去年是有史以來(lái)，上海新房豪宅供應(yīng)最多的一年，直接造成的結(jié)果就是：

上海的二手豪宅，斷崖式的進(jìn)入了“大熊市”。

除了極少數(shù)”流量小區(qū)“的成交還可以，大量的二手豪宅看房量、掛牌/成交價(jià)都出現(xiàn)了比較明顯的下滑。

不過(guò)今年，市場(chǎng)卻發(fā)生了一個(gè)巨大的轉(zhuǎn)變：

“小豪宅們”，行情抬頭了。

一些卡在豪宅和中產(chǎn)門檻的豪宅們，最近真的是賣空了。

需要注意，我說(shuō)的“小豪宅”，并不是大家紛紛吐槽的“偽豪宅”。

偽豪宅說(shuō)的是那些中產(chǎn)社區(qū)里面的大戶型，有豪宅的總價(jià)，但是實(shí)際卻不擁有豪宅的稀缺性。

比較典型的就是瑞虹新城的大戶型們，短期房齡新市場(chǎng)認(rèn)可度不錯(cuò)，長(zhǎng)期就不好講了。

小豪宅，指的是一些出道定位就是豪宅，但是房齡偏老、產(chǎn)品偏弱，或者地段降級(jí)的那批房子。

不過(guò)這些房子，大多實(shí)實(shí)在在是富人區(qū)地段、有豪宅基因的社區(qū)。

從預(yù)算來(lái)看，大概就是2500萬(wàn)-3500萬(wàn)這個(gè)檔次，總價(jià)卡在豪宅社區(qū)門檻的水平。

因此，也可稱之為門檻型豪宅。

這個(gè)總價(jià)段的房子，最近真的是成交火爆，房子想買都沒(méi)啥合適的了。

比如百匯園一二期，之前一直被吐槽不是豪宅、設(shè)施老舊等等，但是最近兩個(gè)月，2000-3000萬(wàn)總價(jià)的房子成交了二十多套。

（下圖是5月份綠牌的部分成交，外網(wǎng)展示6套成交）

像隔壁的尚海灣豪庭一二期，之前單價(jià)13萬(wàn)左右、總價(jià)兩千多萬(wàn)的房子還有一些。

但是最近基本都賣掉了，目前仍在掛牌的房源基本總價(jià)都到了3000w左右。

像陸家嘴的“老破大”豪宅，世茂濱江、仁恒濱江園，今年的成交也是非常火熱，兩個(gè)小區(qū)的月均成交量（加和）能達(dá)到10套-15套。

徐匯濱江江對(duì)岸的前灘也是如此，最近幾個(gè)月市場(chǎng)特別火爆。暴漲300%！上海樓市起飛最明顯的地方，能站穩(wěn)嗎？

前灘不僅僅是掛戶讀書(shū)的小戶型火爆，其中的大戶型們，最近也久違的出現(xiàn)了一些高價(jià)成交。

前灘晶耀名邸一期的154平，最近成交價(jià)高達(dá)18.8萬(wàn)，已經(jīng)有了當(dāng)年巔峰的色彩。

市區(qū)的一些“地段沒(méi)落”的豪宅次新房，近期也有了抬頭的跡象。

去年徐匯建國(guó)西路板塊的經(jīng)典豪宅嘉御庭，180平的3房，去年一度跌到了16開(kāi)頭，低價(jià)掛牌了幾套。

今年去看，低價(jià)房源早已沒(méi)有，剩余的房源掛牌價(jià)重回20萬(wàn)的水平。

對(duì)比整個(gè)豪宅市場(chǎng)的行情，這些熱銷豪宅的情況其實(shí)挺反差的：

豪宅市場(chǎng)整體目前還處于低谷期，大量的豪宅成交量仍然低谷，成交價(jià)甚至還在創(chuàng)造新低。

那么，為什么這些小豪宅，今年一下子就火了？

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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樓市的問(wèn)題，本質(zhì)都是購(gòu)買力的問(wèn)題，也就是買房人的問(wèn)題。

分析購(gòu)買力的流向、喜好，就知道哪里的房子能保值增值，哪里能漲能跌。

最近這批小豪宅一下子賣火了，本質(zhì)上就是那些拿著這個(gè)總價(jià)預(yù)算的買房人，重新流動(dòng)到二手市場(chǎng)了。

去年的大背景就是市區(qū)的新房豪宅大量供應(yīng)，上海近些年供應(yīng)2500萬(wàn)以上豪宅量最大的一年。

2500-3000萬(wàn)這個(gè)檔次的新房也是有史以來(lái)第一次大量供應(yīng)。

比較典型的社區(qū)有中海領(lǐng)邸、綠城外灘蘭亭的小戶型、露香園二期的小虎新、濱江凱旋門小戶型、龍盛灣上、綠發(fā)浦江園等等，總價(jià)卡在2000w-3500w。

