意思,故其作出的決定被撤銷。
此外,《民法典》已變更了原《物權法》對選聘物業(yè)服務人的表決結果應達到的面積、業(yè)主人數(shù)要求。根據(jù)現(xiàn)行《民法典》第二百七十八條的規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應由業(yè)主共同決定,應當由專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并經參與表決專有面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
【4】 以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替業(yè)主大會不符合規(guī)定! 湖南懷治律師事務所 原告長某資產管理有限公司是上某大廈小區(qū)2014的業(yè)主,上某小區(qū)原物業(yè)服務合同于2019年12月2日到期,新成立的上某業(yè)主委員會自2020年11月18日起組織以微信接龍投票、電話征求意見等方式決定是否以公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。 2020年12月5日被告上某都業(yè)主委員會發(fā)布《關于**上某業(yè)主大會決定的通知》,通知稱:由于上某物業(yè)服務合同已經到期,業(yè)委會根據(jù)上某業(yè)主大會議事規(guī)則第十六條的約定召開業(yè)主大會。截止11月27日,本次業(yè)主大會收到投票戶數(shù)395戶,投票業(yè)主專有產權面積43208.28平方米。
根據(jù)小區(qū)情況(總戶數(shù)668戶,專有產權面積66670.7平方米),面積及戶數(shù)雙過半。業(yè)主委員會已經將決定內容上報到街道社區(qū),并將根據(jù)業(yè)主大會決定內容啟動物業(yè)重新招標工作。 原告長某資產管理有限公司知曉上述決定及通知后,認為被告上某都業(yè)主大會的表決未按照法律規(guī)定進行表決,要求撤銷業(yè)委會的決定。 問:以微信接龍投票、電話征求意見等方式作出決定是否合法?
法 院 判 決 本案被告業(yè)主委員會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替了業(yè)主大會,并根據(jù)微信接龍投票、電話征求意見投票的結果認定達到了《物權法》第七十六條關于業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)面積且人數(shù)過半的要求。被告不能證明業(yè)主大會以公開招標方式選聘物業(yè)服務公司的表決結果達到了《物權法》規(guī)定的面積、業(yè)主人數(shù)過半的要求,故對原告要求撤銷被告決定的請求予以支持。
本案被告業(yè)委會以微信接龍投票、電話征求意見等方式代替業(yè)主大會,應對表決的合法性,尤其是數(shù)據(jù)的真實性承擔舉證責任。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定:“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式”。根據(jù)本案的裁判觀點,微信接龍投票、電話征求意見不是符合規(guī)定的征求意見的形式,同時業(yè)委會又無法證明其表決結果是業(yè)主的真實意思,故其作出的決定被撤銷。
此外,《民法典》已變更了原《物權法》對選聘物業(yè)服務人的表決結果應達到的面積、業(yè)主人數(shù)要求。根據(jù)現(xiàn)行《民法典》第二百七十八條的規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應由業(yè)主共同決定,應當由專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并經參與表決專有面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
【5】 百家號:青海普法發(fā)布文章:業(yè)委會作出的決議存在程序瑕疵的,效力如何?
【基本案情】
2019年9月,某小區(qū)業(yè)委會就更換物業(yè)公司事宜通過發(fā)放書面征求意見表的方式召開業(yè)主大會,并制作了《物業(yè)服務招標方案及物業(yè)合同業(yè)主大會書面意見征求表》(以下簡稱意見征求表),意見征求表載明,通過書面征求意見形式召開業(yè)主大會,表決以下內容:(1)是否同意按照“物業(yè)服務招標方案”進行招投標選定物業(yè)服務企業(yè);
