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5月杭州不限價樓盤開始上市,最高漲28%,新價格體系雛形初現(xiàn)

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2024年“10.9”新政,杭州全面取消限價政策,限價取消以來的近八個月,杭州土地市場熱度不減,開發(fā)商積極拿地,地王、高價地、低密地頻現(xiàn)

不同于限價時代開發(fā)商無需決策定價,商品房市場恢復(fù)自由定價后,又疊加未來市場不確定加劇,開發(fā)商對于項目定價普遍表現(xiàn)謹慎

這導(dǎo)致限價取消后拿地的項目,目前絕大多數(shù)都未上市,各項目的最終產(chǎn)品品質(zhì)和各板塊的新價格體系都有待市場檢驗

5月,多個板塊首個不限價的樓盤陸續(xù)上市,杭州商品房新的價格體系初現(xiàn)雛形,部分板塊的新價格已經(jīng)得到買賣雙方驗證。

與此同時,部分板塊最后的限價高端樓盤在等待多時后,悄然入市。

01

多個板塊首個不限價樓盤漲價

中簽率約10%-25%

5月,多個板塊的首個不限價樓盤陸續(xù)上市,部分樓盤取得了較低的中簽率,甚至低于此前限價樓盤搖號中簽率。

首先,這些樓盤所在的板塊或位于主城或較為,板塊或小范圍內(nèi)新房供應(yīng)較少甚至斷供多時

其次,杭州取消限價以來,地王、高價地、低密地頻出,未來市場上大戶型、高總價項目將噴薄而出,反而適合中產(chǎn)改善的項目短缺,助推著部分改善購房者看到令人滿意的項目后加速上車。

最后,與限價時代的次新二手房相比,限價取消后的商品房在品質(zhì)、外立面、配套等多維度都得到提升,同板塊價格相近的情況下,人們更愿意選擇不限價的商品房。

這些中簽率較低的樓盤的價格,幾乎可以確立各板塊商品房新的價格體系

拱墅區(qū)東新迎來首個不限價樓盤入市,綠城·岸芷丁香在5月首開1幢、7幢、8幢合計112套房源,高層戶型139-160㎡,精裝售價56265元/㎡

5月22日,綠城·岸芷丁香搖號,共有1088組家庭報名,搖號中簽率約10.29%,截至目前這是今年以來第二低的中簽率。

此前東新的精裝限價為47000元/㎡,相比之下綠城·岸芷丁香的首開價格上漲了9265元/㎡,漲幅約19.7%

對比該項目周邊的限價盤,最后一次開盤中簽率卻普遍更高,偉星·星暉嘉和府2024年12月?lián)u號中簽率約16.24%,濱江建杭國泰·棠前嘉悅府2024年3月?lián)u號中簽率約22.92%,西房·宸樾恒久府2025年3月最后一次開盤未搖號。

價格上漲,搖號中簽率卻下降了,這或與杭州市區(qū)新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。未來大量低密、大戶型項目將上市,總價門檻奔著千萬級別而去,反而令人滿意的價格在4萬-6萬元/㎡的中產(chǎn)改善項目卻不多,或是致使綠城·岸芷丁香熱度上升的緣由之一。



綠城·岸芷丁香實景圖

圖源:綠城中國

華潤·沄璟文華軒之江核心區(qū)的首個不限價樓盤,5月首開1幢、7幢、9幢、15幢合計124套,高層戶型145㎡、178㎡,精裝售價45000元/㎡

之江核心區(qū)此前高層精裝限價37500元/㎡,華潤·沄璟文華軒首開價格上漲了7500元/㎡,漲幅約20%

之江核心區(qū)新房斷供多時,且后續(xù)幾乎沒有宅地可供應(yīng),華潤·沄璟文華軒讓購房者等待多時,最終吸引509組家庭參與搖號,搖號中簽率約24.36%



華潤·沄璟文華軒實景圖

圖源:華潤置地

勾莊核心玉湖CBD首個不限價樓盤中建·玉湖之星,5月首開4幢、6幢合計138套,高層戶型113-149㎡,精裝售價32599元/㎡

勾莊此前精裝限價31200元/㎡,中建·玉湖之星首開價格上漲1399元/㎡,漲幅約4.5%,參考周邊次新二手房城北萬象城幸福里,主流掛牌價約3.0萬-4.5萬元/㎡(二手房數(shù)據(jù)來源:貝殼找房,下同)。

5月23日,中建·玉湖之星搖號中簽率約26.59%,在3萬-4萬元/㎡新房和次新房聚集的勾莊及鄰近拱墅區(qū)的運河新城,取得這樣的中簽率表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)不錯。



中建·玉湖之星效果圖(過程稿)

