鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊報(bào)道 截至3月31日，港交所上市房企2024年報(bào)發(fā)布告一段落。“頭部領(lǐng)銜”的趨勢(shì)在上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上，體現(xiàn)得愈加明顯，以中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地為代表的頭部房企實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、利潤(rùn)、現(xiàn)金、負(fù)債率等核心指標(biāo)的穩(wěn)定和領(lǐng)先。

中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海地產(chǎn)”)的成績(jī)，尤其印證了“頭部?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)一步拉開(kāi)”的現(xiàn)象。財(cái)報(bào)顯示，中海地產(chǎn)2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1851.5億元，合約銷(xiāo)售金額3106.91億元，為行業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售第一；期內(nèi)公司核心股東應(yīng)占溢利157.2億元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入額(464.5億元)創(chuàng)新高，在手現(xiàn)金達(dá)到1241.7億元；截至期末公司資產(chǎn)負(fù)債率低至55.8%，平均融資成本更低至3.1%……翻閱財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)的規(guī)模、利潤(rùn)、動(dòng)能和安全業(yè)績(jī)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了全方位穩(wěn)定發(fā)展。

“中海地產(chǎn)2024年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)體現(xiàn)了公司戰(zhàn)略聚焦達(dá)到新高度、利潤(rùn)具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)、保持穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！敝袊?guó)海外發(fā)展董事局主席顏建國(guó)在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上表示，2025年房地產(chǎn)涌現(xiàn)更多新機(jī)遇與增長(zhǎng)動(dòng)能，相信中海地產(chǎn)在政策推動(dòng)力、市場(chǎng)推動(dòng)力、公司持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的推動(dòng)力“三個(gè)推動(dòng)力”之下，將進(jìn)一步塑強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

而深入分析中海地產(chǎn)年報(bào)核心指標(biāo)穩(wěn)定向優(yōu)的原因，則會(huì)發(fā)現(xiàn)持續(xù)精耕的內(nèi)功和順應(yīng)大勢(shì)的外功，缺一不可。

精耕內(nèi)功：

產(chǎn)品力強(qiáng)效賦能銷(xiāo)售 鞏固經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為房企的基本內(nèi)功，依然是決勝的關(guān)鍵之一。在2024年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1851.5億元，其中，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入約1747.2億元，貢獻(xiàn)了最大份額，體現(xiàn)出此前銷(xiāo)售項(xiàng)目具有良好周轉(zhuǎn)和穩(wěn)定結(jié)算。

2024年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約3106.91億元，權(quán)益銷(xiāo)售金額行業(yè)第一，銷(xiāo)售額同比上漲0.3%，預(yù)示著公司未來(lái)結(jié)算周期的財(cái)報(bào)營(yíng)業(yè)收入具有充足支撐，能夠繼續(xù)保持穩(wěn)定。

尤其2024年TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降約31%，TOP10房企全年銷(xiāo)售平均同比下滑超20%，中海地產(chǎn)作為2024年TOP10房企中唯一實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售正增長(zhǎng)的公司，在銷(xiāo)售端體現(xiàn)出的顯著優(yōu)勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大公司在未來(lái)房企業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)中的贏面。

而分析中海地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)的原因，“產(chǎn)品力”三個(gè)字尤為關(guān)鍵。

據(jù)悉，2024年中海地產(chǎn)“玖序系”等豪宅產(chǎn)品普遍實(shí)現(xiàn)了熱銷(xiāo)。其中3月28日在上海推出的中?！ろ槻晾铮拙們r(jià)約4000萬(wàn)元的512套大平層，首開(kāi)即售罄，收金196.5億元，打破全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售金額紀(jì)錄，榮登“中國(guó)盤(pán)王”。據(jù)悉，上海建國(guó)東路項(xiàng)目全年銷(xiāo)售超387億元，堪比多個(gè)房企的全年收入。

6月底，上海的中?！ゎI(lǐng)邸玖序、深圳的中?！ど顬尘列?、北京的中?！ぞ┤A玖序三個(gè)玖序系項(xiàng)目同步入市，更是以突出的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，在兩日內(nèi)吸金228億元。

站在產(chǎn)品熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)上，中海以超704億元的銷(xiāo)售額成為上海市場(chǎng)TOP1，其上海公司也成為全國(guó)性房企在單個(gè)城市最高銷(xiāo)售紀(jì)錄的保持者；在北京和深圳，中海地產(chǎn)也分別以439.04億元和267.04億元的銷(xiāo)售額位列城市第一；在廣州中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)超200億元銷(xiāo)售額位居前三。

值得關(guān)注的是，數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售單價(jià)為27048.36元/平方米，同比增長(zhǎng)16.62%。產(chǎn)品單價(jià)是項(xiàng)目利潤(rùn)的基礎(chǔ)，也是公司未來(lái)利潤(rùn)的重要地基之一。

在下行市場(chǎng)，中海地產(chǎn)依然創(chuàng)造了產(chǎn)品單價(jià)提升的情況，順應(yīng)和引領(lǐng)市場(chǎng)的“產(chǎn)品力”無(wú)疑是制勝關(guān)鍵，而這也印證了新的房地產(chǎn)周期中，回歸產(chǎn)品的正確性。

