文/上海進深 魏薇

保利發(fā)展在楊浦濱江的項目，依然延用了“外灘序”這個好名頭。這個項目被命名為：保利·海玥外灘序BUND98。

從保利外灘序BUND45到保利外灘序BUND88，再到如今的保利海玥外灘序BUND98，項目名很有意思，除了固有的“保利外灘序BUND”之外，還有數(shù)字編號。BUND則是來源于外灘的英文名“The Bund”，數(shù)字對應(yīng)的是街坊編號。

最大的不同是，這次項目名多了“海玥”二字，這其實是合作方上海建工旗下的住宅產(chǎn)品系。

一、新的合作方

BUND45所在地塊，由上海保利建錦城市發(fā)展有限公司、上海衛(wèi)百辛建設(shè)發(fā)展有限公司在去年4月通過遴選獲得，其中保利建錦為保利發(fā)展旗下公司，而上海衛(wèi)百辛建設(shè)發(fā)展有限公司為楊浦國資委旗下子公司。保利建錦在去年9月更名為上海保利城市發(fā)展有限公司。

項目的建設(shè)單位是上海保昱置業(yè)有限公司，由上海保利城市發(fā)展有限公司和上海衛(wèi)百辛建設(shè)發(fā)展有限公司分別持股90%、10%。

BUND88所在的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)88街坊02H1-01地塊，由保利發(fā)展在去年7月摘得，成交價超22億元，樓面價8.85萬/㎡，溢價率21%。

建設(shè)單位是上海保碩置業(yè)有限公司、上海保昱置業(yè)有限公司，前者由保利發(fā)展100%持有。

BUND98所在地塊，是保利聯(lián)手上海建工在2024年第七批次土拍中，以總價28.71億元摘得，溢價率17.1%，折合樓板價為81960元/㎡。項目的建設(shè)單位是“上海錦協(xié)置業(yè)有限公司”，保利和建工的持股比例分別是51%、49%。

BUND45、BUND88、BUND98這三個項目中，BUND98是保利持股最少的，還引入了上海建工這個新的合作方。

二、戶型套用

產(chǎn)品是板塊內(nèi)比較少有的純8層住宅，一共7棟，總供應(yīng)約315套，其中4號樓底層架空，全人車分流設(shè)計。頂層和底層是非標戶型：

1層帶地下室，層高5.5米左右，面積約60-80平；頂層帶悶頂閣樓，無窗。

項目分兩期入市，5月中旬首開2-3-6-7棟樓，一共144套，其中，2號樓是樓王位置。7月再加推第二期1-4-5棟樓。

在戶型面積段上，BUND98很克制，只有100㎡三房和128㎡四房兩個面積段。在戶型設(shè)計上，BUND98直接采用了BUND45和BUND88兩個項目的熱銷戶型，并在原來的基礎(chǔ)上做了些升級。

100㎡的戶型幾乎是照搬了BUND45的100㎡戶型，特點是：幾乎0浪費。

左：BUND98-100㎡戶型過程稿，右：BUND45-100㎡戶型圖

雙開門電梯，類一梯一戶設(shè)計。飛機戶型，三開間朝南，廚房附贈飄窗，邊套主臥以及北房間都有270°轉(zhuǎn)角飄窗，中間套僅北房間為轉(zhuǎn)角飄窗。餐廳擺得下一張圓桌，但幾乎正對大門。

兩個次臥都有點小，南向次臥的凈面寬約2.8米，進深3.1米，僅能放置一張1.5米的床和60公分的衣柜，飄窗有墻垛，無法直接利用放床。北向次臥更小，面寬、進深約2.4米，好在飄窗可以直接利用。

128㎡則是BUND88項目128㎡的升級版，主要體現(xiàn)在：1、進深增加后，有足夠的餐桌和柜體空間；2、主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗；3、因為承重墻的位置變了，次臥和客廳可以打通，變成大橫廳。

