北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有一事不明特來(lái)請(qǐng)教：您是做房產(chǎn)銷售的，自然知道小戶型比大戶型好賣的道理。而且以北京如此高的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，客戶群體自然也是剛需數(shù)量龐大，小戶型的銷售會(huì)更快，營(yíng)銷成本也更低，按您的說(shuō)法是都沒(méi)必要打廣告，讓保安維持一下排隊(duì)秩序就能清盤了。

那我就有些想不通現(xiàn)在的新房，無(wú)論近郊遠(yuǎn)郊，動(dòng)輒就是起步上百平米，小戶型幾乎沒(méi)有。就算是89平小三居為主的所謂“剛需樓盤”，想買個(gè)一居室比中彩票都難，原因就是數(shù)量少。我想不通既然很好賣，那開(kāi)發(fā)商為什么不迎合市場(chǎng)需求啊？

A：

1、道理很簡(jiǎn)單，商業(yè)的邏輯從來(lái)都是“成本與利潤(rùn)”。在售價(jià)被限定的情況下，廠家與商家要想獲得更多的利潤(rùn)，那就只能是降低成本了。而在價(jià)格放開(kāi)的情況下，商家要想獲得高利潤(rùn)，那就必須是提高售價(jià)。

您可能不太了解開(kāi)發(fā)成本，小戶型是比大戶型的成本高的多的。而且小戶型既然是面對(duì)剛需，那就又不好抬高價(jià)格。所以無(wú)論哪種樓盤，開(kāi)發(fā)商都不愿多規(guī)劃小戶型了。

2、假定開(kāi)發(fā)商拿了一塊地，蓋一棟1萬(wàn)平米的樓，如果是1000平一戶的大戶型，那只需要10套入戶門，墻壁也自然少的多，管線窗戶都會(huì)節(jié)省，消防和電梯等成本也能節(jié)省的多。而且既然是戶數(shù)少墻壁少，那得房率就會(huì)更高，業(yè)主的滿意度自然上升。

當(dāng)然，能買的起大戶型的客戶群體并不多，但是從銷售的角度，找到有錢人的難度，比在普通人中找到想買房的容易多了。也就是想做到對(duì)有錢人的精準(zhǔn)營(yíng)銷并不難，那銷售成本至少不會(huì)上升，一般來(lái)說(shuō)不僅更省錢，效果還更好。

3、而如果這1萬(wàn)平開(kāi)發(fā)成50平一套的小戶型就麻煩多了，至少要200套門窗，墻壁多就導(dǎo)致得房率低，客戶的滿意度下降+麻煩增多，管線配料什么的都是成本，消防電梯和水電的壓力都增大。

而且看上去剛需很多，但要想從中找出想買房+有資格+有錢買的人可不容易。DM單和網(wǎng)絡(luò)推廣從單筆來(lái)說(shuō)沒(méi)多少錢，但數(shù)量大批次多啊，整體算下來(lái)成本會(huì)更高的，而且還誰(shuí)都不滿意。

這就能解釋為什么小公寓雖然很暢銷，但全北京卻沒(méi)幾個(gè)真正的小戶型社區(qū)。就因?yàn)槌杀竞褪找娌黄ヅ?，開(kāi)發(fā)商做不到利潤(rùn)最大化，所以也就不愛(ài)開(kāi)發(fā)了。而且很多物業(yè)也是開(kāi)發(fā)商的，管理小戶型社區(qū)的難度也大。

4、尤其是限價(jià)的小區(qū)，既然價(jià)格被鎖定，那就更不能多開(kāi)發(fā)成本高的小戶型了，至少也得以中等戶型為主打。而不限價(jià)的呢，那為什么不抬高價(jià)格蓋大戶型的？把奢侈品賣給有錢人，比把剛需品賣給剛需的難度要小的多。即便換了您當(dāng)開(kāi)發(fā)商，也是會(huì)盡量降本增效的。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們孩子工作地點(diǎn)在朝陽(yáng)區(qū)，是今年剛考公上岸的，工資目前還沒(méi)發(fā)，所以還沒(méi)有住房公積金。我有兩個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教您：一是如果這兩年買房，孩子的公積金能不能用？

