以前買房，保值很重要，現(xiàn)在買房，保值還重要嗎？

答案是：重要！

雖然現(xiàn)在房子的資產(chǎn)屬性弱化了，居住屬性提高了，但它的資產(chǎn)屬性依然存在。

就比如：買房為啥要選好地段、好產(chǎn)品、好樓層、好環(huán)境，除了讓自己住得更舒服一些以外，背后隱藏的就是它未來的價值。

又好比：我們常說的地段價值、產(chǎn)品價值，其實(shí)也是在說房子的資產(chǎn)屬性。

另外，房子保不保值不是單純的看這套房子轉(zhuǎn)手值不值錢，而還關(guān)系到你的居住成本。

房子的買入價-賣出價，就等于你居住這套房子所應(yīng)該支付的成本。只有你的房子夠保值，你的居住成本才會越低。

不過：

現(xiàn)在的保值≠以前的保值。

以前的保值＝絕對不虧本。

現(xiàn)在的保值只能拼保值率。

01

以前的房子都是咋個保值的？

這里面關(guān)系到幾個點(diǎn)：市場行情、人口基數(shù)、城市擴(kuò)張。

在樓市高速發(fā)展的時代，供需關(guān)系緊張，甚至是供不應(yīng)求，因?yàn)槿丝诨鶖?shù)大，再加上城市擴(kuò)張，農(nóng)村人開始朝著城里走，很多人開始拼“有房住”，房地產(chǎn)逐漸熱鬧，尤其是2017年-2019年之間，還出現(xiàn)過“排隊(duì)搶房”的盛況，再加上很多人都怕房價上漲買貴了，就趕緊下手。

就是在這種時候，房子的資產(chǎn)屬性有了更具體的體現(xiàn)，在樓市最火爆，需求最高的時候，房東把自己手上有的房子轉(zhuǎn)手賣掉，價格又比新房便宜，有些還帶裝修，直接拎包入住，那結(jié)果自然可想而知。

有的房子甚至出現(xiàn)了賣出價比自己買入價還貴的現(xiàn)象，這里面涉及到的超額收益，就被稱為“增值”部分。

還有那一波炒房客，幾套房子捏在手里，等到市場火熱的時候拿出來賣，不僅沒虧本，甚至還有賺。

所以那時候大家意識中就有了房子“保值、增值”的概念，并且認(rèn)為保值就是：不僅要把本金賺回來，還要將裝修、物業(yè)管理費(fèi)、稅費(fèi)、折舊費(fèi)等等算在買方身上，相當(dāng)于住了幾年“白嫖”房。

你想嘛，花100萬買房，裝修20萬，住個5年，轉(zhuǎn)手一賣120多萬，甚至130萬，那這5年，是不是相當(dāng)于你一分錢沒花，白白住了5年？是不是隨便咋想都覺得很值。

這就是以前的保值＝絕對不虧本。

不得不承認(rèn)，那時候的確可以實(shí)現(xiàn)這樣的“絕對保值”甚至“增值”。

所以也吸引了很多想要通過轉(zhuǎn)手賣房來賺一筆的買房者。

02

然而隨著近幾年的樓市回調(diào)，逐漸平穩(wěn)，人口出生率下降，城市擴(kuò)張變緩，大家都有房子住，已經(jīng)過了拼“有房住”的時代，“搶房”已經(jīng)不存在了，再加上國家倡導(dǎo)“房住不炒”、“住好房”的政策，“不虧本的保值”行情已經(jīng)基本結(jié)束了。

以德陽為例，就我們曉得的一些二手房，房東都是降價甩賣，甚至有的還是一降再降都沒人看，也許你的朋友圈都能刷到“虧本處理、房東降價”這種信息，虧幾萬是常態(tài)，還有虧10幾萬的。

為啥會出現(xiàn)這種情況？

就像我上面最后一句說的：房子的保值增值吸引了很多買房者，但也有很多買房者買在了房價最高位。

一旦過了樓市爆火的階段，供需關(guān)系呈現(xiàn)飽和，甚至供過于需，樓市熱度開始下降，等到樓市平穩(wěn)，再把這部分高價房轉(zhuǎn)手賣二手時，自然就會出現(xiàn)極大的價差。

畢竟二手房價格主要由供需關(guān)系決定，買家只會按市場價買你的房子，可不會管你的買入成本是多少。

就這樣，慢慢的，很多人也意識到“買房不再像以前那么保值了”，也就對“保值”的期望降低了，現(xiàn)在普遍認(rèn)為100萬買的房，能賣個100萬，把本金拿回來就算保值，甚至認(rèn)為只要房子掉價不多，也算保值。