左：BUND98-128㎡戶型過程稿，右：BUND88-128㎡戶型圖

入戶直接電梯廳 戶內(nèi)雙玄關(guān)。四開間朝南，南北直通，邊套戶型主臥有270°轉(zhuǎn)角飄窗，每個房間都帶飄窗，一共有7個，加上半陽臺贈送，加起來有一個小房間的面積。

今年年初，保利上海公司來了一位技術(shù)出身的總經(jīng)理：吳勁松。

此人是保利發(fā)展管培生出身，在保利發(fā)展任職多年。此前曾擔任過保利浙江技術(shù)部經(jīng)理、集團總部規(guī)劃部經(jīng)理、保利北京設(shè)計副等，2022年被調(diào)任保利發(fā)展總部擔任產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理。

在這個項目上看來，吳勁松還是偏保守的，他選擇了一個較為穩(wěn)妥的方案。

從項目整體來看，BUND98也幾處不足：

1、到最近的12號線寧國路站步行需要15分鐘以上。規(guī)劃中的24號線落地還需要時間，短時間內(nèi)對地鐵通勤的人不友好。

2、由整個地塊朝向是東南方向（偏45度左右），在采光上會有影響，基本下午兩點之后大部分的戶型南側(cè)就沒有陽光了，但北側(cè)部分戶型會在下午有日照。

3、3號樓和7號樓另外受東南側(cè)的浦江之星高層遮擋影響比較大，采光一般。

三、定價博弈

去年開始，楊浦濱江在上海土拍市場的熱度始終居高不下，新房熱度更是一浪高過一浪，成為市區(qū)供應(yīng)主力軍。

去年12月初，位于內(nèi)環(huán)楊浦濱江的保利外灘序BUND45項目推出74套小高層房源，以727%的認購率，創(chuàng)下2024年上海認購率紀錄。

外灘序BUND88在12月中旬推出202套房源，均價12.7萬元/㎡，超300組認購，認購率150%，在售少量建面約128㎡4房。

8.2萬/㎡的樓板價、4000元/㎡的裝標，位于內(nèi)環(huán)外大橋東的BUND98吹風價在13萬/㎡左右。而BUND45和BUND88都在內(nèi)環(huán)內(nèi)，前者均價12.9萬/㎡，后者均價12.7萬/㎡。

不少人認為13萬的價格高了。實際上，對于不同類型的戶型，保利采取了差異化的定價策略，提高了這部分稀缺戶型的價格：

底復(fù)的價格大約在1500萬左右，頂復(fù)的價格在1400萬左右，這樣相應(yīng)就會拉低中間樓層的價格。包括有轉(zhuǎn)角飄窗的戶型，價格大約在1300萬左右，不帶轉(zhuǎn)角飄窗的標準100㎡戶型，1100-1200萬左右可拿下。

地段優(yōu)勢加持之下，BUND98周邊樓盤大多賣得火熱。

地塊南側(cè)是中建壹品·浦江之星，一次性推出428套高層房源，入市均價10.99萬/㎡，現(xiàn)已售罄。

地塊西側(cè)是興華里，已經(jīng)于2024年12月首開，項目共推出106套多層洋房，入市均價12萬元/㎡，開盤首日去化約8成，剩余房源以大戶型為主。

再往前的高陽新里，入市均價12.39萬/㎡，于2023年8月開盤，開盤去化率97%，現(xiàn)已售罄。

作為保利的高端項目，外灘序BUND98不能出錯。周邊項目基本接近清盤的情況下，仍有同價格段、同樣做高品質(zhì)的樓盤與之競爭。

近期，浦東新區(qū)新楊思板塊的華潤翡雲(yún)悅府和楊浦濱江定海板塊的中海云邸玖章也即將入市，這兩個項目與外灘序BUND98同處在1200萬左右的價格段，品質(zhì)各方面都不錯。