二是我們資金有限，如果首付二百萬(wàn)左右，貸款六、七十萬(wàn)的房子，離孩子工作地點(diǎn)近一點(diǎn)兒、有電梯的次新房，朝陽(yáng)區(qū)附近有嗎？再者如果在通州區(qū)買，買哪一塊兒合適或者具體到哪個(gè)小區(qū)？麻煩您推薦一下。

A：

1、今年剛考公，是國(guó)考還是北京市的？因?yàn)楣e金分國(guó)管和市管，市管的則是一年后可用，且每年的額度只有10萬(wàn)，累計(jì)制。一般不建議提前太早使用，浪費(fèi)了首貸額度不劃算。

國(guó)管的是半年能貸款吧，起步70萬(wàn)，然后以繳存額的10倍貸款，一般有個(gè)幾年就差不多能貸滿了，也不太建議提前用。

2、離工作地點(diǎn)近，在哪兒工作啊？朝陽(yáng)區(qū)挺大的，南北距離28公里呢，我猜不到哪兒合適，更無(wú)法具體到小區(qū)。您這要不還是問(wèn)中介吧，按預(yù)算匹配房源是他們的常規(guī)業(yè)務(wù)。

3、另外是總價(jià)270萬(wàn)之內(nèi)，對(duì)戶型面積有要求嗎？符合這總價(jià)的肯定有，電梯次新房也有，只是基本都在東五環(huán)外，通勤合適嗎？

比如典型的東壩，好幾個(gè)小區(qū)都有符合標(biāo)準(zhǔn)的，不過(guò)基本都是保障房小區(qū)，房齡十多年的小兩居。另外就是南邊傳媒大學(xué)到草房一帶了，這選擇就多了，商品房保障房安置房都有，讓中介給找就行。不過(guò)常規(guī)建議是小兩居為主，次選大一居。

通州就多了，房子有的是，好找，但離工作地點(diǎn)是不是更遠(yuǎn)了，方便嗎？常規(guī)建議是首選地鐵沿線靠近市區(qū)的，各項(xiàng)指標(biāo)都等同于市區(qū)。另外既然是單身就避開(kāi)通州帶溢價(jià)的，畢竟七八年內(nèi)用不上學(xué)位。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)教幾個(gè)買房的問(wèn)題？女兒在亦莊上班，她的男朋友在海淀上班，兩人年入60W。經(jīng)協(xié)商，準(zhǔn)備在亦莊買房，總價(jià)在400萬(wàn)以內(nèi)，首付100萬(wàn)以內(nèi)，暫不考慮學(xué)區(qū)，并作為五至六年過(guò)渡性婚房。

已在亦莊看過(guò)富力尚悅居和金色曼香林兩個(gè)小區(qū)。問(wèn)題一，上述方案可行嗎？問(wèn)題二，在亦莊有推薦的其他的更適合的小區(qū)嗎？

A：

1、婚房，那這就看小兩口兒的喜好吧，外人不好建議。這就跟婚紗婚宴似的，是消費(fèi)為主的，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

2、方案沒(méi)什么不可行的，尚悅居和漫香林地段兒雖然普通，但都是很好的次新房，自住很合適。亦莊其他學(xué)區(qū)的都算學(xué)區(qū)房+有溢價(jià)，但這倆應(yīng)該都沒(méi)有，居住的性價(jià)比正常。

不過(guò)多說(shuō)一句，選擇這倆小區(qū)主要是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)低吧？或者是居住的性價(jià)比高？那之所以性價(jià)比高，背后自然有其邏輯，就是這些年價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)，所以才顯的高的。否則以同時(shí)期+同檔次+同價(jià)格+更強(qiáng)地段兒的小區(qū)，現(xiàn)在的單價(jià)都比這倆貴30%左右，20%以上吧。房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分，然后才是產(chǎn)品性質(zhì)和品質(zhì)。

3、畢竟這是婚房，還是看小兩口的喜好吧。不過(guò)既然是五六年就要置換，常規(guī)建議是可以適當(dāng)考慮一下地段兒和保值的問(wèn)題，免的換房時(shí)吃虧。當(dāng)然，如果能買到超跌的房源也算合適，那就是各項(xiàng)兼顧了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，本人在京上班，有公積金，因?yàn)閼艨谠蛐『⒃谕獾厣蠈W(xué)，有兩套外地的住房無(wú)貸款。目前想在北京買套房子以后給小孩用，也想做個(gè)理財(cái)?shù)耐顿Y。

