繼深圳灣太古城北區(qū)的法拍結束后，市場再次迎來一批法拍豪宅。

　　昨天，蛇口半三11套法拍房源，除了2套樓王戶型暫緩外，其余9套建面約84-259平房源均成功拍出。

　　這波法拍共吸引了170人報名，從價格來看，面積越大，房價越貴。其中，4套199平以上住宅，成交價格在18.5-20萬/㎡；小戶型13萬/㎡左右。總體符合市場預期。

　　接下來，還會有一些不錯的豪宅陸續(xù)拿出來拍賣。

　　而對于剛需和改善，基本還是以新房和二手房市場為主，具體來看~

　　團隊研究了10年深圳樓市干貨全在里面

　　01

　　今年一季度，深圳一二手住宅累計成交超2.6萬套，同比漲67.7%，月均8000套左右。

　　聚焦3月深圳樓市，二手房住宅成交量突破榮枯線，達到6078套。

　　上圖是深圳3月網(wǎng)簽量前10名的二手房小區(qū)，主要有幾個特點：

　　1、大社區(qū)為主，掛牌量大，成交量也大。

　　2、成交均價4-6.3萬/㎡的樓盤達7個，剛需占比高。

　　3、成交均價9.2-12.8萬/㎡的樓盤有2個，均位于南山。

　　看掛盤漲跌情況——

　　截至3月末，深圳貝殼上的二手房新增掛牌量8786套，同比增長25.8%。其中，降價房源34266套，漲價房源5380套，同比分別增加69.7%、48.6%。

　　當前仍處于一個買賣雙方博弈市場。

　　不過，整體呈現(xiàn)出“中低端房子內(nèi)卷，中高端改善平穩(wěn)”的態(tài)勢。

　　看最近的一個新聞，深圳某大中介機構搞了個“以舊換新”升級版，大概意思是：他們幫你賣舊房，成功賣掉后置換到指定的新房，就有3萬元補貼，且新房60天內(nèi)支持無理由退訂。

　　更有意思的是，這次幫忙賣舊房的范圍，不僅限于深圳區(qū)域，而是擴大至整個廣東。

　　一方面，說明當前深圳樓市的置換需求還沒有完全釋放出來。

　　另一方面，看這個“以舊換新”活動，置換定向的新房項目在坪山，位置一般，離主城區(qū)遠，離惠州近。

　　對于置換來說，不管是同城置換還是跨城置換，好不容易賣掉舊房，買的時候還是要好好挑，至少房產(chǎn)流通性得有保障。

　　02

　　最近的中美貿(mào)易戰(zhàn)、金融戰(zhàn)打得如火如荼，天天喜提熱搜，與之對應的是，樓市熱度有所下滑。

　　看最近的深圳二手房成交數(shù)據(jù)，成交量開始下來，持幣者趨向于觀望。

　　其他一些核心城市，進入4月成交量也開始放緩。

　　以至于，這幾天有媒體吹風：房地產(chǎn)新周期開啟的信號已經(jīng)出現(xiàn)，表示4-5月份可能是政策前置的關鍵窗口期。

　　樓市政策還沒等來，倒是先等來了「存款利率再次下調(diào)」的消息。

　　像平安銀行某存款產(chǎn)品三年期利率從2.05%降到1.65%，一口氣降了40個基點。一些地方中長期存款利率的降幅更大。

　　現(xiàn)在市場的共識是，銀行存款利率還有一定的下調(diào)空間。

　　此外，近期央行發(fā)文，提出要以超常規(guī)力度提振國內(nèi)消費。

　　要說國內(nèi)最大的消費市場，依然是住房消費。

　　買房和裝修直接拉動建材、家電、建筑等數(shù)十個行業(yè)，遠非餐飲購物能替代。房地產(chǎn)這條產(chǎn)業(yè)鏈綁著土地、銀行、建筑、裝修、家具甚至物流，堪稱經(jīng)濟發(fā)動機。

　　眼下降息、降準這類常規(guī)手段力度太弱，市場需要真金白銀的補貼、實質(zhì)性政策松綁，才能真正激活樓市。

　　03

　　最后總結一下。

　　1、進入4月以來，深圳灣、蛇口片區(qū)的十幾套豪宅前后法拍，二手房整體成交熱度有所下滑，會不會像去年那樣，小陽春過后轉而大跌？從目前形勢看，可能性不大。今年“穩(wěn)住樓市”的主基調(diào)擺在那，加上關稅戰(zhàn)，消費市場越疲軟，意味著刺激力度越大。因為房地產(chǎn)是經(jīng)濟命脈，牽一發(fā)而動全身，從操盤手的角度，關鍵時刻不允許掉鏈子。

　　2、深圳二手房掛牌量持續(xù)增加，但存在板塊分化和產(chǎn)品分化，遠的、老的、差的、低總價的，這類房子掛牌量一直比較大，置換需求最多的通常也是這類房子。

　　3、深圳作為“外貿(mào)第一城”，關稅戰(zhàn)、金融戰(zhàn)之下，對外貿(mào)人來說固然會有影響，但只要做好防守，布局對資產(chǎn)，跟趨勢站在一起，穿越過去依舊能吃到城市紅利與政策紅利。就像大領導說的：“中國經(jīng)濟是一片大海，而不是一個小池塘，狂風驟雨可以掀翻小池塘，但不能掀翻大海。”5000多年歷史過去了，再苦再難，中國依舊站在這里，這就是中國的毅力與底氣。