「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話(huà)！

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房哥新欄目，西安二手房報(bào)告，以實(shí)景看小區(qū)，只談自住不投機(jī)，尋找當(dāng)下“高性?xún)r(jià)比”二手房。

太史公曰：《詩(shī)》有之：“高山仰止，景行行止，雖不能至，然心鄉(xiāng)往之。”面對(duì)華潤(rùn)悅璽這樣的房子，這也是我的真實(shí)心境。

上周，悅璽迎來(lái)首套二手房成交，揭開(kāi)小區(qū)房?jī)r(jià)謎團(tuán)，眾人皆降我獨(dú)漲的現(xiàn)狀，已經(jīng)說(shuō)明了小區(qū)在地段，產(chǎn)品上的成功。

于是，有了這個(gè)系列，西安二手房報(bào)告，讓大家除價(jià)格情緒外，看到更多小區(qū)的實(shí)景，細(xì)節(jié)，亮點(diǎn)，短板，為二手房購(gòu)買(mǎi)提供輔助決策。

首套206㎡，單價(jià)32117元/㎡，650.5萬(wàn)成交后，又一套房源面世，一手房東，185㎡毛坯，該戶(hù)業(yè)主報(bào)價(jià)588萬(wàn)，從未裝修居住過(guò)，價(jià)格可談，感興趣的往下看。

過(guò)往鏈接：

我們將重點(diǎn)關(guān)注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區(qū)域，為大家展示，尋找優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)，今天更新，華潤(rùn)悅璽。

華潤(rùn)悅璽

悅璽到底算不算豪宅，是有爭(zhēng)議的，畢竟600萬(wàn)總價(jià)的房子，對(duì)于多數(shù)西安打工人，屬于投胎沒(méi)有，基本就不會(huì)有的存在。

但眾所周知，西安是西北人的西安，豪宅的價(jià)格，也是由買(mǎi)得起豪宅的人決定，而非市場(chǎng)均價(jià)，康復(fù)路打折二送一，和SKP排隊(duì)人擠人，一直是同時(shí)存在的。

（西安萬(wàn)象城生命之樹(shù)）

悅璽的定位更像是大改善，類(lèi)似的融創(chuàng)壹號(hào)院、望江府、云潮府，招商的央璽、西安璽、保利天瓚、龍湖云河頌等，都屬于類(lèi)似產(chǎn)品。

和頂尖的中大、萬(wàn)眾這種純豪相比，各個(gè)方面都有取舍，但放在整個(gè)西安，依舊是別人家的小區(qū)。

不少人對(duì)悅璽的了解，也只局限在樓下生命之樹(shù)，房?jī)r(jià)3萬(wàn)+，而小區(qū)在地段，配套和交付素質(zhì)上，到底是什么水準(zhǔn)，繼續(xù)往下看。

周邊實(shí)景

備注：實(shí)景圖采集日期為2025年4月

對(duì)悅璽這樣的城市大平層而言，地段是最大的底氣，電視塔區(qū)域，一直是城南的繁華之地，住宅供應(yīng)極少，多年不見(jiàn)新房。

華潤(rùn)代建運(yùn)營(yíng)會(huì)展中心后，換來(lái)住宅+商業(yè)用地，也才有了悅璽，開(kāi)發(fā)成本還是很高的。

（華潤(rùn)悅璽周邊現(xiàn)狀實(shí)景）

具體到所見(jiàn)配套上，樓下天壇遺址公園、自然博物館、地鐵2號(hào)、8號(hào)線(xiàn)、萬(wàn)象城和萬(wàn)象天地、麥德龍都很齊全。

尤其是投資90億的萬(wàn)象城，也是曲江CCBD的地標(biāo)，包括公寓大平層、超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓、柏悅酒店和一座重奢萬(wàn)象城。

悅璽所在的雁展路周邊，也是曲江旅游、商務(wù)和辦公區(qū)，周邊整體的市政環(huán)境優(yōu)美，道路平整、開(kāi)闊，景觀(guān)綠化豐富、茂盛，屬于西安的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)。

大門(mén)立面

華潤(rùn)悅璽主入口門(mén)頭方正開(kāi)闊，立面采用深灰色石材搭配香檳色鋁板打造，外觀(guān)厚重高級(jí)，二層明亮的瓦楞玻璃造型落地窗，使沉穩(wěn)的大門(mén)更具輕盈通透質(zhì)感。

大門(mén)前做有景觀(guān)裝飾，兩側(cè)蒼勁挺拔的松樹(shù)，搭配鮮活的草坪、灌木，扮靚歸家之路。

（小區(qū)主入口實(shí)景）

功能上，大門(mén)一側(cè)為地庫(kù)出入口，中部設(shè)酒店式歸家大堂，供行人刷卡出入，社區(qū)實(shí)行人車(chē)分流。

（歸家大堂實(shí)景）

酒店式歸家大堂，空間開(kāi)闊敞亮，內(nèi)部精裝修，墻地面鋪裝石材，金屬線(xiàn)條裝飾，十分上檔次。

大堂囊括安保前臺(tái)和休息區(qū)，身著制服的安保人員立于此處，為業(yè)主進(jìn)出提供幫助，同時(shí)對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)行問(wèn)詢(xún)和登記。

