一季度，京滬樓市是打了一手好牌的，肯讓價(jià)，就有量。

但目測(cè)4月底之前，北京新房、二手房市場(chǎng)會(huì)降溫。3月份央視喜報(bào)如下圖：

從數(shù)據(jù)上看，一季度北京算很不錯(cuò)，新房市場(chǎng)成交破8700套，同比增長(zhǎng)28%，3月份單月成交4000+，占了小一半。到了4月清明之后，網(wǎng)簽套數(shù)呈現(xiàn)兩位數(shù)下降，成交均價(jià)6.1萬(wàn)上下，也有所下降。

上周北京住宅新房網(wǎng)簽800余套，較前一周下降了四分之一，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)：4月13日，北京新房住宅網(wǎng)簽144套，二手房住宅網(wǎng)簽110套。雖然本周一又有恢復(fù)，新房簽了109套，二手房664套，但3-4月份同比2024年數(shù)據(jù)已經(jīng)難掩頹勢(shì)。

3月初第一周北京的二手房成交量達(dá)到今年峰值2500套（周成交），4月第一周數(shù)據(jù)1600套左右，下降幅度明顯。

3月份同樣是上海樓市最熱的階段，二手房簽約2.93萬(wàn)套，環(huán)比有70%以上的漲幅，同比漲幅突破40%，不過(guò)以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)仍然繼續(xù)。以今年1月份為分水嶺，上海住宅均價(jià)到了5.2萬(wàn)，去年是5.3萬(wàn)；當(dāng)然從內(nèi)環(huán)到中環(huán)住宅均價(jià)降幅均收窄，外環(huán)外雖然也是，但可以參考的實(shí)際成交價(jià)樣本遠(yuǎn)低于外環(huán)內(nèi)，不具參考價(jià)值。

根據(jù)鳳凰房產(chǎn)網(wǎng)，4月初這一周數(shù)據(jù)，已經(jīng)與3月不可同日而語(yǔ)。新房成交面積4月份下降約20%，成交均價(jià)（安居客數(shù)據(jù)）5.87萬(wàn)/㎡，這其中有相當(dāng)原因是成交結(jié)構(gòu)中改善型、熱點(diǎn)區(qū)域占比高導(dǎo)致的。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月上海入市的29個(gè)項(xiàng)目中，6個(gè)盤單價(jià)破10萬(wàn)，還有6個(gè)項(xiàng)目單價(jià)在8到10萬(wàn)元/㎡。

上海二手市場(chǎng)比北京更明顯的特點(diǎn)，是二手房市場(chǎng)“大換手”，與買方的熱情相比，賣方的熱情更高。尤其是曾經(jīng)的高價(jià)核心區(qū)域，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)增加，體現(xiàn)房東出手的決心，例如截至4月首周，上海浦東、閔行兩區(qū)掛牌房源量為39155套、18658套，位居前兩名。對(duì)應(yīng)看3月份成交數(shù)據(jù)：浦東二手房成交5704套，閔行2845套。

這里要說(shuō)明以下幾點(diǎn)：

1、閔行的成交量比普通增長(zhǎng)更多，但你不能拋開絕對(duì)數(shù)據(jù)，供需兩端，閔行是價(jià)格心理博弈最為激烈的區(qū)域，相較于一兩年前租金下跌、外資企業(yè)員工“調(diào)動(dòng)”、“廣進(jìn)”帶來(lái)的沖擊，閔行是第一波；去年末至今年一季度，確有回升，但大家可以自己比較掛牌量。

2、上海的樓市需求端比北京更加豐富，兩地均有大量換房需求群體，對(duì)應(yīng)一二手房市場(chǎng)，均以價(jià)換量的前提，賣的時(shí)候虧的錢，買的時(shí)候又省回來(lái)；其次，上海的購(gòu)房群體自去年新政后，投資性、非本地客戶比北京更多。

但上海新房供應(yīng)的價(jià)格變化要比二手房更加迅速，主要是前面說(shuō)的高端盤拉升了均價(jià)，而不是說(shuō)二手房普遍漲價(jià)，二手房大部分板塊只是降幅收窄。

3、成交價(jià)格降幅收窄，只是年內(nèi)賣方換手“窗口期”的結(jié)果，而不是原因。4月份數(shù)據(jù)看，成交量與價(jià)格已經(jīng)不會(huì)互相推動(dòng)，而兩者的彼此推動(dòng)才是樓市真正能轉(zhuǎn)向的前提，那恐怕是要很久之后的事情了。4月若還算窗口期的話，房東心態(tài)微妙變化實(shí)則沒必要，5月份再煎熬么？

海淀和徐匯，不等于北京和上海。

4、剛需在一線城市，對(duì)價(jià)格的敏感程度會(huì)非常高，這一方面造成分化加劇，即便是高端盤有成交量，但除去首開項(xiàng)目，周均成交套數(shù)能進(jìn)兩位數(shù)的，差不多就是前十的樓盤了。高端產(chǎn)品在市場(chǎng)上會(huì)拿下更多輿論聲音，但遠(yuǎn)不代表全部，而中低端市場(chǎng)，主要看二手房?jī)r(jià)格，真實(shí)購(gòu)買力遠(yuǎn)比熱情的噪音來(lái)的靠譜，將決定樓市價(jià)格錨定。

如果覺得看不懂樓市，那就看看收入和就業(yè)，個(gè)別樓盤不是所有客戶的目標(biāo)參考。

聯(lián)絡(luò)鹽哥：saltsolution

升級(jí)版鹽選私享圈會(huì)員上線