陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇?zhèn)€人社會(huì)職稱

政協(xié)茂名市電白區(qū)第二屆委員會(huì)委員

貴州省茂名商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)

振興電白廣州聯(lián)誼會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)

西南政法大學(xué)法學(xué)博士

西南政法大學(xué)中國(guó)法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務(wù)所　副主任

廣東盈?。ㄙF陽(yáng)）律師事務(wù)所管委會(huì)主任

盈隆法律研究中心主任

中國(guó)廣州仲裁委員會(huì)仲裁員

廣州市司法局調(diào)解專家

建設(shè)工程合同糾紛專業(yè)律師

廣州大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員

茂商新媒體平臺(tái)“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問(wèn)

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對(duì)于所承包的工程項(xiàng)目的工程款，在該工程進(jìn)行折價(jià)或者拍賣后的價(jià)款，享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其優(yōu)先于就該工程所發(fā)生的抵押權(quán)或其他債權(quán)。建設(shè)工程包含了裝飾裝修工程，承包人對(duì)于裝飾裝修工程的工程款同樣具有優(yōu)先受償權(quán)。

但與建設(shè)工程中的土建工程相比，裝飾裝修工程往往具有一定的特殊性，其發(fā)包人未必是建筑物的所有權(quán)人，發(fā)包人更多只是建筑物的合法使用權(quán)人，其基于一定的合同關(guān)系對(duì)該建筑物享有合法使用的權(quán)利。

如果裝修裝飾工程的發(fā)包人不是涉案建筑物的所有權(quán)人，那么承包人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？

讓我們通過(guò)解讀最高人民法院的案例及結(jié)合2021年01月01日施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》來(lái)進(jìn)行分析。相關(guān)案例：(2019)最高法民終1800號(hào)

2014年3月15日，某甲公司作為發(fā)包方與作為承包人的某乙公司簽訂《合同協(xié)議書》，約定由某乙公司承包某甲公司一個(gè)裝修工程項(xiàng)目，竣工日期約定為2015年6月30日。合同簽訂后，某乙公司進(jìn)場(chǎng)并于2015年上半年全面開(kāi)工。

案涉工程整體項(xiàng)目總承包方為中鐵電氣化局北京建筑工程有限公司，發(fā)包方某甲公司將案涉工程直接分包給某乙公司。

2017年9月11日，某乙公司向法院起訴，訴求某甲公司向某乙公司支付工程款元及利息、違約金，同時(shí)主張就本案工程享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，某乙公司作為裝飾裝修工程的承包人，可以根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第十八條規(guī)定，依法對(duì)工程價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)，就該工程享有優(yōu)先受償權(quán)，但應(yīng)限定在某甲公司為建筑物所有權(quán)人范圍內(nèi)。

因案涉工程中部分樓棟即7#-10#樓所有權(quán)及其土地使用權(quán)并非某甲公司所有，所以承包人對(duì)該7#-10#樓的工程款不享有優(yōu)先受償權(quán)。故法院將該部分的工程款從享有優(yōu)先受償權(quán)的工程款中扣除。

一審法院判決后，雙方對(duì)判決結(jié)果均不服，并向最高人民法院提起上訴，最高人民法院再次對(duì)優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題作出解釋。

最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第十八條規(guī)定，案涉裝修工程的7#-10#樓所有權(quán)及其土地使用權(quán)并非某甲公司所有，某乙公司作為承包人無(wú)權(quán)就該四棟樓的工程價(jià)款主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

因某乙公司施工的工程除該四棟樓外，還包括2#、3#、4#、6#樓，某甲公司已付部分工程款，但其已付和未付款項(xiàng)中，并沒(méi)有對(duì)是否享有優(yōu)先受償權(quán)作出區(qū)分，故一審法院以不享有優(yōu)先受償權(quán)的工程款與全部工程款的比例為依據(jù)，確定欠付工程款中不享有優(yōu)先受償權(quán)的工程款的數(shù)額并進(jìn)行扣減，并無(wú)不妥。

綜上得知，根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第十八條規(guī)定：“裝飾裝修工程的承包人，請(qǐng)求裝飾裝修工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有人的除外”，如果飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有人，承包人是不享有相應(yīng)的優(yōu)先受償權(quán)。

但是，2021年01月01日施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十七條規(guī)定：“裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！奔葱率┬械摹督üに痉ń忉屢弧穼ⅰ把b飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有人的除外”刪除。

從中表明司法觀點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生改變，裝飾裝修承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以“裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件”為前提條件，不再要求裝飾裝修工程的發(fā)包人必須是該建筑物的所有權(quán)人。

作為裝飾裝修工程的承包方，其所面對(duì)的發(fā)包方，可能是建設(shè)方的總包方，有可能是建筑物的承租人，還有可能是因?yàn)楹献鏖_(kāi)發(fā)、以建筑物的使用權(quán)抵債權(quán)等關(guān)系而成為該建筑物的合法使用人，并基于該合法使用權(quán)來(lái)進(jìn)行裝飾裝修工程的發(fā)包，發(fā)包人不是建筑物的所有權(quán)人的現(xiàn)象還是較為普遍?，F(xiàn)行的司法解釋更加有利于保護(hù)裝飾裝修工程的承包方合法權(quán)利。

鑒于此，筆者提醒裝飾裝修工程的承包人、實(shí)際施工人，現(xiàn)可以依據(jù)《建工司法解釋一》三十七條之規(guī)定，向發(fā)包人主張行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，爭(zhēng)取自身合法權(quán)益。當(dāng)然，新司法解釋的實(shí)施，保護(hù)了裝飾裝修工程的承包方的合法權(quán)利，但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，卻放大了建筑物的所有權(quán)人或者建筑物的其他權(quán)利人的風(fēng)險(xiǎn)，所以建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視才行。

陳偉奇律師工程案例100期之第四十期分享完畢。

供稿：陳偉奇

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