（外立面實(shí)景）

立面方面，色調(diào)以米白+深灰為主，外觀(guān)時(shí)尚簡(jiǎn)約。用料上，南向整齊劃一的大落地窗，超大窗墻比盡顯通透明亮。

橫向、縱向加入大量淺色石材、金屬裝飾線(xiàn)，進(jìn)一步提升樓體質(zhì)感。屋頂部分，加入了晶瑩剔透的瓦楞玻璃造型，增加美觀(guān)度。

北向延續(xù)南向風(fēng)格，縱橫線(xiàn)條同樣采用石材、金屬材料裝飾，分割比例的同時(shí)，增加建筑質(zhì)感，空調(diào)外掛機(jī)位，用金屬格柵遮擋，確保樓體的整齊度。

（側(cè)立面實(shí)景）

側(cè)面部分，可見(jiàn)淺米色鋁板，墻體平整光滑，光澤自然柔和，錯(cuò)線(xiàn)勾縫清晰順直，大幅提升了建筑質(zhì)感。

景觀(guān)園林

華潤(rùn)悅璽占地約94畝，容積率為2.8，規(guī)劃有10棟高層，綠化率35%。

（小區(qū)樓位分布圖）

從小區(qū)樓位圖看，各樓棟錯(cuò)位排布，樓距開(kāi)闊，園內(nèi)設(shè)有中央景觀(guān)區(qū)，景觀(guān)營(yíng)造空間非常充足。

（園區(qū)景觀(guān)實(shí)景）

漫步園區(qū)，宅間遍布錯(cuò)落有致的景觀(guān)組團(tuán)，園中小徑曲折蜿蜒，灌木叢生，中央景觀(guān)草坪鋪地，大小喬木櫛節(jié)鱗比，排布其間。

園區(qū)內(nèi)，樹(shù)陣、廊架、花叢、景墻、雕塑等元素豐富，一步一景，頗具看點(diǎn)。

（主入口實(shí)景）

社區(qū)入口園路迂回曲折，兩側(cè)烏桕相迎，花叢簇?fù)?，大中小喬穿插點(diǎn)綴，景觀(guān)色彩豐富，層次飽滿(mǎn)。

入口盡頭是植被環(huán)伺的水景照壁，植被環(huán)伺，參差錯(cuò)落，整體的觀(guān)賞性和歸家的儀式感都很足。

（花叢景觀(guān)實(shí)景）

園區(qū)內(nèi)做有大量密集的花叢，主要分布在園路、景墻、照壁、草坪等多個(gè)區(qū)域，花叢五彩斑斕，栽種密實(shí)，起到很好的裝飾與觀(guān)賞效果。

此外，花叢以花卉和草本植物為主，長(zhǎng)期維護(hù)要求較高，從園區(qū)花叢鮮活程度來(lái)看，物業(yè)維護(hù)得還不錯(cuò)。

（景觀(guān)組團(tuán)實(shí)景）

（苗木細(xì)節(jié)展示實(shí)景）

景觀(guān)組團(tuán)部分，草坪、灌木、灌球以及大中小喬層次分明，養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，形成錯(cuò)落有致的四季常青的景象。

在樹(shù)種選擇上，有櫟樹(shù)、烏桕、雞爪槭、山杏、石榴、櫻花、國(guó)槐、七葉樹(shù)、紅楓、叢樸、銀杏、海棠等等。

（林冠線(xiàn)實(shí)景）

此外，不同樹(shù)形的苗木，構(gòu)成起伏明顯的林冠線(xiàn)，極目遠(yuǎn)眺，冠幅舒展，姿態(tài)婀娜，調(diào)和了建筑的硬朗與單調(diào)。

（灌木交付實(shí)景）

灌木部分，以多層灌木為主，園內(nèi)常見(jiàn)灌木有冬青、紅葉石楠、紅花檵木、雀舌黃楊、小葉黃楊、阜月杜鵑、卵葉女貞等。

多數(shù)栽種密實(shí)，修剪齊整，排布緊湊，層次突出，整體觀(guān)感良好。

（地面鋪裝實(shí)景）

地面鋪裝上，園路主要采用芝麻白+芝麻灰仿石磚鋪設(shè)，增加彩色塑膠跑道、移動(dòng)花箱、座椅和草坪景觀(guān)帶等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。

磚石接縫過(guò)渡勻稱(chēng)，未見(jiàn)破損、裂紋等情況；塑膠跑道踏感適中，未見(jiàn)破損、溢色等問(wèn)題，園路整體衛(wèi)生情況良好。