(2)是否同意業(yè)委會按照公示的“物業(yè)服務合同”版本與中標物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。意見征求表中業(yè)主意見選擇欄(“同意”或“反對”)只有一項,所附《招標方案》載明,評標委員會成員五名,由三名評標專家及業(yè)委會選派的二名成員組成。2020年4月16日,某小區(qū)業(yè)委會公示投票結果,內容為投票戶數(shù)和相應轉有面積均過半數(shù),關于物業(yè)服務招標方案及物業(yè)合同的決定通過等。10月9日,某小區(qū)業(yè)委會委托第三方公司進行招標。
12月22日,某小區(qū)業(yè)委會公示中標結果,確定重慶B物業(yè)服務有限公司(以下簡稱B公司)為第一中標候選人。2021年1月7日,某小區(qū)業(yè)委會通知現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)A公司《前期物業(yè)服務合同》終止,并限期辦理交接手續(xù)等。1月16日,某小區(qū)業(yè)委會與B公司簽訂新的《物業(yè)服務合同》。譚某等九人認為某小區(qū)業(yè)委會在選聘新物業(yè)公司的過程中多處程序違法,故訴至法院請求撤銷業(yè)委會的決定。
【裁判理由】 法院生效裁判認為:
關于譚某等九人是否是本案適格主體。譚某等九人作為某小區(qū)業(yè)主以業(yè)主委員會的決定侵害其權益為由提起撤銷之訴,系業(yè)主的法定權利,且系在知道某小區(qū)業(yè)委會作出決定之日起一年內提起,故譚某等九人系本案適格主體,有權提起本案訴訟。 關于某小區(qū)業(yè)委會作出的三項決定是否違反法定程序。結合譚某等九人訴請理由,評判如下:
第一,案涉小區(qū)的《業(yè)主大會議事規(guī)則》第六條規(guī)定業(yè)主大會會議可以采用書面征求業(yè)主意見的形式表決,故某小區(qū)業(yè)委會采用書面征求意見的形式就物業(yè)服務招標方案及新物業(yè)合同召開業(yè)主大會程序符合規(guī)定。
第二,案涉小區(qū)的《業(yè)主大會議事規(guī)則》第五條規(guī)定業(yè)主大會有權選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),而某小區(qū)業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,有權選聘新的物業(yè)服務公司。
第三,關于涉案意見征求表的業(yè)主簽名是否虛假的問題,譚某等九人未舉證證明,相反某小區(qū)業(yè)委會及某街道辦事處發(fā)布了異議公告,經過公證復核,在部分異議人重新簽字后,同意的業(yè)主人數(shù)及相應專有部分面積仍然均過半數(shù)。
第四,關于評標委員會成員組成是否合法的問題。本案中,某小區(qū)業(yè)委會通過業(yè)主大會表決采用招投標的形式選擇物業(yè)服務企業(yè),但其所制定的招標方案關于評標委員會的組成不符合《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定,即專家人數(shù)未達到三分之二,招標人代表超過三分之一,評標委員會成員不符合法律規(guī)定,可能對廣大業(yè)主產生一定的誤導,該方案存在瑕疵。此外,涉案意見征求表中表決內容為兩項,而業(yè)主投票意見選擇欄只有一項,違反了一事一議原則,對于業(yè)主是否同意某小區(qū)業(yè)委會與中標公司簽訂物業(yè)服務合同應當再次征求廣大業(yè)主的意見,故不能確定某小區(qū)業(yè)委會憑該次業(yè)主大會的投票結果作出的三項決定是否均取得雙過半業(yè)主的同意。綜上,對某小區(qū)業(yè)委會作出的三項決定,不能認定其程序合法。
故判決:一、撤銷某小區(qū)業(yè)委會作出的選聘B公司的決定;二、撤銷某小區(qū)業(yè)委會作出的關于《前期物業(yè)服務合同》終止的決定;三、撤銷某小區(qū)業(yè)委會作出的關于A公司限期辦理移交手續(xù)的決定。
【法官后語】
