本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

深圳樓市新政發(fā)布不久后，胡道兵維護了一年多的客戶終于出手。

胡道兵是深圳鏈家領航城旗艦店的商圈經(jīng)理，去年8月從寶中片區(qū)轉(zhuǎn)到西鄉(xiāng)片區(qū)。西鄉(xiāng)是深圳樓市“9·5新政”的主要獲益片區(qū)之一——符合條件的居民家庭在轄區(qū)內(nèi)購買商品住房不限套數(shù)，不符合條件的也可購買兩套。

限購措施解除，市場再起波瀾，觀望多時的購房者有了入市意愿。

“這是一個改善型客戶，去年3月我在寶中的時候就開始和他聯(lián)系了。客戶就住在西鄉(xiāng)，想換一套800萬元左右的四房，在寶中和西鄉(xiāng)看過很多房子，一直沒遇上合適的?！焙辣貞洝?/p>

因為家里空間不夠，這位客戶不得不在離家三公里的另一個小區(qū)租房居住。直到今年9月中旬，轉(zhuǎn)機才出現(xiàn)?！坝袠I(yè)主掛出一套價格很實惠的房子，他主動聯(lián)系我們，說有時間來看房，看完第二天就成交了。”

從去年春天到今年秋天，胡道兵的這位客戶終于結(jié)束了在兩套房之間的搖擺生活。在合同上落筆的那一刻，胡道兵感到市場的風向似乎悄悄生變，改善型買家重新活躍起來。

西鄉(xiāng)新盤銷售劉明也有同樣的體感，他所在的華聯(lián)巒山府于10月12日啟動認購登記，售樓處到訪客戶多為攜家?guī)Э诘娜谥一蛩目谥摇?/p>

50公里外的龍崗大運，改善型新盤中海大運玖章小戶型凍資門檻30萬元，大戶型則高達100萬元——這樣的認購要求，在這兩年的市場中實屬罕見。

成交回暖的背后，是價格換來的量。

深圳樓市“9·5新政”發(fā)布后，不少業(yè)主主動下調(diào)報價，新盤也加大優(yōu)惠力度。價格的松動，帶動觀望買家的入市情緒。成交量上升的同時，房價仍維持在低位，市場復蘇的底色依然是“以價換量”。

深圳中心區(qū)商品房林立，時代財經(jīng)攝

改善需求入市，“新規(guī)樓盤”銷售加班到凌晨

9月5日，深圳再次優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，市場顯露出久違的活躍氣息。來自一線經(jīng)紀人的反饋顯示，咨詢量與成交量都較7、8月有所回升。

“業(yè)務員的積極性明顯高了，新政發(fā)布后我們門店的商機量（即客戶咨詢量）比8月增長了30%到40%?！焙辣嬖V時代財經(jīng)。解除限購的西鄉(xiāng)市場熱度率先顯現(xiàn)，“9月賣房比之前容易了一些，7、8月我們門店開了兩三張單子，9月成交了四五套?！?/p>

據(jù)胡道兵觀察，當前的成交主要由改善型需求驅(qū)動，小戶型表現(xiàn)平穩(wěn)，大戶型成交量回升明顯，尤其是100平方米以上的四房產(chǎn)品?！白罱山坏目蛻糁饕峭瑓^(qū)置換型買家，他們手上預算充裕，加上不限購了，所以先買后賣?！焙辣f，由于不少業(yè)主在高位買入，若當下賣房就多有虧損，“有些客戶干脆先買新房，再慢慢賣舊房。”

在他看來，市場情緒的變化是成交回暖的關(guān)鍵因素之一?！翱蛻粲X得房價已經(jīng)觸底，政策又在發(fā)力，信心比前幾個月有所修復。大家預期房價不會大漲，但也不會大跌?！?/p>

房產(chǎn)經(jīng)紀人的感受也得到了機構(gòu)數(shù)據(jù)的印證。

根據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，新政落地23天（9月6日至9月28日），貝殼深圳合作門店新房認購量較新政前23天增長35%，較8月同期增長75%。

樂有家的數(shù)據(jù)亦顯示，截至10月6日，深圳樓市“9·5新政”滿月時，樂有家門店的新房看房量環(huán)比上漲49%，新房簽約量環(huán)比上漲46%；二手房市場穩(wěn)中有升，環(huán)比略有增長。

深圳貝殼研究院院長肖小平分析認為，新政出臺恰逢9月新盤集中入市期，不少項目趕在政策窗口期加推，“政策紅利+優(yōu)質(zhì)房源”的雙重吸引，進一步放大了成交量的增長效應。

值得注意的是，“新規(guī)樓盤”成為這一輪市場回暖中的焦點。深圳貝殼研究院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，實用率較高的新規(guī)樓盤、可快速入住的現(xiàn)房樓盤受到購房者追捧。

以華聯(lián)巒山府為例，10月12日，該項目啟動誠意登記。時代財經(jīng)走訪了解到，當天下午四時左右，項目售樓處有二十多組客戶看盤。置業(yè)顧問劉明介紹，項目開放展示中心后，到訪量表現(xiàn)較好，國慶假期首日就接待了客戶超過500組。誠意登記首日，他加班到凌晨十二點半。

