阿宇根據(jù)《江蘇省土地管理條例》《南京市國土空間規(guī)劃條例》等法規(guī)及地方政策，匯總南京市城中村改造、城市更新及宅基地管理標準，結(jié)合各區(qū)實際政策動態(tài)，為市民提供詳細解讀。

一、市級宅基地政策標準

南京市嚴格落實《江蘇省土地管理條例》要求，主城區(qū)（玄武、秦淮、鼓樓等）嚴控新建宅基地審批，重點推進城市更新與集中居住區(qū)建設(shè)。郊區(qū)（如浦口、六合、江寧等）保留宅基地管理政策，具體標準如下：

宅基地面積

- 執(zhí)行省標戶均不超過200㎡。
- 主城區(qū)（玄武、秦淮、鼓樓等）嚴控新建宅基地審批，無新增政策。
- 郊區(qū)（如浦口、六合、江寧等）按區(qū)細化標準，如溧水區(qū)大戶（5人及以上）≤200㎡，六合區(qū)大戶≤200㎡，江寧區(qū)新增宅基地上限135㎡。

建筑面積

- 單戶住房（含附屬用房）：郊區(qū)一般為180-300㎡。
- 六合區(qū)大戶≤300㎡，溧水區(qū)大戶≤300㎡，高淳區(qū)五人居以上≤250㎡。

建筑層數(shù)與高度

- 普遍限制3層及以下，層高2.8-3.6m。
- 浦口區(qū)要求3層以下，溧水區(qū)3層及以上需專業(yè)設(shè)計和施工。

退讓與風貌

- 建筑需退讓道路、河道等，符合消防、安全規(guī)范。
- 風貌需與村莊規(guī)劃一致，傳統(tǒng)村落遵循保護要求。

特殊區(qū)域限制

- 風景名勝區(qū)、歷史文化街區(qū)等區(qū)域，建筑高度、風格需符合專項保護規(guī)劃。

二、省級與市級標準政策的異同

相同點

宅基地面積執(zhí)行省標（135/200㎡），建筑層數(shù)≤3層。

均強調(diào)“一戶一宅”，嚴禁超占、擴建。

差異點

省級新動向：江蘇省最近發(fā)布了《關(guān)于支持城市更新行動的若干政策措施》，進一步推進城市更新工作。江蘇省支持城市更新地區(qū)優(yōu)化規(guī)劃指標（如日照、停車配建等），允許混合用地轉(zhuǎn)換。

南京特色：主城區(qū)（玄武、秦淮、鼓樓等）無新增宅基地審批，轉(zhuǎn)向集中居住區(qū)建設(shè)。最近發(fā)布了《南京市鄉(xiāng)村地區(qū)“通則式”規(guī)劃管理規(guī)定（試行）》寧規(guī)劃資源規(guī)〔2024〕11號，規(guī)范鄉(xiāng)村規(guī)劃管理、保障鄉(xiāng)村地區(qū)建設(shè)，2025年2月1日起施行。

三、地方標準對比

1. 主城區(qū)（無宅基地新政，以城市更新為主）：

玄武區(qū)

1. 聚焦 “一路四環(huán)” 五大重點片區(qū)（長江路、環(huán)紫金山、環(huán)玄武湖、環(huán)紅山、環(huán)東大），推動歷史街區(qū)保護、生態(tài)融合、文商旅升級；
2. 探索老舊商務(wù)樓宇改造政策，強化組織領(lǐng)導、資金籌措，創(chuàng)建南京市城市更新實驗區(qū)。

2025 年實施蓁巷 - 將軍巷社區(qū)更新、紅山南路交通優(yōu)化等 44 個項目；3-5 年打造長江路歷史街區(qū)、百子亭風貌區(qū)等 9 個更新范本，納入國家 / 省典型案例。

擬制《玄武區(qū)促進老舊商務(wù)樓宇更新改造的若干措施（待發(fā)布）》

秦淮區(qū)

1. 規(guī)劃引領(lǐng)：構(gòu)建 “需求分析 — 單元劃定 — 行動計劃” 傳導機制，探索多元政策融合；
2. 多元參與：成立區(qū)更新集團，引導國企、社會資本參與；
3. 民生導向：推進危房 “一幢一策” 治理，改造 “老破小” 非成套房。

重點推進長江路歷史街區(qū)、小西湖片區(qū)、南捕廳歷史風貌區(qū)更新，2024 年完成 15 個市級試點，持續(xù)優(yōu)化老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。