《中華人民共和國民法典》第二百七十八條就業(yè)主決定建筑區(qū)劃內重大事項及表決權等內容作出規(guī)定,與原《中華人民共和國物權法》第七十六條相比,本條屬于新增規(guī)定,更加規(guī)范了表決程序,強調了業(yè)主的參與度與自治,充分體現(xiàn)了民主原則。實踐中,業(yè)主大會作出決議可能存在程序瑕疵,這是否必然導致業(yè)主大會會議決議無效,是司法審判的難點問題。 程序合法是決議對全體業(yè)主產生約束力的正當性的重要來源,也是形成法律上認可的結果的必然要求。業(yè)主大會決議行為采取的意思“多數(shù)決”機制尊重了多數(shù)成員的意思,提高了決議的效率,但是忽略了少數(shù)人的意思,很容易侵害少數(shù)人的權益。因此,為了保證決議的正當性,決議制度的設計應當符合以下標準:一是決議程序機制必須公正,體現(xiàn)正義性需求;二是決議作出必須保證多數(shù)成員表決行為的意思表示真實;
三是少數(shù)者表決行為的意思表示不真實不會影響決議行為意思的成立生效;四是決議制度必須對少數(shù)人的利益給予有效保障。比如,在決議形成過程中,應當充分保障每一個成員的知情權、參與權、自由表達權,同時也應包括在決議形成之后賦予受侵害的成員相應的救濟權,比如業(yè)主撤銷權等。 但是程序合法并非決定決議效力之核心,程序規(guī)則的設置也是為了保障決議盡可能接近所有成員的共同意愿,是為實體公正服務的。
基于此,業(yè)主大會決議的程序問題并非必然導致決定被撤銷,一般地,只有影響到多數(shù)業(yè)主的真實意思形成的嚴重程序問題,才應予以撤銷。如同意業(yè)主未達到《中華人民共和國民法典》第二百七十八條“雙過半”或者“雙過四分之三”標準,已經違反了法律的強制性規(guī)定,必然影響大多數(shù)業(yè)主的真實意思形成;又如大量選票簽字存在虛假、偽造等,嚴重背離業(yè)主真實意思表示的,當然應予撤銷。相反,輕微程序瑕疵且未對決議的形成產生實質性影響的,不應予以撤銷,如議事程序中通知會議遺漏了個別業(yè)主、業(yè)主大會缺少行政部門監(jiān)督等程序瑕疵,在不存在以上嚴重程序瑕疵的情況下,且不影響表決結果的,就不應對業(yè)委會履職太過苛責,而應盡量維持業(yè)委會決定的穩(wěn)定性和公信力。
具體到本案,某小區(qū)業(yè)委會通過業(yè)主大會表決采用招投標的形式選擇物業(yè)服務企業(yè),但其所制定的招標方案中關于評標委員會的組成不符合《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定,相關意見征求表的設計違反一事一議的原則,應當認定業(yè)委會作出決議的程序存在瑕疵,且足以影響多數(shù)業(yè)主意思表示真實,業(yè)主對該決議享有撤銷權。 來源:《中國法院2024年度案例》、最高人民法院司法案例研究院
【6】 贛州市城市住房服務中心官網發(fā)布《業(yè)委會委員利用職務之便謀取私利,構成犯罪!》 2013年,江某當選為某廣場小區(qū)業(yè)主委員會主任,任職期間,江某利用其負責業(yè)委會日常事務的工作便利,在小區(qū)物業(yè)招投標過程中協(xié)助雷某、牟某經營的某物業(yè)公司中標,并收受雷某、牟某給予的好處費18萬元。在該物業(yè)公司入駐小區(qū)后,江某以鄧某、李某的名義與物業(yè)公司簽訂協(xié)議,每月以“物業(yè)顧問費”、“廣告收益”等名義收取物業(yè)公司雷某等人給予的好處費共計約176萬元,并以物業(yè)公司虛列經營成本的方式,每月從公共區(qū)域廣告經營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)委會津貼”,其余的收益按照物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的正常分成協(xié)議進行分成,江某共計收取上述“業(yè)委會津貼”28.8萬元。2017年,江某因涉嫌犯非國家工作人員受賄罪、職務侵占罪,被檢察院起訴。
法院認為:江某利用擔任小區(qū)業(yè)委會主任的職務便利,非法收受他人財物190萬余元,為他人謀取利益,數(shù)額巨大,并非法占有小區(qū)公共收益28萬余元,其行為已構成非國家工作人員受賄罪、職務侵占罪,依法應數(shù)罪并罰。 根據(jù)江某犯罪的事實、性質、情節(jié)、對社會危害程度及悔罪表現(xiàn),依照《中華人民共和國刑法》第一百六十三條第一款、第二百七十一條第一款、第六十九條、第六十四條、第五十九條之規(guī)定,判決:
一、江某犯非國家工作人員受賄罪,判處有期徒刑六年八個月,并處沒收財產人民幣500000元;犯職務侵占罪,判處有期徒刑一年六個月,決定執(zhí)行有期徒刑八年,沒收財產人民幣500000元;
