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豐南地塊再一次驚掉了很多人的下巴。

上一次，是土拍時堪稱“苛刻”的配建要求，而這次，是破紀(jì)錄的熱銷：3月中下旬，永豐南新項目“頤海澐頌”開盤，短短30分鐘成交606套，銷售額破72.5億，刷新板塊歷史。

圈里人大概都明白這場熱銷有多難得。

一方面，今年永豐北、功德寺等板塊，都有“硬實力”很強的項目入市，永豐南承受著比以往更大的競品壓力。

另一方面，海淀的樓市邏輯、產(chǎn)品邏輯，正在經(jīng)歷近十年來最深刻的一輪調(diào)整。

過去，海淀一直被看成是北京樓市的一面旗幟，不乏熱銷紅盤。究其原因，土地供應(yīng)量小，寸土寸金。但這也導(dǎo)致了一個問題：

海淀產(chǎn)品力的進階速度偏慢。

供應(yīng)量小，意味著產(chǎn)品迭代的機會少，寸土寸金，代表房企不需要在產(chǎn)品方面投入更多的精力。

但如今，情況出現(xiàn)了變化。

從去年開始，海淀土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加速，像朱房村、半壁店、四季青等這樣的“壓箱底”好地頻出，市場從賣方正式轉(zhuǎn)向買方。

可以說，海淀，正在漸漸走出“有項目就能紅”的時代。

同時，在北京產(chǎn)品力爆發(fā)的沖擊下，海淀購房者也在覺醒。他們對房子的要求越來越高，不僅要能住、好住，還要顏值夠高，逼格、細節(jié)拉滿......

在這樣的背景下，想要得到購房者真金白銀砸出來的認可，其實更加困難。

因此，“頤海澐頌”的熱銷也更值得研究。

我認為，頤海澐頌熱銷現(xiàn)象的背后，是開發(fā)商海開控股，對海淀購房需求的一次重新“解構(gòu)”，它對海淀樓市的理解，實現(xiàn)了“三重躍遷”——

從土地紅利到“認知紅利”；

從產(chǎn)品迭代到“范式革命”；

從產(chǎn)品力到“共識力”。

簡單說就是：

第一，從重視土地價值，轉(zhuǎn)為“好地+好房”認知調(diào)整；

第二，做出迭代式的產(chǎn)品的同時，在同類型產(chǎn)品中做到“范式樣本”；

第三，不僅做好產(chǎn)品、做好交付，更在于通過對流程的把握，讓購房者對“好”有更高理解，形成關(guān)于“好的共識”，這種共識也會反哺房企，形成口碑。

這也是“好房子”時代，海開提供給行業(yè)的一個解題思路。

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就拿頤海澐頌來說。

從項目樣板間開放到開盤熱銷，中間只隔了大概兩周時間，購房者在極短的時間內(nèi)用腳投票，原因究竟是什么？

簡單舉一個例子，燈光。

北京高端項目大多會采用“無主燈設(shè)計”，一般是燈帶加墻壁筒燈。

這次，頤海澐頌更進一步，選擇將燈帶做隱藏式處理，同時，壁燈采用“防眩光深筒燈”。通過這種設(shè)計，滿足照明需求的同時，項目實現(xiàn)了一種“有光不見光”的氛圍感。

更細節(jié)的是，配合墻面、地板紋理的設(shè)計，燈光的每一次反射，都能做到更加柔和。

約166㎡戶型樣板間實拍

這種設(shè)計的背后，源于開發(fā)商對海淀購房者生活習(xí)慣的調(diào)研。

海淀人回家晚，是北京心照不宣的秘密。裹挾一天的疲憊邁入家門，這樣的光不突兀、不晃眼，剩下的只有溫柔的接納感。

這是只有住過、用過，有過真實的場景體驗后，才能從心底恍然大悟的那種設(shè)計感。

真實，往往最能打動人。

如今北京很多項目的樣板間，都在追求一種“暴力美學(xué)”，為了第一時間抓住眼球，或者彌補本身在戶型上的不足，一般會瘋狂堆料。

問題是，這樣的設(shè)計本身存在很多不合理之處。

通過對購房者需求的深度把握，頤海澐頌突顯美學(xué)表現(xiàn)力的同時，兼具實用性，這其實這就是業(yè)內(nèi)常說的“有靈魂的設(shè)計”。

這也是作為海開“頌系”高端產(chǎn)品線一直想表達的理念：

只定制，不復(fù)制。

真正的定制感，建立在市場需求之上。

項目團隊將“家”的概念進一步拆解，通過定制化手法，構(gòu)建出包括“空間美學(xué)”“場景美學(xué)”“健康美學(xué)”等在內(nèi)的——

多重“生活美學(xué)”體系。

讓業(yè)主們有機會住進一個顏值在線，同時真正宜居的“家”。

比如，頤海澐頌166㎡戶型的客餐廳，通過合理設(shè)計排布，打造了一個約75.5㎡中央活動區(qū)。在這種尺度感的加持下，即便拋棄奢華元素的堆砌，第一眼依舊是隱奢與大氣。

約166㎡戶型客餐廳實拍

功能上，很多類似過道的雞肋元素被省略，取而代之的是，將其融入客廳與餐廳動線之中。

這種設(shè)計，增加了戶型的尺度感，同時也使得戶型的“動靜分區(qū)”更加分明，休息和活動互不打擾，平日里帶著三五好友在這里開個party，完全施展得開。

功能與顏值兼顧，這才是一個居所，應(yīng)該有的“空間美學(xué)”。

同時，通過生活場景營造，項目還為居所帶來了更多的：

情緒場域。

比如主臥，頤海澐頌將這里打造為了一個，可以促進夫妻情感交流的多功能私密空間。除了休息，小兩口還能在床邊小憩，在主臥吧臺上小酌......