所以你會發(fā)現(xiàn)，以前宣傳的“保值、增值”概念，現(xiàn)在幾乎不存在了。

另外，作為一種既有消費(fèi)屬性又有資產(chǎn)屬性的商品，房子本身也會折舊。只不過在土地增值和貨幣增發(fā)的浪潮中，房子的資產(chǎn)增值更多，抵消了折舊。

但由于現(xiàn)在住房供需關(guān)系的扭轉(zhuǎn)，越來越多的房子的資產(chǎn)增值將無法完全覆蓋折舊，所以在未來，不只是以前在高位買入的房子會虧本金，其他房子也會存在逐年折舊虧本金的可能性。

以后的房子保不保值，判斷標(biāo)準(zhǔn)將由“保值率的高低”決定。

簡言之就是你這套房子住了幾年，甚至幾十年，雖然不能按原價賣出去，但是依然可以在同等產(chǎn)品里，賣到一個高價位，這個就叫高保值率。

03

那么現(xiàn)在及未來，哪種房子的保值率更高？

四個判斷標(biāo)準(zhǔn)：地段、產(chǎn)品、稀缺資源、買入價格。

首先說地段

都曉得李嘉誠的地段論，但是好地段其實(shí)是會變的，比如每個城市都是由市中心開始發(fā)展，在發(fā)展初期，最好的地段就是市中心，德陽也不例外。

但是你看現(xiàn)在，好地段已經(jīng)變了，德陽現(xiàn)在最火爆的地段在旌北新區(qū)，原因就是新區(qū)的配套更大型，更好，更豐富，更符合現(xiàn)在買房者的居住需求。

這是資源配套的變化對地段認(rèn)知的改變，所以好地段是由資源配套決定的，但資源配套在城市發(fā)展過程中，是會變動的。

其次，就是好地段的判斷標(biāo)準(zhǔn)也會變，以前大家對好地段的標(biāo)準(zhǔn)普遍是：商業(yè)＞交通＞醫(yī)療＞景觀＞學(xué)區(qū)。

但隨著買房觀念的變化以及越來越多家長更注重教育，學(xué)區(qū)的占比提升了。

現(xiàn)在大家對好地段的判斷標(biāo)準(zhǔn)變成了：交通＞學(xué)區(qū)＞商業(yè)＞景觀＞醫(yī)療，這是我們網(wǎng)友的真實(shí)留言。

不過，還有一些追求高端改善的客群，他們對好地段的判斷標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，他們更重視：景觀＞交通＞商業(yè)＞學(xué)區(qū)＞醫(yī)療。

這也說明了，好地段是會隨著大家需求而變化的，但就德陽樓市銷售現(xiàn)狀看，大型配套、生活是否便利，依然是絕大多數(shù)人看重的點(diǎn)，對房價的支撐很重要。

其次說產(chǎn)品

上面我說了，現(xiàn)在過了“有房住”的階段，都在朝著“住好房”的方向走。

現(xiàn)在大家對產(chǎn)品的要求越來越高，對產(chǎn)品的性能越來越重視。

你看現(xiàn)在的新房市場，各種卷，卷價格、卷產(chǎn)品、卷物業(yè)，凡是能卷的都在卷，但在以前，大家都是同一套模板走天下，現(xiàn)在卻行不通了。

所以，這說明了，舒適的好房子在市場上一定是搶手的。

第三說稀缺資源

這里的稀缺資源分兩種：一種是擁有不可再生自然資源的房子，一種是在市場上量非常少的房子。

前者比如德陽的湖景房，尤其是一線正臨湖的房子。

后者比如純疊墅、純洋房、純小高層，這種不含有高低配產(chǎn)品的低密房子。

這些房子在市面上的占比非常少，尤其是湖景房的價格還不低，但依然擋不住很多人喜歡。

最后說買入價格。

這一點(diǎn)，想必有朋友深有體會，房子買在最高位，即便地段、產(chǎn)品、資源都很好，依然會出現(xiàn)虧本的現(xiàn)象。

這就是買的時候，價格太高，等到市場平穩(wěn)，價格回落，再也賣不到原價了。

所以，現(xiàn)在入手，要想房子保值率高，這四點(diǎn)都要注意！

下面還有重點(diǎn)

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