認購登記首日，華聯(lián)巒山府吸引多批購房者看房，時代財經(jīng)攝

市場的升溫在官方統(tǒng)計中也得以體現(xiàn)。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺統(tǒng)計，今年9月，全市新建商品住宅成交17.50萬平方米（1712套），同比增長1.75%，90平方米及以上的戶型成交套數(shù)占比約56.66%；二手商品住宅成交44.99萬平方米（4546套），同比增長45.67%。

政策調(diào)整帶來的信心修復，疊加利率下行，使得剛需與改善型需求集中釋放。正如胡道兵所言：“相比7、8月，現(xiàn)在賣房稍為容易，客戶覺得這時候入手較為穩(wěn)妥。”

剛剛收房的南山業(yè)主段霄儀認為，當前房價較高峰期已出現(xiàn)顯著回調(diào)，隨著價格逐步接近合理區(qū)間，即便后續(xù)再度下探，風險暴露空間已較為有限。

雖然成交回暖主要集中在政策刺激和結(jié)構(gòu)性需求釋放，但業(yè)內(nèi)也提醒，市場距離全面復蘇仍需時間。當前的升溫，更多是一種信心修復的開端。

“成交價一套比一套低”，以價換量成主旋律

在業(yè)內(nèi)看來，9月成交回暖，除了政策提振，更關(guān)鍵是市場讓步“倒車接人”。

“從成交價來看，9月和7、8月相比再度下探約5%。”胡道兵舉例，西鄉(xiāng)面積約82平方米的三房，7、8月成交價在390萬-400萬元之間，最新的價格降至360萬-370萬元；157平方米的大戶型，則由830萬元降至795萬元。

胡道兵9月促成的前述改善型客戶交易，被他稱作“撿漏”。這套四房單位以700萬元成交，比同小區(qū)同戶型上一套的成交價便宜30萬元，“上一套在3樓，我們成交的這套在2樓。”時間線再拉長，去年3月該小區(qū)相近面積段的四房單位成交價約830萬元，時隔一年半差價超百萬。

據(jù)時代財經(jīng)了解，這套房子掛牌價788萬元，經(jīng)歷4次調(diào)價、144次帶看后成交，成交周期326天?！艾F(xiàn)在房東賣房的價格基本是一套比一套低，得拿出很有吸引力的價格，才有人愿意買單?！焙辣f。

這并非個案。馬劍雄今年5月在西鄉(xiāng)購入的房子，總價420萬元，“中介上個月（9月）說跌到380萬元，現(xiàn)在估計360萬元了?！必悮ふ曳繑?shù)據(jù)顯示，同戶型最新成交價為359.8萬元。

深圳中原研究中心統(tǒng)計顯示，過去一個月，深圳共有26個片區(qū)業(yè)主報價上漲，同時有58個片區(qū)報價下跌，另有2個片區(qū)保持平穩(wěn)。買方情緒主導市場，整體仍處于深度調(diào)整期。

開發(fā)商也在加大讓利。

華聯(lián)巒山府此次開盤綜合折扣為9.3折，折后均價6.15萬元/平方米，94平方米的三房最低總價480萬元?？晒Ρ鹊氖?，同片區(qū)另一新盤，96平方米三房去年年中的價格是550萬元起。

新房價格的進一步松動，也在一定程度上削弱了二手房業(yè)主的議價空間。

“大家現(xiàn)在不愿買房，一是房子不像以前那樣升值了，投資意義減弱；二是租房比買房劃算?！焙辣f，以西鄉(xiāng)400萬元的房子為例，租金五六千元，月供1.5萬元，其中六成是利息，“以前是租客給房東打工，現(xiàn)在反過來成了房東給租客打工?！?/p>

深圳一位本地房企營銷人士也表示，當前市場環(huán)境下，購房者缺乏購買多套房產(chǎn)的動力。由于房價整體走勢較為平穩(wěn)甚至繼續(xù)回落，而只有在房價具備上漲預期時，投資型需求才會被激發(fā)，現(xiàn)階段市場仍以自住型需求為主。

開發(fā)商以高得房率搶客，時代財經(jīng)攝

機構(gòu)的判斷更偏向宏觀層面。

國泰海通在最新研報中指出，要穩(wěn)住房價，單純靠租金回報率回升到歷史高位，會是個漫長的過程?！百I房的收益來自兩部分，一部分是租金回報，另一部分是房價波動，即資本利得。當預期房價上漲時，租金回報率就不重要了。如果房價沒有上漲預期時，租金回報率需要遠遠高于國債利率，居民才會愿意買房?！?/p>

“我們認為最重要的是穩(wěn)住房價的預期?！眹┖ＭㄕJ為，房價的預期很大程度上決定于宏觀通脹的預期，因為房地產(chǎn)、股票、債券等資產(chǎn)價格變化本質(zhì)上是實體經(jīng)濟的映射。如果居民對于未來收入、通脹預期越來越高，房價的預期也會有所抬升。

“9·5新政”帶來的成交反彈并未延續(xù)至國慶假期。胡道兵表示，節(jié)日期間看房量低于預期，市場情緒依舊謹慎。“如果房貸利率能再降一些，可能會帶動更多購房需求?！?/p>

房價在回調(diào)中尋找底部，市場則在觀望與出手之間反復試探?！笆袌霾⒉蝗鄙伲^望情緒濃厚。”胡道兵說。

（劉明、段霄儀、馬劍雄為化名）