最近位于紅山新城的玄武花園城開(kāi)放了，當(dāng)天我們就去實(shí)地感受了一番，談?wù)剮讉€(gè)最直觀的感受。

首先規(guī)模確實(shí)不小，從大中庭就能直觀的感受到。但新玄武花園城的地下部分明顯不一樣，特別大。

我逛的時(shí)候就覺(jué)得有些不真實(shí)，后來(lái)從地下的旋轉(zhuǎn)樓梯上到地面才發(fā)現(xiàn)原來(lái)玄武花園城的地下這部分與大壯觀路的地下空間被徹底打通了，兩者的界限就在上面有顯示屏的門(mén)這兒。

但令人意外的是，這片地下區(qū)域完全沒(méi)有壓抑的感覺(jué)，相反由于層高充足，內(nèi)部較多的植被以及公區(qū)休憩空間的打造，反而顯得生機(jī)勃勃，很有度假氛圍，甚至品質(zhì)感也不錯(cuò)。

未來(lái)地鐵6號(hào)線和9號(hào)線通車(chē)后，這片空間的活力氛圍或還有突出的提升空間。我認(rèn)為這不僅是新玄武的成功，更在一定程度上驗(yàn)證了這種新型地下商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)的可行性。

說(shuō)到這里，不禁讓我想到了江北地下城，雖然其復(fù)雜程度遠(yuǎn)高于新玄武，空間更大、地鐵更復(fù)雜、甚至還有地下停車(chē)層和地下環(huán)線系統(tǒng)等，但地下商業(yè)層的形態(tài)和新玄武目前展現(xiàn)出來(lái)的形態(tài)應(yīng)該大體上是接近的，我認(rèn)為相當(dāng)不錯(cuò)。

不過(guò)人口上我倒是有些擔(dān)心，對(duì)于新玄武或燕子磯這兩個(gè)城北板塊來(lái)說(shuō)，周邊巨量的老小區(qū)、廠區(qū)宿舍或安置房給這些新板塊的商業(yè)發(fā)展提供了澎湃的人口支撐。

但江北地下城附近的人口資源儲(chǔ)備就比較弱了，況且片區(qū)內(nèi)還有萬(wàn)象系、卓越匯這類(lèi)大型地面商業(yè)體，如果一同面世，必然進(jìn)一步分流。

因此江北地下商業(yè)的形式我很看好，但早期或不具備大面積運(yùn)營(yíng)的條件，或要再等等。

其實(shí)個(gè)人覺(jué)得，江北地下城周邊可能不夠接地氣，2014年前后開(kāi)發(fā)的1.5w左右的普通住宅過(guò)少。

根據(jù)我的觀察，那個(gè)時(shí)期開(kāi)發(fā)的住宅自住率和實(shí)際入住率都極高，比如那期間的華潤(rùn)、正榮（七里河西側(cè)）、雅居樂(lè)（七里河西側(cè)）等。但這個(gè)人口積蓄的黃金時(shí)期不夠長(zhǎng)，很快價(jià)格就飛到3w甚至是4w，之后交付的小區(qū)或部分樓棟的入住率就明顯比較低了，在一定程度上，影響了江北地下城附近人口的積累。

理論上地下城這一圈，生活很方便的同時(shí)存在影響居住體驗(yàn)的因素，比如人口密度較高，商業(yè)噪音較大等，因此這里比較適合對(duì)居住品質(zhì)不太敏感甚至是毫不在乎的年輕朋友或普通收入家庭。

但現(xiàn)實(shí)中地下城（CBD）周邊除了華潤(rùn)，后來(lái)住宅的定位都不低，至少價(jià)格都較高，這實(shí)際上和其需求人群就不太匹配。

真正對(duì)居住品質(zhì)有較高要求的家庭，實(shí)際上更加關(guān)注的是住宅的附加居住體驗(yàn)，比如低環(huán)境噪音、獨(dú)特的景觀資源、優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境，深度的服務(wù)、品牌對(duì)其社會(huì)地位的賦能等，有些人將其稱(chēng)之為圈層。

所以邏輯層面更合理的安排應(yīng)該在地下城（CBD）周邊更多安排普通商品房，甚至也可以有少量安置房。而真正的高端住宅或超高端住宅設(shè)置在七里河與濱江沿線。比如橫江大道以南、七里河以西的這部分，大家各取所需。

我覺(jué)得江北地下城在最需要人口的地方，缺少可以容納較高人口的普通住宅。而不少所謂高檔住宅卻沒(méi)有設(shè)置在具備足夠稀缺性的一線濱江或河流旁，提供不了附加的稀缺價(jià)值，實(shí)際上有資源錯(cuò)配的問(wèn)題，這導(dǎo)致部分住宅的產(chǎn)品定位模糊，整體人口的積蓄也不夠充足。