生活的儀式感就是由這樣無數(shù)的情緒碎片編織而來。

約166㎡戶型主臥實拍

值得一提的是，項目全屋采用華為智能系統(tǒng)，針對家長更關(guān)注的溫度、空氣、水等健康需求，打造了包括舒溫、舒氧、舒凈、舒感等六大健康層面在內(nèi)的“生命之頌”康居體系。

考慮顏值、功能性的同時，帶給業(yè)主居家生活中的安全感。

當(dāng)然，“生活美學(xué)”需要更扎實的用料、更精細的工藝來支撐。

頤海澐頌廚電上了博世，衛(wèi)浴用的是高儀，整裝部分，137㎡以上戶型，窗戶采用“超白玻+旭格的落地窗”，保障安全性的同時，超白玻更顯通透。

工藝方面就不多說了，直接上細節(jié)圖：

有靈魂的設(shè)計、無套路的呈現(xiàn)，通過項目，購房者對“好房子”有了更具實感的認知，最終刷新對“好”這個概念的共識。

這種建立在需求之上的革新，也讓產(chǎn)品本身更容易成為值得行業(yè)學(xué)習(xí)借鑒的“范式產(chǎn)品”。

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實際上，不光是頤海澐頌，這幾年，海開在海淀的幾個項目的市場認可度都不低。

頌系首發(fā)“圓明天頌”主打新中式大宅，最低2000萬的價格，首次開盤15分鐘賣了近60億；二子“棲海澐頌”主打?qū)W院風(fēng)，首次開盤當(dāng)日去化95%，勁銷75億。

到如今的三子“頤海澐頌”，可以說海開“頌系”產(chǎn)品，已經(jīng)有習(xí)慣性熱銷的味道了。

地段肯定是加分項，但產(chǎn)品系積累的口碑，同樣不能忽視。

記得當(dāng)時在頤海澐頌看房現(xiàn)場，我們也碰到了不少購房者，他們在來之前，先去“圓明天頌”交付小區(qū)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。在了解，并認可上一個項目的交付水平之后，這才下定決心出手。

這是產(chǎn)品系的優(yōu)勢，同樣是房企重視產(chǎn)品設(shè)計、打造、再到交付全流程的好處，可以為購房者提供：

全周期的安全感。

這種安全感最終形成口碑，反哺去化。這也是海開“習(xí)慣性熱銷”背后的一個深層次原因。

圓明天頌的交付現(xiàn)場，先放幾張實拍圖給大家感受一下，從第一張到最后一張，分別是外立面、小區(qū)園林、單元公區(qū)以及車庫：

前面提到的“超白玻”效果，可以參考圓明天頌的情況，這種用材帶來的，如“鉆石天幕”般的剔透感，很難在設(shè)計等其他地方找補回來。

園林打造高度還原，無論是山石水系，還是植被的密度、種類，基本上把項目最初想呈現(xiàn)的那種“中式豪園”的感覺給拉出來了。

單元公區(qū)、車庫等地方，就更考驗工藝的細致程度。大理石地板做出了“無縫感”，經(jīng)久耐用方便物業(yè)后期打理。車庫干凈利落，業(yè)主歸家倍兒有面子。

更戳人的還是細節(jié)。

比如外墻，圓明天頌的外墻采用全A級保溫防火材料，也是當(dāng)時第一個使用“氣凝膠”的樓盤，保溫厚度僅需“10公分”，比一般材料少了一半。

相當(dāng)于無形中減了墻體一半的公攤。

外材的藍眼睛奢石，在東西轉(zhuǎn)角處專門做了圓弧處理。要知道，藍眼睛奢石處理難度是非常高的，一般，即便開發(fā)商做圓弧，也不愿意嘗試上這種等級的材料。

圓明天頌交付現(xiàn)場實拍

圓明天頌花費大量財力、精力去做這件事，只是為了外立面多一些立體感。

這種不計成本的用材，在交付現(xiàn)場的很多地方都有體現(xiàn)，比如室內(nèi)，290㎡戶型的電視背景墻，全部都是由純天然奢石打造，每一塊都是獨一無二的。

精于工藝，嚴(yán)于用材，對于購房者而言，他們得到不僅僅是一個位于海淀熱土上的地產(chǎn)項目，更是一個“好馬配好鞍”的人居產(chǎn)品，一個真正意義上宜居的“家”。

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如今，“好房子”政策下，樓市飛速邁入精挑細選階段，作為房企，想在變局中站穩(wěn)，其實內(nèi)核非常簡單，兩個字足以概括，那就是——

尊重。

尊重市場規(guī)律，尊重客戶需求。

當(dāng)然，前提是開發(fā)商對市場和客戶足夠了解，并沉下心，來將“了解”轉(zhuǎn)化為“理解”。

無論是“好地+好房”的認知紅利調(diào)整，還是將產(chǎn)品打造為“范式樣本”的決心，又或是幫助購房者形成關(guān)于“好的共識”......其實背后，都是開發(fā)商在理解基礎(chǔ)上，對需求的深度滿足。

這考驗技術(shù)，更考驗態(tài)度。

在這個過程中，房企積累的不僅僅是好評，還有下一場熱銷的底氣。