文/北京進(jìn)深 林振興

拿地446天后，北京城建房山新盤終于取得了預(yù)售許可證。

3月25日，頤知筑取證，準(zhǔn)售房源為西區(qū)的19棟樓5-8層洋房，共634套住宅，擬售均價(jià)在4.24-4.66萬元/㎡。

它起了個(gè)大早，什么晚集都沒趕上。好房子“三件套”，陽臺(tái)、風(fēng)雨連廊和架空層，頤知筑無一實(shí)現(xiàn)。

至于頤知筑為何拿地后一年多才入市，它有自己的顧慮，不想跟“大哥”和知筑進(jìn)行正面較量。頤知筑與和知筑被視為北京城建在房山的雙子座，有同一個(gè)爹。

和知筑比它拿地早半個(gè)月，于2024年11月就開盤了。

截至3月26日，和知筑網(wǎng)簽205套，成交均價(jià)37569.3元/平米，去化率不到36%，成交額8.79億元。這個(gè)數(shù)字，離它自己官宣的“首開勁銷10.55億元258套”，還有不少差距。

地塊條件上，頤知筑也弱于“大哥”和知筑。

和知筑距離地鐵廣陽城站僅有幾百米，頤知筑距離地鐵站直線距離都超過2公里。它不僅缺乏地鐵配套，還正對(duì)鐵路良鄉(xiāng)站，存在噪音和人流問題，可能是良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊中上車門檻最低的樓盤。

頤知筑的地塊形狀也十分別扭，東區(qū)較為方正，但緊鄰幼兒園；西區(qū)像一個(gè)40度左右的銳角三角形，導(dǎo)致大部分房子臨馬路。

在北京各大新盤狂內(nèi)卷的當(dāng)下，頤知筑醞釀一年多，卻拿出一套中規(guī)中矩的產(chǎn)品，沒有陽臺(tái)，飄窗尺度也略顯局促。

以104平主力戶型圖為例，面寬9.5米，進(jìn)深10.2米，三室兩衛(wèi)?？筒蛷N一體，南向三開間，飄窗贈(zèng)送面積4.75㎡；北向無飄窗，有一個(gè)不到3㎡設(shè)備平臺(tái)。該戶型進(jìn)門正對(duì)北向客臥，缺乏隱私性。

在戶型上，頤知筑、和知筑也“大撞車”。

它們?cè)O(shè)計(jì)公司都用的同一家——北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，該設(shè)計(jì)公司是北京城建集團(tuán)的孫公司。和知筑的中標(biāo)報(bào)價(jià)為589.2萬元，頤知筑的中標(biāo)報(bào)價(jià)為1177萬元。

例如，頤知筑96平戶型與和知筑92平戶型都是細(xì)長條狀。一般細(xì)長條狀的戶型會(huì)存在通風(fēng)不暢、采光差、面積浪費(fèi)、得房率不高。

它們進(jìn)門都是正對(duì)u型廚房；從玄關(guān)到餐廳的過道面積被浪費(fèi)；主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)；北向設(shè)置了兩個(gè)面積不大的次臥，共用一間分段式明衛(wèi)。

“兩兄弟”的偷面積手法也如出一轍。

和知筑92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡，側(cè)邊飄窗共計(jì)6.325㎡，再加上設(shè)備平臺(tái)目測(cè)也有2㎡；

頤知筑96平戶型同樣也是贈(zèng)送南向飄窗 側(cè)邊飄窗 北邊設(shè)備平臺(tái)，得房率在81%左右。

再如，頤知筑116平四居戶型直接照抄了和知筑112平四居戶型，甚至戶型解析文字都照搬了過來。它們都是三面寬，主臥有轉(zhuǎn)角飄窗，餐廳位于正中央，入戶玄關(guān)柜，獨(dú)立家政間等。

頤知筑照搬和知筑，把飄窗贈(zèng)送當(dāng)作賣點(diǎn)，但殊不知這卻成了槽點(diǎn)。

別的開發(fā)商都很巧妙采取削減、隱蔽或轉(zhuǎn)化為實(shí)用功能等策略，優(yōu)化飄窗墻垛，頤知筑卻把飄窗設(shè)計(jì)成“顯眼包”。

頤知筑116平戶型的公衛(wèi)，淋浴房與飄窗并存，是洗澡可以坐下休息用，當(dāng)這是公共澡堂？就這么點(diǎn)大的淋浴房，里面墻垛子占掉這么多，老人和孩子洗澡跌倒怎么辦？

116平戶型還有一個(gè)bug，進(jìn)門正對(duì)廁所。從風(fēng)水學(xué)角度，它會(huì)阻礙財(cái)氣入宅，形成退財(cái)格局，導(dǎo)致家中錢財(cái)難聚，財(cái)運(yùn)不佳招小人。

還有頤知筑128平戶型與和知筑127平戶型、頤知筑143平戶型與和知筑144平戶型，不說一模一樣，那也大差不差。

頤知筑143平戶型是128平戶型的plus版，都是四葉草戶型，中規(guī)中矩。143平戶型得房率約86%，128平戶型的得房率約84.8%。

當(dāng)然，頤知筑也不敢全抄“大哥”，107平戶型做了創(chuàng)新。

但不解的是，104平戶型都是三面寬，為啥更大面積的107平戶型又變成了兩面寬的細(xì)長條狀，而且進(jìn)門是客廳；廚房和客廳緊挨，顯得好局促，如果按對(duì)半分，客廳才11.45平；公衛(wèi)是暗衛(wèi)，淋浴房也小的可憐。

當(dāng)然，就算沒有和知筑，房山板塊的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，它的庫存供應(yīng)量極大，新盤還有華潤京熙潤府、京華國賢府、建工璟賢瑞庭、燕京府等。

2024年1月4日，北京城建以22.8億元的底價(jià)，摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價(jià)1.7萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/㎡。

頤知筑的項(xiàng)目公司為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，經(jīng)理為宋春剛，法人兼董事長是楊娜，它是北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司的間接全資子公司，不在A股上市公司城建發(fā)展（600266.SH）旗下。

宋春剛曾是城建大興項(xiàng)目經(jīng)理。眼下，從大興到房山，宋春剛需要面對(duì)更大的挑戰(zhàn)了。