之前市場(chǎng)上在這個(gè)總價(jià)段的新房其實(shí)不多，2500萬(wàn)-3500萬(wàn)預(yù)算主要買的就是中產(chǎn)社區(qū)的大戶型和豪宅社區(qū)的小戶型。

前者，比如靜安中凱城市之光、國(guó)際麗都城、遠(yuǎn)中風(fēng)華園，部分也會(huì)外溢出去買古北二期，仁恒河濱城、天山的仁恒河濱花園這些。

后者，比如翠湖一二三期的小戶型，尚海灣豪庭一二期、百匯園一二期的小戶型，要么就是世茂濱江。

去年這些新房呼嘯而來(lái)，直接就把這個(gè)總價(jià)段搞得崩了。

中產(chǎn)社區(qū)里面的大戶型們直接就賣不動(dòng)了，像古北二期、天山的大戶型基本上去年都沒(méi)怎么成交。

豪宅社區(qū)的小戶型也類似。

去年直到今年年初，像濱江凱旋門的小戶型、中海建國(guó)里的小三房小四房，不少價(jià)格都已經(jīng)跌到了3000以內(nèi)。

當(dāng)時(shí)新房還有比較大的限價(jià)，相比于這些二手房是既新，又有性價(jià)比，可謂是壓著這些二手豪宅暴打。

當(dāng)然，這個(gè)影響不僅僅局限在2500-3500萬(wàn)總價(jià)，整個(gè)豪宅都被新房豪宅沖擊的不成樣子。

4000萬(wàn)以上的豪宅市場(chǎng)去年其實(shí)更難，像綠城黃浦灣、嘉天匯暴跌的故事都已經(jīng)不算新聞了。

但是今年以來(lái)，這些總價(jià)偏低的小豪宅，卻一下解放了：

隨著過(guò)去這批限價(jià)新房入罄后，市場(chǎng)新房豪宅有了兩個(gè)變化。

第一是單價(jià)暴漲，像綠城潮鳴東方這種二線江景房都飆升到了19萬(wàn)的檔次。

新房的價(jià)格暴漲，反而是讓已經(jīng)經(jīng)歷了暴跌的二手房顯得非常有性價(jià)比，給不少二手房的價(jià)格抬了轎子。

第二是起步面積變大，200+平方起步成為常態(tài)，在售的這些包括上海壹號(hào)院235起步、之前賣沒(méi)的潮鳴東方285起步，陸家嘴太古源主流看江產(chǎn)品都是240平起步，后排不看江的面積也到了180平。

二者作用下，直接讓去年2500萬(wàn)起步的新房市場(chǎng)直接把總價(jià)門檻達(dá)到4000萬(wàn)以上。

市場(chǎng)的需求一直是連續(xù)的：

不會(huì)說(shuō)你新房漲到4000萬(wàn)起步，2500萬(wàn)預(yù)算的人跟著預(yù)算也漲到4000萬(wàn)，預(yù)算可不會(huì)憑空變出來(lái)。

