現(xiàn)在新小區(qū)的空置率有多夸張，昨天晚上我開車在附近幾個(gè)新樓盤轉(zhuǎn)了一圈，黑漆漆的一片，感覺太慘了。

這么多新房竟然沒人住，也不知道都是誰(shuí)買走了，買房不住又是出于什么樣的目的。

住建部公布過一組數(shù)據(jù)，說(shuō)全國(guó)有6億棟房屋，我第一反應(yīng)是，這要是全住滿，得塞下半個(gè)地球的人吧？

當(dāng)然，住建部公布的6億棟，其實(shí)涵蓋的是所有城鄉(xiāng)建筑，包括農(nóng)村自建房、廠房、寫字樓甚至倉(cāng)庫(kù)。

其中農(nóng)村房屋占了九成以上，而城鎮(zhèn)住宅實(shí)際只有4700多萬(wàn)棟，換算成住房套數(shù)，全國(guó)城鄉(xiāng)住房總量大概是3.15億套。

但即便是這樣，要是按一家三口算，總量其實(shí)也不少。

那么問題來(lái)了，既然房子總量夠，為什么還有人買不起房，答案?jìng)z字：錯(cuò)配。

房子數(shù)量夠了，但未必在你想要的城市、想要的地段。

一線城市的核心地段，房子永遠(yuǎn)緊俏，但很多三四線城市，新區(qū)空置率能飆到20%以上。

我有個(gè)朋友2020年在郊區(qū)買了套房，五年過去，房?jī)r(jià)跌了四成，二手房掛了一年連看房的人都寥寥。

這種結(jié)構(gòu)性過剩，背后是人口流動(dòng)的虹吸效應(yīng)，年輕人往大城市擠，小城市留下老人和空房。

結(jié)果就是，杭州、成都這種城市去化周期短，部分三四線庫(kù)存卻要消化五年以上。

過去開發(fā)商拼命拿地建樓，現(xiàn)在政策變了，2025年第三季度，全國(guó)約200個(gè)省市出臺(tái)了超120條樓市新政，方向很明確，精準(zhǔn)去庫(kù)存。

比如政府親自下場(chǎng)收房，廣西收購(gòu)2.9萬(wàn)套存量房改保障房，公積金活用，廣州允許提取公積金付二手房首付。

北京五環(huán)外、上海外環(huán)外陸續(xù)放開限購(gòu)。

以前買房和炒股一樣，閉眼沖都能賺，現(xiàn)在呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)提出三個(gè)20%：只有20%的城市、20%的房企、20%的樓盤還有投資價(jià)值。

其他房子，終究要回歸住的屬性。

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代確實(shí)結(jié)束了，接下來(lái)是拼質(zhì)量、拼服務(wù)、拼地段的階段。

開發(fā)商開始搞輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、代建業(yè)務(wù)，購(gòu)房者更關(guān)注戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)，甚至年輕人連買房心態(tài)都變了，他們寧愿租在內(nèi)環(huán)老洋房，也不愿買郊區(qū)新房。

其實(shí)查清6億棟房子，本質(zhì)是讓樓市從野蠻生長(zhǎng)回歸理性。

以前開發(fā)商靠蓋房賺錢，以后要靠運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以前大家買房靠投機(jī)，以后要靠需求。

那些說(shuō)樓市要崩的人，沒看到還有很多人在大城市租不到好房子，還有很多存量房在閑置浪費(fèi)。

未來(lái)隨著大部分城市的房?jī)r(jià)下跌，當(dāng)初高價(jià)買房的人，都將損失慘重。

房產(chǎn)稅越來(lái)越近了，增量市場(chǎng)不景氣，地方財(cái)政緊張，土地收入減少，必然要從存量房下手。

很多專家建議征收房產(chǎn)稅，緩解財(cái)政壓力，一旦出臺(tái)，對(duì)投資客群體的打擊非常大。