深圳房產市場，最近的成交明顯放慢了。

　　截至5月10日，5月深圳新房住宅網簽670套，二手房住宅網簽964套。

　　雖然月初有個五一假期會影響網簽數據滯后，但整體交易熱度下降這是不爭的事實。

　　具體來看：

　　01

　　五一回來后，深圳貝殼二手房實時成交量每天在40-50套左右，和4月底的交易熱度差不多。

　　而在3月份和4月上旬，深圳貝殼二手房日均成交大多在60-70套左右，單日最高超120套。

　　當前市場的觀望情緒濃厚，選擇在這個節(jié)點出手的大多是剛性需求買家。

　　事實上，深圳樓市超過60%的人，都是買500萬以下的房子。這類剛需群體是市場的成交主力，但在當前來說，其選擇標的并沒有想象中的那么好。

　　以新房市場為例。

　　現(xiàn)在總價500萬以下的深圳新房，主要分布在龍崗、龍華、坪山、寶安等非限購區(qū)域。很多要么位置遠，要么舒適度低，或者兩者兼具。

　　像最近拿證的觀瀾超級大盤觀城，總占地約81萬㎡，由鴻榮源打造，本次首推312套88-143㎡三房和四房，均價約4.17萬/㎡，位于1-2棟，容積率9.23，58-59層超高層設計。

　　雖然項目前不久砸了很多錢搞明星流量，但是對購房者來說，現(xiàn)在花366-500多萬買這里，未來幾年房價很容易開倒車。

　　第一，觀瀾當前老舊住宅和工業(yè)區(qū)為主，城市面貌落后，需依賴舊改逐漸提升，這是一個非常漫長的過程，短期內居住舒適度有限。

　　第二，超級大盤入市二手房，最怕的就是引起價格戰(zhàn)，越賣越便宜。加上觀瀾偏離主城區(qū)，缺乏中高端產業(yè)，直接決定了片區(qū)房價天花板。

　　越是剛需，越是預算有限，越要注重房產的流動性與成長性

　　02

　　人往高處走，家往富處移。

　　無論是國內還是國外，一線大城市那些強購買力群體，總是向更核心的區(qū)域聚集。而低收入群體則主要集中在郊區(qū)、外圍板塊。

　　一個板塊，缺乏高端產業(yè)和精英人口的持續(xù)的流入，就意味著無法支撐房價的長期上漲趨勢。

　　再加上當前的經濟環(huán)境和房地產市場的結構調整，深圳的外圍板塊還會面臨進一步的價值稀釋。

　　從這個角度看，目前偏遠位置的房子，適合換倉，不適合買入。

　　同樣的——

　　03

　　為什么核心地段高品質的房子，往往能得到更大的政策傾斜？

　　火車跑得快，全靠車頭帶；車頭要沒油，火車不如牛。

　　一線城市就是房地產列車的車頭，在一線城市沒有正式啟動之前，二三四線城市任它怎么鬧，也掀不起什么風浪。

　　放在一線城市，也是同樣的道理。

　　救樓市，拉預期，從來都是自上而下。

　　從豪宅盤傳導到改善盤，再傳導到剛需盤，從核心地段到外圍板塊，從富人到中產再到普通人。有錢人的信心回來了，其他群體的信心也會慢慢跟著修復。

　　一個很現(xiàn)實的問題：為什么金價一漲大家都搶著買？

　　每個家庭都在努力保護自己的財產安全，就像保護生命一樣重要。雖然大家不一定天天想著投資，但總會有理財需求和保護財產安全的需求。

　　最近黃金市場的暴漲，就是一個很好的例子。

　　人們天生就覺得漲的東西更安全，跌的東西更有風險。

　　而這其中的參與者，不分年齡、學歷、城市，只要看到上漲的信號，就容易跟風涌入市場，大喊：“我要買黃金，保護我的財產。”

　　近年來，樓市疲軟和國際形勢動蕩，讓人們陷入了投資的困境。于是，百年以來的傳統(tǒng)理財方式——買黃金，又一次成為了人們的主要選擇。
資產價格是由供需關系決定的，如果黃金的開采或儲備量逐漸減少，價格會逐漸上升，這是正常的現(xiàn)象。

　　但如果短期內價格快速上漲，那一定是供求關系發(fā)生了變化，而非自然現(xiàn)象。因為受國際形勢影響市場，導致了“人為的供求關系”的短期失衡。

　　對于普通購房者來說——

　　要做的提前做好全局規(guī)劃，緊接著是等待，等待合適的時機、合適的產品與價格，然后果斷入手。

　　這個世界，沒有什么毫無道理的橫空出世。

　　能夠在房子上獲利，基本都是把國家政策玩得明明白白的人。

　　中長期來看，核心城市核心地段的購房保值邏輯依然有效，但因為地段、產業(yè)發(fā)展和房子品質的差距，安全邊界會進一步收縮。