- 形成 9 個省級、15 個市級更新試點項目
- 小西湖項目獲 “聯(lián)合國亞太地區(qū)文化遺產(chǎn)保護獎”

鼓樓區(qū)

1. 創(chuàng)新 “康復式”“針灸式”“縫合式”“手術(shù)式” 四種更新方式，解決 “城市病”；
2. 系統(tǒng)推進居住類更新，優(yōu)化中心城區(qū)品質(zhì)與功能。

2025 年推進城河村騰遷、樂業(yè)村項目啟動，深化漢口西路 134 號等地塊改造，實施中山北路 43 號等 5 個城中村改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。

《南京市鼓樓區(qū)城市更新項目實施管理辦法 (試行)》
《2025 年區(qū)政府主要工作目標任務(wù)分解落實方案》

建鄴區(qū)

1. 公共類更新：推進南部片區(qū)街角景觀提升；
2. 綜合類更新：續(xù)建迎賓數(shù)字生活館、南湖記憶三期項目；
3. 老舊小區(qū)改造：2025 年改造典雅居、雙和園等 6 個小區(qū)，涉及 2222 戶。

2024 年完成 10 個老舊小區(qū)改造，2025 年重點實施外立面出新、道路改造、雨污分流等工程，提升居住環(huán)境品質(zhì)。

《建鄴區(qū) 2025 年城市建設(shè)計劃》

雨花臺區(qū)

1. 空間謀劃：推進梅鋼片區(qū)、板橋新城控規(guī)編制，盤活低效用地 339.7 畝；
2. 民生工程：實施 3 個城中村（古雄街道大小柿片區(qū)、尤家凹 3 號）、3 個老舊小區(qū)改造，完善交通、生態(tài)配套。

2025 年推進潘窯保障房建設(shè)，完成寧雙路 80 號院等 3 個老舊小區(qū)改造，整治花神大道環(huán)境，建設(shè)西春路小游園等 8 個園林綠化項目。

《雨花臺區(qū) 2025 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃（草案）》

棲霞區(qū)

1. 公共類更新：推進太龍路、紅山路沿線環(huán)境整治；
2. 安居保障：實施棲霞山片區(qū)、高廟城中村改造，惠及 2600 戶；改造化纖新村等 3 個老舊小區(qū)，配套建設(shè)燕子磯新城、龍?zhí)缎率墟?zhèn)保障房。

2024 年啟動棲霞山片區(qū)城中村改造，2025 年續(xù)建孟北、百水等市級保障房，同步推進紅楓片區(qū)、燕子磯新城保障房建設(shè)，提升區(qū)域居住條件。

《2024 年棲霞區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)計劃》

玄武區(qū)：2025 年啟動 “一路四環(huán)” 五大片區(qū)更新，推進長江路歷史街區(qū)、環(huán)紫金山生態(tài)保護等項目，探索老舊商務(wù)樓宇改造政策。

秦淮區(qū)：形成 9 個省級、15 個市級更新試點，小西湖項目獲聯(lián)合國遺產(chǎn)保護獎，重點推進危房治理和非成套房改造。

鼓樓區(qū)：發(fā)布《城市更新項目實施管理辦法》，采取“康復式”“針灸式”“縫合式”“手術(shù)式” 等更新方式，2025 年推進城河村、樂業(yè)村等城中村改造。

建鄴區(qū)：2025 年計劃改造典雅居等 6 個老舊小區(qū)，續(xù)建南湖記憶三期項目，完善基礎(chǔ)設(shè)施。

雨花臺區(qū)：推進古雄街道大小柿片區(qū)城中村改造，實施 3 個老舊小區(qū)改造，盤活低效用地 339.7 畝。

棲霞區(qū)：2024 年啟動棲霞山片區(qū)、高廟等城中村改造，實施化纖新村等 3 個老舊小區(qū)改造，配套保障房建設(shè)。

2.郊區(qū)及新城（保留宅基地政策）

浦口區(qū)

三人居≤180㎡，四人居≤250㎡

三人居≤180㎡，四人居≤250㎡

原址翻建需地質(zhì)災害評估，傳統(tǒng)村落需風貌協(xié)調(diào)，建筑層高 2.8-3.6 m。

六合區(qū)

小戶 135㎡，中戶 170㎡，大戶 200㎡

小戶 180㎡，中戶 240㎡，大戶 300㎡

取消房屋占地面積≤70% 限制，三層建筑需專業(yè)設(shè)計，附屬用房≤50㎡。

江寧區(qū)