二、江某違法所得的人民幣1940350.2元予以追繳;
三、責令江某退回小區(qū)的公共收益288000元。
https://www.gzzffw.cn/zcfg/427.jhtml 【7】 如何識別業(yè)委會謀私利的跡象? 選聘程序異常,不召開業(yè)主大會,擅自決定物業(yè)選聘; 招標文件設置不合理門檻(如要求“注冊資金1億以上”排除中小物業(yè)公司);中標物業(yè)企業(yè)突然更換或與業(yè)委會成員有關聯(lián)。 案例 :某小區(qū)業(yè)委會主任親屬控股的物業(yè)公司中標,報價高于市場價30%。 財務不透明。拒絕公示物業(yè)選聘過程費用(如招標代理費、評標專家費);新物業(yè)合同未公開關鍵條款(如公共收益分成比例、服務標準)。 業(yè)主權利被架空。投票過程存在“代投”“冒投”現(xiàn)象;以“緊急程序”為由跳過業(yè)主表決;對質疑業(yè)主采取威脅、孤立等手段。
二、根治業(yè)委會腐敗的5大核心措施 1. 制度層面:建立剛性約束 強制分離決策權與執(zhí)行權。業(yè)委會僅可發(fā)起選聘動議,最終決定必須由業(yè)主大會雙2/3表決 (專有部分面積+人數(shù)占比均超2/3),并全程錄像存檔。 推行“物業(yè)合同備案審查制”。住建部門需審查合同中公共收益分配、服務標準量化、違約責任 等條款,對“業(yè)委會可單方解約”“物業(yè)費捆綁公共收益”等陷阱條款一票否決。
2. 監(jiān)督層面:構建多元制衡 引入第三方監(jiān)理機構。由街道辦通過搖號選定招標代理機構,費用從公共收益支出,業(yè)委會不得直接接觸投標企業(yè)。 建立“業(yè)主觀察員”制度。隨機抽取5-10名業(yè)主參與評標過程,對異常打分(如某評委給關聯(lián)企業(yè)打滿分)可當場質疑并報備監(jiān)察委。
3. 技術層面:封堵造假漏洞 區(qū)塊鏈存證投票數(shù)據(jù)。通過政府開發(fā)的電子投票平臺 (如上海“隨申辦”物業(yè)投票系統(tǒng)),實現(xiàn)身份認證、投票、計票全流程上鏈,防止篡改。 物業(yè)企業(yè)信用聯(lián)網。住建部門建立全國物業(yè)企業(yè)“紅黑榜”,中標企業(yè)若存在行賄記錄,系統(tǒng)自動觸發(fā)預警。 4. 懲治層面:提高違法成本 刑事追責。業(yè)委會成員收受物業(yè)企業(yè)財物,涉嫌非國家工作人員受賄罪 (《刑法》第163條),可處3年以上有期徒刑。
參考案例 :2023年杭州某業(yè)委會主任收受物業(yè)公司20萬元“顧問費”被判刑4年。 民事追償。業(yè)主可起訴業(yè)委會,要求撤銷違規(guī)簽訂的物業(yè)合同,并追回違法所得(如回扣、禮品)。
5. 業(yè)主行動:激活自治能力 10%業(yè)主即可啟動審計。根據(jù)《民法典》第943條,十分之一以上業(yè)主聯(lián)名可要求對業(yè)委會財務進行審計,拒不配合可向法院申請強制執(zhí)行。 動態(tài)罷免機制。開發(fā)業(yè)主投票小程序,20%業(yè)主聯(lián)名可隨時發(fā)起罷免業(yè)委會成員的投票,街道辦需在15日內組織表決。 三、業(yè)主維權實操指南 證據(jù)收集。拍攝業(yè)委會拒絕公示文件的視頻;保留物業(yè)合同、投票記錄等紙質文件;收集業(yè)委會成員與物業(yè)企業(yè)的資金往來線索(如微信轉賬記錄)。
舉報路徑。紀檢監(jiān)察機關 :通過12388舉報業(yè)委會中的黨員腐敗問題;住建局物業(yè)科 :對違規(guī)選聘流程要求行政干預;公安經偵部門 :涉嫌犯罪的直接報案(需初步證據(jù)鏈)。 媒體曝光 通過地方問政平臺實名反映;向省級以上媒體提供詳實證據(jù)(避免被地方關系網壓制)。
四、政府監(jiān)管改革方向 將業(yè)委會納入基層監(jiān)察范圍。中紀委可試點在街道辦設立“社區(qū)監(jiān)察聯(lián)絡站”,對業(yè)委會資金流水、物業(yè)選聘等開展抽查。 建立“物業(yè)陽光招標平臺”。參照政府采購流程,強制要求所有小區(qū)物業(yè)選聘在政府平臺公開招標,切斷私下交易渠道。 推行業(yè)委會成員財產申報。對任職期間資產異常增長的業(yè)委會成員啟動反洗錢調查。 業(yè)委會腐敗本質是“小權力大尋租”,根治需依靠制度剛性約束+業(yè)主覺醒監(jiān)督+技術透明賦能 。業(yè)主需摒棄“搭便車”心理,通過合法渠道積極維權;政府部門則應擺脫“社區(qū)自治”的懶政思維,對群眾反映強烈的線索主動介入。唯有形成“不敢腐、不能腐、不想腐”的治理閉環(huán),才能重建基層社區(qū)信任。