市場(chǎng)上的這部分需求存在，但是對(duì)應(yīng)的新房卻沒(méi)了。

即便是有部分總價(jià)適配，但是要么地段一般、要么產(chǎn)品奇怪，足可以定義為偽豪宅（定義見(jiàn)第一段開(kāi)頭）。

新房沒(méi)有太多好選擇，二手房卻經(jīng)過(guò)下跌已經(jīng)跌的差不多了。

有錢人也不傻。

相比于買新房偽豪宅砸手里，還不如去買二手里這些真豪宅，至少有個(gè)地段，或者稀缺資源（江景），購(gòu)買力自然會(huì)重回二手市場(chǎng)。

于是這批“小豪宅”就應(yīng)聲而起，市場(chǎng)火熱了起來(lái)。

其實(shí)這個(gè)趨勢(shì)今年金三銀四直接就顯現(xiàn)了出來(lái)，3000萬(wàn)上下總價(jià)的房子成交很好。

一些中產(chǎn)社區(qū)的類別墅產(chǎn)品、近郊的獨(dú)棟別墅社區(qū)，也紛紛成交火熱了起來(lái)。

徐涇的別墅也賣的不錯(cuò)，項(xiàng)目太多，就不一一列舉。

追本溯源，其實(shí)本質(zhì)上都是同一批購(gòu)買力在買房。

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一類房子突然賣的特別火，其實(shí)就是兩類可能：

一個(gè)是短期的供應(yīng)稀缺造成的“假性”火爆，一個(gè)是長(zhǎng)期的價(jià)值“真性”提升。

如今這批門檻型豪宅賣的火，本質(zhì)上其實(shí)還是前者。

因?yàn)檫@個(gè)總價(jià)段的豪宅，或多或少都存在一些硬傷，房齡太老、地段一般、物業(yè)差，不是說(shuō)價(jià)值大幅度提升；

或者是像梧桐區(qū)這種地段價(jià)值滑落的區(qū)域，更是一個(gè)長(zhǎng)期緩慢下降的趨勢(shì)。

這個(gè)邏輯，我之前在上海豪宅，斷崖式下跌一文中寫(xiě)過(guò)，大家可去看一下我們對(duì)于上海樓市未來(lái)豪宅格局的判斷。

供需失衡帶來(lái)的市場(chǎng)火爆，未來(lái)遲早會(huì)還回去，如果價(jià)格沒(méi)漲太多買入倒也沒(méi)啥問(wèn)題。

如果漲的太多，就不建議追高了。

當(dāng)然，短期可以預(yù)見(jiàn)的是，這種小豪宅的好日子，還要繼續(xù)一段時(shí)間：

因?yàn)閿喙┤栽诶^續(xù)，近期待入市的豪宅，依然是大面積為主。

但是如果時(shí)間拉長(zhǎng)到半年以上：

恐怕這批小豪宅的日子，又會(huì)重新回到被新房壓制的時(shí)候。

為什么這么說(shuō)呢？

我直接舉個(gè)很火熱的例子：

最近大家都直到，徐匯的東安地王出來(lái)了，12萬(wàn)多的拿地價(jià)格。

當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是一級(jí)開(kāi)發(fā)的價(jià)格，后面可能還再找操盤(pán)方，實(shí)際的土地價(jià)格可能還要高一些。

最近網(wǎng)上猜的比較多的是找誰(shuí)來(lái)操盤(pán)。

不過(guò)事實(shí)上，其實(shí)找誰(shuí)都無(wú)所謂，大概率都不可能打破產(chǎn)品定位的局限：

你這個(gè)地塊大概率是無(wú)法復(fù)制綠城潮鳴東方的操作，直接做起步285平的小區(qū)，大概率就是定位中產(chǎn)改善的150-200的產(chǎn)品。

價(jià)格上，也大概要低綠城一頭，持平可能都有些困難——

畢竟地塊質(zhì)素決定好了你很難對(duì)標(biāo)綠城、啟元去做頂級(jí)豪宅。

從這個(gè)規(guī)劃角度來(lái)看，這項(xiàng)目大概就是高級(jí)一點(diǎn)的中海領(lǐng)邸，主打的還是2500-3500那批人。

類似的項(xiàng)目不止這一個(gè)，后灘最近啟動(dòng)了開(kāi)發(fā)，幾塊地塊的定位也不是頂級(jí)豪宅。

其實(shí)抓的就是同樣這個(gè)預(yù)算的一批人，只不過(guò)由于中小套占比，后灘的入門戶型可能是一千多萬(wàn)檔次。

但是并不影響，大戶型吸納的也是這個(gè)總價(jià)范圍的購(gòu)買力。

黃浦經(jīng)過(guò)幾年的大戶型市場(chǎng)，未來(lái)也預(yù)計(jì)上市一批小戶型的洋房戶型。

比如現(xiàn)在傳出消息的福佑南地塊、喬家路地塊、余慶里地塊（下圖）的方案中都有一百多平的洋房或者小高層戶型，即便是單價(jià)20萬(wàn)出頭，總價(jià)其實(shí)也是這個(gè)范圍。

而隨著未來(lái)的舊改，市區(qū)這類房子應(yīng)該不止一個(gè)，新房供應(yīng)的壓力并未消失，只是暫緩。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)然，豪宅的分析維度不僅僅是一個(gè)總價(jià)維度。

這類門檻型的豪宅，其實(shí)之前一直賣的很火。

因?yàn)槟隳弥饶苜I中產(chǎn)社區(qū)、也能跨入豪宅區(qū)的價(jià)格，肯定是選豪宅更加安全。

因此之前凱旋門小戶型、建國(guó)里小戶型都賣的很火，單價(jià)一度很高。

當(dāng)然，豪宅的分析維度不只是一個(gè)總價(jià)邏輯，實(shí)際上還是要分析不同項(xiàng)目的板塊客戶基數(shù)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等方面。

尤其是這批新房大量供應(yīng)之后，未來(lái)幾年，是豪宅市場(chǎng)最混亂的時(shí)間點(diǎn)，一不留神就會(huì)買錯(cuò)。

篇幅有限，關(guān)于上海樓市后市的走向變化，歡迎聯(lián)系我們聊聊，也可線下沙龍一起交流討論未來(lái)幾年行情的變化。