新一輪政策刺激已經(jīng)來了！

從 2022 年算起，這是第五輪政策刺激。

本輪的政策刺激力度和政策效果相比前面四輪會(huì)有差異嗎？

成效會(huì)如何呢？

咱們今天略作比對(duì)性剖析。

2022樓市降溫以來，四輪刺激政策

第一輪刺激：2022 年 8 月到 10 月

核心政策是 11 月初的金融 16 條。

11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。包括穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好保交樓金融服務(wù)、推進(jìn)收并購和風(fēng)險(xiǎn)處置、維護(hù)住房消費(fèi)金融服務(wù)權(quán)益、調(diào)整貸款集中度過渡期以及加大租賃融資等6個(gè)方面，共計(jì)16條措施。

主要包括：堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致；支持房企的債權(quán)融資；鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

點(diǎn)評(píng)：這是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫以來央行與銀保監(jiān)會(huì)首次出臺(tái)全面而系統(tǒng)的支持性文件，重大利好。

第二輪政策：2023 年 8 月底到 9 月

核心內(nèi)容是房貸方面降首付、降低貸款利率、調(diào)降存量房貸利率。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。一、對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。二、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

第三輪刺激：2024 年的 5?17 新政

主要內(nèi)容包括降低貸款首付比例、降低貸款利率、降低公積金貸款利率，實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資項(xiàng)目白名單制度等。

5月17日，《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，一、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。二、中國人民銀行各省級(jí)分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。

5月17日，《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

5月17日，《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

第四輪刺激：2024 年 9 月下旬

涉及增量房貸利率進(jìn)一步下調(diào)、存量房貸利率進(jìn)一步下調(diào)、降準(zhǔn)降息等。

24日國新辦發(fā)布會(huì)上，央行與國家金融監(jiān)管總局出臺(tái)了五項(xiàng)房地產(chǎn)金融新政策。

第一項(xiàng)政策是引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。存量房貸利率將降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

第二項(xiàng)政策是統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%。全國層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房。第三項(xiàng)政策是延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限。前期，官方出臺(tái)了“金融16條”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款相關(guān)政策。把這兩個(gè)政策延長(zhǎng)到2026年12月31日。

第四項(xiàng)政策是優(yōu)化保障性住房再貸款政策。5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元人民幣保障性住房再貸款。為進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)銀行和收購主體的市場(chǎng)化激勵(lì)，保障性住房再貸款政策中央行出資的比例，由過去的60%提高到100%。

第五項(xiàng)政策是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

每項(xiàng)國家層面政策和50個(gè)城市的政策，只要對(duì)樓市有影響的，我們都會(huì)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和打分，以下為分值。負(fù)值為緊縮型政策，正值為擴(kuò)張型政策。

第五輪刺激政策，暫不樂觀，但后續(xù)還有招

本輪是第五輪刺激，政策以 4 月 25 日高層會(huì)議為起點(diǎn)，到 5 月 7 日三個(gè)金融管理部門公布相關(guān)政策，預(yù)計(jì)未來一兩個(gè)月還會(huì)政策出臺(tái)。

4 月 25 日會(huì)議總的定調(diào)對(duì)房地產(chǎn)偏中性，尤其是提出 “持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，隱含房地產(chǎn)已止跌回穩(wěn)的判斷。

因此，這里存在質(zhì)疑：還有必要出臺(tái)很多政策嗎？

到了 5 月 7 日，三個(gè)金融管理部門在國新辦舉行政策吹風(fēng)會(huì)，央行推出了十項(xiàng)舉措，包含降準(zhǔn)、降息，跟樓市直接相關(guān)的僅有降低個(gè)人住房公積金貸款利率 0.25 個(gè)百分點(diǎn)。

在科技創(chuàng)新、服務(wù)消費(fèi)、養(yǎng)老、支農(nóng)支小再貸款等方面，有一些資金支持的額度安排。但未提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容。

此外，金融管理總局負(fù)責(zé)人表示，未來會(huì)陸續(xù)推出八項(xiàng)措施，其中包含“加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”，釋放了利好信號(hào)。

但需注意，對(duì)利好不宜高估，因?yàn)檫@屬于制度改革，制度一般著眼于中長(zhǎng)期，而政策通常作用于短期或短中期。

總體來看，金融管理部門釋放的針對(duì)房地產(chǎn)的利好較少，利好程度小于過去的四輪刺激新政。

目前財(cái)政部尚未出臺(tái)相關(guān)政策，預(yù)計(jì)未來可能通過國新辦新聞發(fā)布會(huì)的形式釋放新信號(hào)，例如在盤活存量新房用作保障房、城市更新改造等方面，是否會(huì)有更多財(cái)政支持，還有待觀察。

綜合判斷，即便加上財(cái)政方面的政策，最終力度也超不過去年的 5?17 新政和 9 月底新政，未來幾個(gè)月政策很難完全對(duì)沖掉關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)樓市的影響。

但也不必著急，政策會(huì)根據(jù)實(shí)際情況相機(jī)選擇， 如果 7 月、8 月、9 月樓市依然低迷，可能會(huì)在 7 月底的高層會(huì)議上重新定調(diào)，之后出臺(tái)更大力度的樓市刺激計(jì)劃。

我們只能拭目以待了。