房屋拆遷情形下，對于所有權人以及承租房屋進行商業(yè)經(jīng)營的人，都會帶來經(jīng)濟利益的影響。那么，補償應當怎么給？

案情介紹：

原告張某系經(jīng)營服裝個體戶，承租了被告王某七十平方的房屋進行經(jīng)營。2005年4月15日至2008年9月9日期間，雙方以一年一簽訂的方式約定房屋租賃 。2009年起 ，雙方口頭約定按照上一年的標準執(zhí)行租賃事宜，同時，被告加租了15平方房屋。

2012年底 ，王某為了便于對整體出租房屋進行統(tǒng)一管理，定于每年的4月份為一個租賃周期的時間節(jié)點，張某即從2012年12月份繳納租金至2014年4月份。期間于2013年6月，因租賃房屋被政府征收，某縣房屋征收管理辦公室隨后與承租人張某簽訂了補償協(xié)議，補償了張某裝潢、搬家補助費、搬遷獎、提前簽約獎等費用45026元。

2013年6月27日 ，某縣房屋征收管理辦公室協(xié)議補償了出租人王某包括涉案房屋在內的征收補償款共計3111024元，補償項目分別為：170平方的房屋2890000元、裝潢40824元、搬家費1700元（170平方×10元/平方）、搬遷獎13600元（170平方×80元/平方）、提前簽約獎20400元（170平方×120元/平方）、營業(yè)損失144500元。

2013年9月，經(jīng)結算，出租人王某退還了承租人張某2013年6月30日后的房租費114388.89元，2013年11月，張某陸續(xù)將房屋騰空。

此后，承租人張某訴至法院，要求出租人王某按其實際租賃的房屋面積返還營業(yè)損失補償76500元，搬家補助費850元、搬遷獎6800元、提前簽約獎10200元，共計94350元。審理中，原、被告均認可營業(yè)損失補償款標準系房屋補償款的5%。

爭議焦點：關于非住宅房屋因拆遷賠償?shù)耐I(yè)停產損失，權利主體是承租人還是出租人，即本案中原告張某的主張是否應得到支持？

第一種意見認為，因承租人租賃商鋪經(jīng)營，其作為實際經(jīng)營者，拆遷行為給其造成了營業(yè)損失，故停業(yè)停產損失補償費應當賠償給承租人。

第二種意見認為，被拆遷人即房屋所有權人將房屋對外出租也是一種經(jīng)營行為，房屋拆遷也導致其無法對外出租而造成損失。另據(jù)現(xiàn)狀看，被拆遷人房屋只要是商鋪，自己沒有實際經(jīng)營或是沒有出租給他人經(jīng)營，拆遷人也會補償其營業(yè)損失。故營業(yè)損失應賠償給出租人，即房屋所有權人。

第三種意見認為，對于被征收人與實際經(jīng)營者不相符的情況，對于營業(yè)損失的分配應依照雙方的合同約定；沒有約定的，由被征收人參照相關標準對生產經(jīng)營者給予適當補償或協(xié)商分配。

拆遷律師評析：

停產停業(yè)損失，即通常說的營業(yè)損失，是指因房屋征收而造成被征收人生產經(jīng)營活動暫?；蛘呓K止而產生的損失。停業(yè)停產損失發(fā)生于非住宅房屋被征收時。由于住宅房屋并無生產經(jīng)營活動用途，也就不存在停產停業(yè)損失的問題。停產停業(yè)損失補助費是拆遷人因拆遷非住宅房屋，給經(jīng)營者造成停產停業(yè)損失的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（下文稱《征收條例》）第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平的補償。第十七條規(guī)定，對被征收人因征收房屋造成的停業(yè)停產損失應當進行補償。第二十三條規(guī)定，因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。

根據(jù)上述規(guī)定，停業(yè)停產損失是賠償給被征收人，即房屋的所有權人，并未涉及對承租人或實際經(jīng)營者權益的保護。拆遷律師認為2011年1月21日實施《征收條例》規(guī)定如此，或是為了減少征收拆遷的壓力。因為非住宅房屋拆遷，對于承租人地位的合法性問題，拆遷人不得而知。將停業(yè)停產損失賠償給被拆遷人，權利義務比較明晰，工作容易順利進行。關于承租人的權利救濟，其可以依據(jù)合同向出租人主張賠償。

關于停業(yè)停產損失補償費用的分配問題。租賃合同合法有效，租賃期間內房屋被征收需拆遷，租賃合同無法繼續(xù)履行，雙方應解除租賃合同。若是合同對于停業(yè)停產損失補償費有約定的，應按照約定處理；若是沒有約定，雙方協(xié)商處理；協(xié)商不成，訴訟處理。民事案件遵循“誰主張，誰舉證”原則，故承租人依據(jù)租賃合同向法院主張停業(yè)停產損失補助費，應提供證據(jù)證明拆遷給自己造成的損失。具體停產停產損失補償費用數(shù)額，應根據(jù)具體案情，由被征收人對實際經(jīng)營者給予適當補償。

上述案例中，原告即承租人在2013年6月即已獲知涉案房屋將被征收，其又陸續(xù)在該房屋經(jīng)營至11月份，有足夠時間變更經(jīng)營場所，征收行為并未影響其營業(yè)。但是同時也應當考慮到，原告承租涉案房屋經(jīng)營近十年，積累了無法估量的客源。經(jīng)營期間經(jīng)營場所涉及征收而變更，原告在新場所的經(jīng)營中，必然缺乏原有的人氣，客觀上給其營業(yè)帶來了一定的損失。出租人即被告作為房屋所有權人，征收給其出租房屋收取租金的租賃活動亦必然帶來損失。

因此，原、被告均應獲得征收補償?shù)耐．a停業(yè)損失補助費。原告獲知房屋拆遷至其完全搬遷時間長達近半年，其應有足夠時間另尋經(jīng)營場所。期間其無償使用該房客觀上已獲得了相應的利潤，同時結合其也未能舉證實際減損的數(shù)額等狀況綜合考慮，酌定給予被告適當補償。

因《征收條例》并未涉及對于承租人或實際經(jīng)營者權益的保護，然而實踐中，房屋拆遷確實給承租人的利益造成了損失，對此究竟如何處理，實有必要出臺相關規(guī)定，統(tǒng)一司法裁量的尺度。