圖源:中建三局

華潤·望云潤璽是余杭云城板塊首個不限價樓盤,5月首開6幢、7幢合計114套,高層戶型127-139㎡,精裝售價39238元/㎡

相比云城此前精裝限價36100元/㎡,華潤·望云潤璽上漲3138元/㎡,漲幅約8.7%,參考相近的次新二手房杭與城,主流掛牌價約3.4萬-4.7萬元/㎡

5月22日,華潤·望云潤璽搖號中簽率約20.25%,而近一年半以來云城多數(shù)樓盤都是高中簽率或無需搖號。



華潤·望云潤璽效果圖

圖源:華潤置地

未來科技城的首個不限價樓盤濱江興耀·時舟里,5月首開2幢、6幢合計149套,高層戶型106-139㎡,精裝售價34760元/㎡

項目位于未來科技城核心以南,靠近閑林板塊,此前該片區(qū)域的綠城·綠汀春曉精裝限價27200元/㎡(低于未來科技城核心限價36100元/㎡),相比濱江興耀·時舟里首開售價上漲了7560元/㎡,漲幅約27.8%,但未高于未來科技城核心區(qū)域的限價。

5月15日,濱江興耀·時舟里首開搖號中簽率約17.35%,與同板塊的建發(fā)·云湖之城今年的搖號中簽率11.45%-21.99%,不相上下。

趁著熱度,濱江興耀·時舟里在5月底加推126套房源,精裝售價提高至35189元/㎡,相比首開上漲429元/㎡,目前暫未公布報名結(jié)果。



濱江興耀·時舟里實景圖

圖源:濱江集團

02

部分不限價樓盤售價低于限價

以價換量,快速去化

另一部分不限價樓盤則采取了“以價換量”的策略,以低于當(dāng)初板塊限價的售價來獲取較快的銷售速度,這些樓盤往往位于各板塊相對邊緣位置,市場熱度相對較低。

筧橋的濱江興耀·沐新月,是該板塊首個不限價樓盤,4月以來多次開盤,每次開盤套數(shù)都在百套以下,高層戶型96-135㎡,精裝售價約31500-32565元/㎡

與其直線相距約700米的杰立·潮正府此前精裝限價35000元/㎡,相比之下,濱江興耀·沐新月的售價更低,多次搖號中簽率約22.81%-32.50%

同樣位于勾莊非核心的和萃攬悅園,更靠近三墩,但周邊配套不如勾莊核心。

3月以來多次開盤,高層戶型96-139㎡,精裝售價26749-30779元/㎡,搖號中簽率約13.64%-43.84%

這一售價低于勾莊此前限價31200元/㎡,項目周邊次新房較少,參考十年房齡的越秀·星匯悅城主流二手房掛牌價約2.2萬-3.5萬元/㎡

此外,金沙湖的興耀濱江·沐蘭臺在5月首開精裝售價33999元/㎡,也低于此前板塊精裝限價38300元/㎡,目前還在報名中。

03

各板塊最后限價盤受關(guān)注

頂流限價盤觸發(fā)社保排序

除了不限價的樓盤,部分板塊還有最后一批限價樓盤在售或等待入市,這些限價樓盤中與周邊二手房仍存在倒掛的,受到極大關(guān)注。

主城上塘板塊的招商·天青岳,自2024年8月拿地后遲遲未上市,地塊容積率1.2,精裝限價56820元/㎡,參考周邊次新二手房杭州大家,高層主流掛牌價約6.0萬-7.0萬元/㎡

5月19日,招商·天青岳低調(diào)拿出預(yù)售證,首推32套疊墅,戶型240㎡以上,首開的房源均價達到59006元/㎡,最終觸發(fā)社保排序,292組家庭入圍,搖號中簽率約10.96%



招商·天青岳鳥瞰效果圖

圖片來源網(wǎng)絡(luò)

錢江新城二期最后的限價樓盤綠城·玉瀾月華,精裝限價67500元/㎡,在3月首開時已觸發(fā)社保排序,搖號中簽率約12.42%

5月,綠城·玉瀾月華加推86套高層房源,戶型212-388㎡,再次觸發(fā)社保排序,搖號中簽率約11.24%



綠城·玉瀾月華意向效果圖

圖源:綠城中國

今年的搖號熱門板塊之一運河新城,有多個限價樓盤在售,如濱運映翠灣、綠城·汀岸印月、綠城運河·宸岸棲月等,精裝限價33700元/㎡,搖號中簽率約10.04%-16.00%

不限價樓盤陸續(xù)上市,重塑杭州各板塊價格和價值體系

到目前為止可以看出的分化是:

1、熱點板塊、供應(yīng)量較少的板塊,價格上漲;

2、在原來限價時期去化速度相對較慢的板塊,開發(fā)商普遍將價格調(diào)至原限價水平以下,以價格換取流速

3、越是價格上漲的熱點板塊,中簽率反而越低。

杭州商品房新的價格體系,實際上是對原來限價體系的徹底否定

到目前為止,各板塊新的價格體系只能說雛形初現(xiàn)

還有大量的,特別是最高端的不限價的地王項目尚未面世,這些項目的價格體系仍有待市場檢驗

但開發(fā)商對取消限價后的市場也仍較為理性謹慎,特別是大量地王、高價地、低密地的高端項目還未上市,包括建發(fā)蔣村低密項目、濱江水電新村項目、濱江民生藥廠項目、華潤安琪兒項目、大家安琪兒項目等。

部分樓盤已經(jīng)向市場傳遞信號,濱江集團董事長戚金興在接受采訪時曾透露,濱江水電新村項目產(chǎn)品革命性迭代,層高高達3.5米,希望賣到10萬+到12萬左右,而非市場傳聞的15萬甚至更高。

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