據(jù)悉，響應(yīng)住建部“好房子”指導(dǎo)，中海地產(chǎn)還率先打造了Living OS體系并將北京、上海雙城首發(fā)。這套體系基于中海地產(chǎn)以“高性能+好服務(wù)”為核心理念的好房子綜合解決方案，其結(jié)合了住建部三萬(wàn)多戶客戶調(diào)研，以及中海近年來(lái)積累的三萬(wàn)多條客戶原聲，從好設(shè)計(jì)、好建造、好材料、好運(yùn)維幾個(gè)方面，全面提升建筑性能和居住體驗(yàn)，并持續(xù)發(fā)展科技性。

新一代“好房子”會(huì)對(duì)中海的銷(xiāo)售前景和企業(yè)營(yíng)利帶來(lái)何種帶動(dòng)，值得拭目以待。

夯實(shí)外功：

順應(yīng)趨勢(shì)鎖定高能區(qū)域 強(qiáng)化發(fā)展動(dòng)能

如果說(shuō)“建好房子”是內(nèi)功，那么“在哪里建好房子”則考驗(yàn)企業(yè)洞察宏觀趨勢(shì)和區(qū)域發(fā)展等外部環(huán)境的功力。

從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)來(lái)看，中海地產(chǎn)的“外功”始終很扎實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)在12個(gè)城市新增土地儲(chǔ)備22宗，總購(gòu)地金額806億元，新增權(quán)益投資額696億元，新增購(gòu)地金額行業(yè)第一。

值得一提的是，核心一線城市依然是中海地產(chǎn)的“重倉(cāng)地”。2024年中海地產(chǎn)在四個(gè)一線城市的權(quán)益投資額占73.5%。其中，僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺(tái)、深圳南山的兩宗“百億地塊”。2025年，延續(xù)積極投資態(tài)勢(shì)，接連競(jìng)得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)等地塊，累計(jì)投資額逾207億元。

并且在核心城市，中海地產(chǎn)也更傾向拿核心地段或成熟板塊。例如中海地產(chǎn)153.3億元摘得的北京市朝陽(yáng)區(qū)組團(tuán)地塊，位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋舊城區(qū)，四環(huán)與五環(huán)之間；小紅門(mén)鄉(xiāng)地塊則位于南四環(huán)內(nèi)，臨近地鐵10號(hào)線成壽寺站；十八里店朝陽(yáng)港一期地塊在四環(huán)與五環(huán)之間，緊鄰地鐵17號(hào)線十八里店站，均具有較突出的地段或交通優(yōu)勢(shì)。

2025年，中海地產(chǎn)以75.02億遠(yuǎn)拿下海淀樹(shù)村35號(hào)地，創(chuàng)下北京樓面價(jià)新高。但從地塊品質(zhì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)值。該地塊位于北京海淀區(qū)上地街道，是區(qū)域內(nèi)不多的R2二類(lèi)居住用地，而地塊周邊既有騰訊、網(wǎng)易、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠，有大量高科技人才，又有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、二十中學(xué)以及在建的101中12年一貫制學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源。

在投資住宅項(xiàng)目的同時(shí)，中海地產(chǎn)也在核心城市尋覓高回報(bào)率的商業(yè)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)入市了9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，2023年入市12個(gè)項(xiàng)目，2022年入市15個(gè)項(xiàng)目。

近幾年，伴隨入市加速，中海地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)也成效漸顯。2024年中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)收入實(shí)現(xiàn)71.3億元，同比增長(zhǎng)12.1%。其中，上海中海中心寫(xiě)字樓成為2024年度上海租賃市場(chǎng)成交TOP1，上海真如環(huán)宇城MAX成為2024年大眾點(diǎn)評(píng)購(gòu)物中心熱門(mén)榜·上海TOP2，體現(xiàn)出商業(yè)持有型業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。

顏建國(guó)表示，去兩年中海地產(chǎn)新增購(gòu)地金額連續(xù)兩年處于行業(yè)第一，其中一線城市土儲(chǔ)占比達(dá)65%，貨值與貨量結(jié)構(gòu)更加優(yōu)異。憑借行業(yè)領(lǐng)先的投資力、產(chǎn)品力、銷(xiāo)售力與成本優(yōu)勢(shì)，有信心讓中海住宅業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售與盈利能力保持行業(yè)領(lǐng)先。同時(shí)，中海地產(chǎn)在多個(gè)一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)入市，中海商業(yè)收入也有信心保持較快增長(zhǎng)。

基于中海地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)端的穩(wěn)定和充足動(dòng)能，疊加資金管道暢通和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本面，2024年6月20日，標(biāo)普全球上調(diào)中海的信用評(píng)級(jí)從「BBB+」展望穩(wěn)定至「A-」展望穩(wěn)定，成為唯一雙A國(guó)際信用評(píng)級(jí)的中國(guó)房企。

目前對(duì)于中海地產(chǎn)，惠譽(yù)評(píng)級(jí)A- 、標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)A-、 穆迪評(píng)級(jí)Baa2，均給予了目前行業(yè)最高的信用評(píng)級(jí)，進(jìn)一步體現(xiàn)業(yè)內(nèi)信賴(lài)中海地產(chǎn)的發(fā)展安全，并肯定其發(fā)展能力。

(王婷婷/文)