新增宅基地≤135㎡

主房人均≤60㎡，輔房≤30㎡

險房翻建執(zhí)行 “三原” 原則（原址、原面積、原高度），非規(guī)劃村可酌情允許翻建。

溧水區(qū)

小戶 120㎡，中戶 160㎡，大戶 200㎡

小戶 180㎡，中戶 240㎡，大戶 300㎡

搬遷撤并類村莊 3 年內(nèi)不搬遷可申請建房，分戶條件放寬至子女達法定婚齡，三層建筑需專業(yè)施工。

高淳區(qū)

人均耕地≤1/15 公頃≤135㎡，＞1/15 公頃≤170㎡

三人居≤150㎡，五人居≤250㎡

輔房≤30㎡，坡地建筑架空層不計入層數(shù)，傳統(tǒng)村落需風貌協(xié)調(diào)。

浦口區(qū)：宅基地面積：≤200㎡，建筑層數(shù)≤3層，檐高≤7.2m。城市更新：重點提升江浦老城，推進低效工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型。

村民建房（含險房翻建）的建筑層數(shù)應控制在3層及以下，室內(nèi)外高差宜控制在0.45米以內(nèi)，建筑層高宜為2.8—3.6米，凈高不宜低于2.5米。位于傳統(tǒng)村落的，還應符合傳統(tǒng)村落保護發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)要求。

六合區(qū)：放寬標準：宅基地面積上限提高至200㎡，建筑面積上限300㎡。

建筑層數(shù)宜控制在3層及以下，建筑層高宜為2.8—3.6米。

江寧區(qū)：分類管理：非規(guī)劃發(fā)展村可原址翻建，險房翻建需符合“三原”原則（原址、原面積、原高度）。

明確指出人均建筑面積標準，即建筑主房人均建筑面積應控制在60平方米以內(nèi)，輔房可根據(jù)實際情況控制在每戶30平方米以內(nèi)（不納入發(fā)證范圍），且住房及輔房建筑基地面積不超過宅基地面積的70%。

溧水區(qū)：分戶優(yōu)化：允許多子女家庭分戶，搬遷撤并類村莊三年內(nèi)未搬遷可申請建房。

建筑層數(shù)宜控制在三層及以下，建筑層高宜為2.8—3.6米。

高淳區(qū)：建筑管控：限制了層數(shù)和高度，五層及以上自建房需安全排查，強化質(zhì)量監(jiān)管。

建筑設(shè)計 1、建筑層數(shù)應控制在3層及以下，坡地建筑的架空層（沒 有圍合封閉）不計入層數(shù)。室內(nèi)外高差宜控制在0.45米以內(nèi)，建 筑間距系數(shù)可以不受1∶1.3的限制（但必須征得四鄰同意意 見）； 2、建筑層高宜為2.8-3.6米，凈高不宜低于2.5米；

3. 全市差異分析：

宅基地政策：主城區(qū)（如玄武、秦淮）全面停止新建宅基地審批，郊區(qū)（如溧水、高淳）根據(jù)人均耕地調(diào)整面積上限，溧水區(qū)、六合區(qū)放寬分戶和面積限制。

城市更新：主城區(qū)側(cè)重歷史文化保護（如秦淮小西湖）、老舊小區(qū)改造（如建鄴雙和園），郊區(qū)推進城中村改造與保障房建設(shè)（如棲霞山片區(qū)）。

建筑管控：全市統(tǒng)一農(nóng)村村民住房的建筑層數(shù)一般不超過3層，層高一般 2.8-3.6 m，但郊區(qū)對傳統(tǒng)村落、風景名勝區(qū)有額外風貌要求，如高淳區(qū)需使用官方設(shè)計圖集。（《南京市農(nóng)村村民建房規(guī)劃管理指導意見》（寧政辦發(fā)〔2017〕47號））