目前手里現(xiàn)金400-500左右，月供1萬(wàn)左右，想請(qǐng)教下買什么地段、什么樣的房子、最好租售比和成長(zhǎng)空間較好的地段，煩請(qǐng)您給個(gè)建議或者推薦。

A：

1、6/700萬(wàn)的總價(jià)，那常規(guī)就是首選朝陽(yáng)區(qū)北部啊，北四環(huán)沿線，從奧園到亞運(yùn)村望京，以及五環(huán)外的新北苑。沒(méi)合適的再看東四環(huán)朝青四惠，以及正在舊改的酒仙橋。再?zèng)]合適的看五環(huán)外的東壩和常營(yíng)，但這預(yù)算就高點(diǎn)兒了，還是先看四環(huán)沿線吧。

2、什么樣的房子？看自己更注重哪方面吧，如果是注重租金收益率，那就是老公寓，現(xiàn)在達(dá)到2.5%的都有的是。老破小雖然也收益率高，但您這預(yù)算高，不好買到合適的。

如果是注重升值和流動(dòng)性，那就是商品房的次新房了。典型的板塊看新北苑，到目前為止仍然是北京第一序列。但這種房的租金收益通常偏低，能有1.8%的平均值就算不錯(cuò)，甘蔗不能兩頭兒甜。

如果都想相對(duì)兼顧就買商品房里房齡老點(diǎn)兒的板樓，規(guī)模大的小區(qū)，物業(yè)能保證利潤(rùn)的情況下就不至于再降低管理品質(zhì)，只要房子沒(méi)硬傷，那各項(xiàng)都等達(dá)到居中。當(dāng)然前提是避開(kāi)帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)房，而且首選緊湊戶型，兩居室最好在80左右或以內(nèi)。

3、另外海淀清河西三旗兩學(xué)區(qū)現(xiàn)在也能買到?jīng)]溢價(jià)的，但這種房源不多，算撿漏兒，得讓中介給找，然后自己算賬。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我2008年時(shí)和哥哥共同申請(qǐng)了一套保障房，但落的是哥哥的名字，我算家庭成員。請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在如果賣掉這套房或哥哥給我錢，我還能申請(qǐng)保障房嗎？

目前哥哥已經(jīng)結(jié)婚有了孩子，很小的兩居室早就住不下了，我在陽(yáng)臺(tái)住了好幾年，一直想有自己的房子。但是我沒(méi)什么錢，想賣掉這套房，**家園的71平，需要怎么辦手續(xù)？

A：

1、這不能算“共同申請(qǐng)”吧，因?yàn)榧热皇悄绺绲拿郑侵挥兴巧暾?qǐng)人+業(yè)主，而您名下是無(wú)房的，不影響新的申請(qǐng)資格?；蛘哌@么說(shuō)吧，假定是您父母申請(qǐng)的保障房，子女肯定是家庭成員，但并不算業(yè)主也不影響資格。

2、賣掉這套房，既然這房子是哥哥名下的，那第一步手續(xù)就是征得哥哥的同意啊。其他倒沒(méi)什么特殊手續(xù)，早就過(guò)了五年限售期，正常的掛牌過(guò)戶而已。

3、不過(guò)我還是有點(diǎn)兒不太明白似的，2008年是17年前了，您和哥哥當(dāng)年多大年紀(jì)？怎么個(gè)“共同申請(qǐng)”??？是不是“共同出資”的意思？但如果說(shuō)房產(chǎn)證上沒(méi)有您的份額，那就得是私下有約定了，要不然不好聊“共同”。

4、總之還是先理清+談妥這共同的份額吧，哥哥同意賣房后再掛牌，然后再說(shuō)拿錢+申請(qǐng)保障房的事兒。另外現(xiàn)在的保障房都是“共有產(chǎn)權(quán)房”了，不是經(jīng)濟(jì)適用房，考慮好房產(chǎn)性質(zhì)和主要功能再?zèng)Q定。

僅供參考。

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