社區(qū)配套

園內(nèi)設(shè)有一處開(kāi)闊的兒童活動(dòng)區(qū)，地面為彩色塑膠材質(zhì)。場(chǎng)地上娛樂(lè)設(shè)施豐富，顏色鮮艷，造型童趣，主要有滑滑梯、白沙坑、彈簧木馬、傳聲筒、梅花樁、蹦床、黑板等。

（兒童娛樂(lè)場(chǎng)地）

細(xì)節(jié)上，區(qū)域內(nèi)設(shè)有多處座椅和洗手池，考慮得很周到。

（器械活動(dòng)場(chǎng)地）

園區(qū)內(nèi)設(shè)有器械活動(dòng)區(qū)，以塑膠地面為主，有坐蹬器、漫步機(jī)、扭腰器以及乒乓球臺(tái)等等。

（園區(qū)休息設(shè)施）

園內(nèi)休息座椅豐富，除了廊架外，多數(shù)分布在宅間，樓宇前，園路旁和活動(dòng)區(qū)，有常規(guī)座椅、軟裝座椅、吧臺(tái)、造型椅等。

（架空層實(shí)景）

園區(qū)在5#、10#設(shè)有架空層，雙層挑高，開(kāi)放式空間，內(nèi)部做了裝修，擺放大量桌椅，可在此休憩，增進(jìn)鄰里互交流。

公區(qū)實(shí)景

（戶(hù)外大堂實(shí)景）

戶(hù)外大堂雙層挑高，門(mén)頭采用米白色干掛石材搭配深色金屬防雨棚，中部為厚重的金屬單元門(mén)，右側(cè)裝有落地式電子門(mén)禁。

門(mén)頭簡(jiǎn)約方正，外觀(guān)大氣，大門(mén)兩側(cè)景觀(guān)掩映，充滿(mǎn)歸家儀式感。

（戶(hù)內(nèi)大堂實(shí)景）

戶(hù)內(nèi)精裝大堂，空間開(kāi)闊，挑高優(yōu)秀，一隅設(shè)有休息區(qū)。大堂墻面、地面鋪裝石材，裝飾石材背景墻并內(nèi)嵌燈帶，頂部鏡面吊頂+造型燈飾，提升裝飾效果的同時(shí)，也使空間在視覺(jué)上更顯寬敞。

大堂以單元門(mén)為中心，呈對(duì)稱(chēng)布置，凸顯莊重與典雅。埡口位置璀璨的水晶燈飾，十分吸睛。

通過(guò)空間內(nèi)金屬、石材、鏡面等多種材質(zhì)、色調(diào)的組合，能夠豐富空間層次，提升精致度。

（首層電梯間）

首層電梯間部分，墻面鋪裝石材+木飾面，地面鋪設(shè)石材，頂部石膏板+筒燈，墻面內(nèi)嵌燈帶照明增加氛圍感。

細(xì)節(jié)上，強(qiáng)弱電井、水暖井、消防栓等做隱藏處理，不占據(jù)空間且美觀(guān)整潔。

（平層電梯間）

平層電梯間，墻面、地面鋪設(shè)瓷磚，頂部吊頂+燈帶+筒燈照明，電梯門(mén)、按鍵區(qū)均做了金屬包邊，非常上檔次。

房東報(bào)價(jià)

具體到房源情況，此次展示的二手房源，為華潤(rùn)悅璽的高層住宅，位于中高層位置，兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，此房源建筑面積約185㎡，毛坯交付。

（建面約185㎡戶(hù)型圖）

戶(hù)型部分，三代住宅，四室兩廳三衛(wèi)設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)方正，南北通透，保證通風(fēng)與采光。

玄關(guān)獨(dú)立門(mén)廳，客廳近8米的開(kāi)間，活動(dòng)區(qū)域開(kāi)闊，空間功能多變，南向雙套房，主臥帶獨(dú)立衣帽間，北向書(shū)房連接生活陽(yáng)臺(tái)與儲(chǔ)物間，解決收納、晾曬等多種需求。

房東報(bào)價(jià)：

此房源為一手房東，24年交付的次新房，純毛坯，未裝修和居住過(guò)，該房源目前業(yè)主報(bào)價(jià)588萬(wàn)急售，價(jià)格上還有可談空間，文章結(jié)尾指定聯(lián)系方式。

具體的戶(hù)型實(shí)景展示如下：

備注：房源實(shí)景為原始房屋毛坯交付實(shí)景。

（建面約185㎡室內(nèi)實(shí)景展示）

文章篇幅有限，關(guān)注華潤(rùn)悅璽，曲江片區(qū)，二手房低價(jià)房源的，可添加文末微信，及時(shí)聯(lián)系看房。

【樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)】

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【裝修報(bào)告】

● 戶(hù)型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：緊那羅

意向華潤(rùn)悅璽，掃碼聯(lián)系