四、翻建與擴建

翻建條件：

險房翻建需符合 “三原” 原則（原址、原面積、原高度），三層及以上建筑需專業(yè)設(shè)計和施工。

溧水區(qū)允許搬遷撤并類村莊 3 年內(nèi)不搬遷可翻建，高淳區(qū)需地質(zhì)災害評估。

擴建限制：

原則上禁止擴建，確需調(diào)整需重新申請宅基地，且不得突破面積上限。

六合區(qū)規(guī)定新分戶需合并計算原家庭超面積部分。

五、超面積情形及處罰

處理方式

分戶解決：子女滿 18 周歲可申請分戶，超占部分合法化。

有償使用：部分地區(qū)超占部分按年繳納使用費。

核減面積：申請新增宅基地時，超面積部分需核減至標準內(nèi)，如六合區(qū)規(guī)定超面積需重新審批。

處罰標準

未批先建：責令拆除或罰款（土建工程造價的1%-5%）。

侵占公共空間：限期拆除并罰款（工程造價的2%-8%）。

六、其他補充

城市更新與宅基地銜接：

主城區(qū)通過城市更新替代宅基地審批，如玄武區(qū)推進百子亭歷史風貌區(qū)更新，鼓樓區(qū)實施 “手術(shù)式” 改造。郊區(qū)鼓勵集中居住區(qū)建設(shè)，如溧水區(qū)收儲 2966 戶宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，高淳區(qū)探索 “國資 +” 模式盤活閑置農(nóng)房。

安全監(jiān)管：

高淳區(qū) 2024 年開展農(nóng)村自建房安全排查，重點檢查五層及以上建筑結(jié)構(gòu)安全。溧水區(qū)、江寧區(qū)要求三層及以上建筑必須專業(yè)設(shè)計施工，落實自建房安全整治要求。

法律法規(guī)與數(shù)據(jù)來源

省級宅基地、城市更新政策：

《江蘇省土地管理條例》（2021年修訂）
《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2019年修正）
江蘇省《關(guān)于加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（蘇農(nóng)經(jīng)〔2020〕11號）
《江蘇省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》
《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》
《關(guān)于加強縣鄉(xiāng)全域國土空間規(guī)劃促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的通知》（蘇自然資函〔2024〕806號）
江蘇省政府辦公廳《關(guān)于支持城市更新行動的若干政策措施》

市級政策：

《南京市國土空間規(guī)劃條例》
《南京市農(nóng)村地區(qū)規(guī)劃實施管理規(guī)定》（寧政規(guī)字〔2012〕27號，2021年規(guī)范性文件后評估后修訂）；
《關(guān)于加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的意見（試行）》（寧委農(nóng)辦〔2021〕25號）；
《南京市農(nóng)村村民建房規(guī)劃管理指導意見》（寧政辦發(fā)〔2017〕47號）
《南京市鄉(xiāng)村地區(qū)“通則式”規(guī)劃管理規(guī)定（試行）》寧規(guī)劃資源規(guī)〔2024〕11號

各市區(qū)政策：

玄武區(qū)啟動實施五大重點片區(qū)城市更新，擬制《玄武區(qū)促進老舊商務(wù)樓宇更新改造的若干措施（試行）》（待發(fā)布）
秦淮區(qū)2024-06-26發(fā)布秦淮區(qū)深入探索更可持續(xù)、更有溫度的城市更新，形成了9個省級、15個市級更新試點項目
鼓樓區(qū)《南京市鼓樓區(qū)城市更新項目實施管理辦法(試行)》
鼓樓區(qū)《2025年區(qū)政府主要工作目標任務(wù)分解落實方案》鼓政〔2025〕2號
《建鄴區(qū)2025年城市建設(shè)計劃》
《雨花臺區(qū)2024年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2025年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃（草案）的報告》
《2024年棲霞區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)計劃》
《南京市浦口區(qū)農(nóng)村村民建房管理實施細則（試行）（征求意見稿）》生成日期：2024-10-09
《南京市六合區(qū)鎮(zhèn)村布局規(guī)劃》（2023版）
南京市六合區(qū)《區(qū)政府關(guān)于印發(fā)<南京市六合區(qū)農(nóng)村村民建房管理辦法（試行）>的通知》 六政規(guī)〔2024〕3號
《江寧區(qū)農(nóng)村村民建房規(guī)劃管理實施細則（試行）》（江寧政辦發(fā)〔2018〕359號）
《南京市江寧區(qū)農(nóng)村宅基地管理工作的實施意見（試行）》2022
《南京市溧水區(qū)鎮(zhèn)村布局規(guī)劃》
《溧水區(qū)農(nóng)村宅基地和村民建房管理辦法》溧政規(guī)〔2023〕3號
《關(guān)于印發(fā)<南京市高淳區(qū)村民建房管理實施細則>的通知》（高政辦發(fā)〔2018〕143號 ）

阿宇注：以上內(nèi)容綜合政策文件整理，僅供參考，具體執(zhí)行應當以當?shù)剞r(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建部門政策及具體實踐為準。