下一步行動建議 :立即組織業(yè)主核查近三年物業(yè)選聘文件;向街道辦申請查閱業(yè)委會會議記錄;建立樓棟微信群,推動成立業(yè)主監(jiān)督小組。
【8】 針對業(yè)委會、社區(qū)和街道辦在小區(qū)重大事務中可能存在的合謀與徇私舞弊問題,需要從制度完善、監(jiān)督強化、流程透明化以及業(yè)主參與等多維度綜合施策。
一、專家視角:核心風險與制度漏洞 權力失衡與監(jiān)管缺位 業(yè)委會作為業(yè)主自治組織,其權力邊界若缺乏明確約束,易形成“小團體決策”;社區(qū)、街道辦作為基層管理者,若過度介入小區(qū)事務,可能成為利益輸送的“中間人”。 典型漏洞:現(xiàn)有法律對業(yè)委會成員的權責界定模糊,缺乏對“合謀”行為的針對性懲處條款;社區(qū)與街道辦的監(jiān)督職能常流于形式。 信息不對稱與業(yè)主參與不足 業(yè)主對小區(qū)事務的知情權、參與權未充分保障,投票流程、財務數(shù)據(jù)等關鍵信息不透明,為暗箱操作留下空間。 利益驅動下的“合法腐敗” 物業(yè)選聘涉及巨大經濟利益,部分物業(yè)公司通過賄賂業(yè)委會或基層管理者獲得長期合同,甚至形成“利益共同體”。
二、預防與治理路徑:系統(tǒng)性解決方案 1. 制度層面:填補法律與規(guī)則漏洞 修訂《物業(yè)管理條例》 明確業(yè)委會成員、社區(qū)及街道辦的權責清單,禁止非業(yè)主身份人員干預物業(yè)選聘;增設“利益回避”條款(如業(yè)委會成員直系親屬關聯(lián)物業(yè)企業(yè)需申報)。 建立“黑名單”制度 對存在行賄、造假等行為的物業(yè)企業(yè)及業(yè)委會成員納入征信系統(tǒng),限制其參與招投標或擔任公職。
2. 監(jiān)督層面:構建多方制衡機制 引入獨立第三方審計 物業(yè)選聘流程、業(yè)主大會投票等關鍵環(huán)節(jié)由審計機構或律師全程監(jiān)督,結果公示并接受質詢。 強化街道辦監(jiān)督責任 街道辦需對業(yè)委會決策程序合法性進行審查,違規(guī)行為需及時叫停并上報上級部門;對失職的街道工作人員追責。 設立“業(yè)主監(jiān)察委員會” 由非業(yè)委會成員業(yè)主組成獨立監(jiān)察小組,定期審查業(yè)委會財務及決策記錄。
3. 技術賦能:提升透明度與可信度 推行電子化投票系統(tǒng) 采用區(qū)塊鏈技術或政府認證的投票平臺,確保選票可追溯、不可篡改,減少人為操控風險。 強制信息公開 業(yè)委會會議記錄、物業(yè)合同、財務收支等通過小區(qū)公告欄、微信群、政府平臺同步公開,接受業(yè)主質詢。
4. 業(yè)主參與:激活自治能力 降低業(yè)主大會門檻 優(yōu)化線上表決規(guī)則,允許業(yè)主通過電子簽名參與決策,提高投票率至法定要求(如部分城市已試行“雙50%”改為“雙30%”)。 常態(tài)化普法教育 街道辦聯(lián)合法律機構定期開展《民法典》《物業(yè)管理條例》宣講,提升業(yè)主維權意識與能力。
5. 懲處機制:嚴打違法行為 設立快速舉報通道 開通紀委、住建部門聯(lián)合舉報平臺,對業(yè)委會與物業(yè)的異常資金往來、脅迫投票等線索優(yōu)先核查。 司法介入與案例震懾 對查實的合謀腐敗案件,以“非國家工作人員受賄罪”“串通投標罪”等追究刑事責任,并通過媒體曝光形成震懾。
三、相關部門職責分工 相關責任主體及職責
1、住建部門,修訂地方物業(yè)管理辦法,制定物業(yè)選聘標準化流程,推動電子投票系統(tǒng)建設。
2、街道辦等基層政府,監(jiān)督業(yè)委會合規(guī)運作,組織業(yè)主普法培訓,審核物業(yè)合同合法性。
3、紀檢監(jiān)察機關,查處業(yè)委會、社區(qū)及物業(yè)企業(yè)間的利益輸送,追責失職瀆職行為。
4、公安機關,對涉嫌偽造選票、威脅業(yè)主等違法行為立案偵查。 從“被動維權”到“主動防控” 根治業(yè)委會與基層管理者合謀問題,需將“預防機制”置于首位,通過法律完善與技術手段壓縮尋租空間,同時激發(fā)業(yè)主自治活力。唯有形成“制度約束+技術透明+業(yè)主覺醒”的共治格局,才能有效遏制“合法外衣下的腐敗”,真正實現(xiàn)小區(qū)治理的公平與效率。
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