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小助手：18189215076，買房，裝修，投稿聯(lián)系，微信同號。

問答430期

就在昨天，2025年的學(xué)區(qū)劃分正式出爐，整體變化不大，但港務(wù)，高新CID影響明顯，明年學(xué)區(qū)房是持續(xù)堅挺，還是跟著下跌，熱門學(xué)區(qū)房怎么選，今天中午12點，直播間聊聊。

（中午直播間預(yù)約）

問：為什么西安不出二手房指導(dǎo)價？

答：當(dāng)年出指導(dǎo)價，是因為二手瘋長，影響新房，因此2021年7月，西安102個交易最活躍的小區(qū)，除了指導(dǎo)價，10月又增加了103個，指導(dǎo)的價格基本是七折。

當(dāng)時有人就說，我買賣自由，你指導(dǎo)，我可以不賣，但對買家心態(tài)必然有影響，相當(dāng)于有機構(gòu)告訴你，這些小區(qū)價格虛高，實際成交價參考指導(dǎo)價，最終結(jié)果也是如此，有效的抑制了二手房的漲價。

（五月貝殼二手房指數(shù)）

但現(xiàn)在早就變天了，如今二手房普跌，一方面是新房產(chǎn)品過快升級，用大門，會所，四代住宅，贈送面積的超配，與二手房迅速拉開差距，很多首次買房的，看完新房，就很難看得上二手。

更重要的原因是，由于收入，房價預(yù)期等因素，手握二手房的大量掛牌，而買房的人，受經(jīng)濟變化，房價下跌預(yù)期影響，又很有限，二手房是供大于求的，因此想要快速成交，就得降價打折。

說白了，大家都在打折，新房的特價房、團購房，包括贈送面積，都是變相折扣，二手沒有這些優(yōu)勢，以前有地段，學(xué)區(qū)，現(xiàn)在新房也在主城區(qū)，也是名校+，地段和學(xué)區(qū)的短板在逐步追平，甚至超越。

現(xiàn)在政策，市場，都在全力保新房，保土地收入，二手賣貴，賣便宜了，只是雙方的資金流動，關(guān)聯(lián)方收益有限，怎么可能有政策支持。

問：周邊長期自住，入手三室，景寓學(xué)府、公園天下、中海華庭三選一？

答：都是南二環(huán)的腹地，生活，交通便利，但周邊居住密度高，房子老舊，房齡新的也在十年起步，現(xiàn)在買這種區(qū)域，戶型，物業(yè)，房齡，產(chǎn)品都不沾光，唯一就是價格低，且生活便利。

景寓學(xué)府在豐慶路，和對面御溪望城一樣，都屬于高密度小區(qū)，小區(qū)本身屬于蓮湖區(qū)建新村地區(qū)城中村改造項目，有安置房，有商品房，目前貝殼掛牌均價16000+，除地段優(yōu)勢外，價格，小區(qū)環(huán)境，戶型，居住體驗，毫無性價比。

中海華庭在西南二環(huán)，是中海在西安的第一個小區(qū)，這么多年過去了，雖然房齡大了，但整體維護還可以，大戶型為主，目前貝殼掛牌均價16000+，生活便利，但小區(qū)北側(cè)為二環(huán)快速高架，西南二環(huán)多層立交，影響居住體驗。

最后是公園天下，據(jù)說是以前空姐、空少住的最多的小區(qū)，小區(qū)樓下地鐵口，對面豐慶公園，隔壁大唐西市商業(yè)，對門民航管理局。

小區(qū)房齡也老了，但維護不錯，綠化密度極高，貝殼掛牌均價，目前仍穩(wěn)定在19000+，但小面積兩室，已有15000+的房源。

三選一，居住環(huán)境，生活便利，小區(qū)體驗角度，公園天下好太多！

問：保利天悅100㎡小三室，娃已經(jīng)上學(xué)，繼續(xù)出租還是賣掉？

答：今年高新區(qū)招生政策里明確，同一套房產(chǎn)，若有適齡子女在校接受義務(wù)教育，該房屋其他產(chǎn)權(quán)所有人子女，受讓人子女等不保證義務(wù)教育學(xué)區(qū)學(xué)位，這個對于二手房交易還是有很大影響的。

過去，甲業(yè)主買了二手房，當(dāng)年上了學(xué)，然后賣掉，第二年乙業(yè)主再上，相當(dāng)于房子的學(xué)區(qū)效率最高。但如今，義務(wù)教育階段九年時間，如果上學(xué)，房子就要在手里，賣掉不保證學(xué)區(qū)，或者買的人不考慮上學(xué)。

對于保利天悅而言，不住只租的情況下，租金的收益是很難覆蓋貸款的，相當(dāng)于額外繼續(xù)替銀行打工還貸，如果是一手房主，買的早，又上學(xué)，又自住，這個賬是算得過來的，但對二手，并不劃算。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

目前高新范圍內(nèi)，三初、四校、逸翠園、十一初、四完、四初等學(xué)校選擇越來越多，本來買房的就少，學(xué)區(qū)房需求也受影響，一直守著保利天悅老產(chǎn)品，后續(xù)等漲價幾乎沒有機會了。

當(dāng)年的全運村、未來城市、桂雨蘭庭、魏瑪公館、曲江大城、保利天悅、萬科國賓等熱門二手房，房價都在往下走了，只是相比無好學(xué)區(qū)的，更抗跌，僅此而已。

問：西咸新區(qū)的鐵一金灣能不能買，邦泰悅九章很火？

答：目前鐵一和管委會合辦的學(xué)校，鐵一陸港、鐵一曲江反饋都不錯，因此有大力度扶持的金灣熱度也不低，能源金貿(mào)區(qū)也成為西咸房價止跌回穩(wěn)的標(biāo)志區(qū)域，這和鐵一的吸引力有很大關(guān)系。

基于這個原因，買鐵一金灣周邊目的已經(jīng)很明確了，外地的朋友，咸陽的朋友，來上學(xué)，且堅定自住，在目前16000+二手房，18000+新房的門檻下，可以去看看，即便以后二手房會跌，也認(rèn)，畢竟是沖著學(xué)校來的。

邦泰本身的火熱，還是基于產(chǎn)品本身，小戶型給出豪宅配置，石材外立面，端廳四代宅，超配的會所、園林等，符合現(xiàn)在好房子的標(biāo)準(zhǔn)，和周邊早期的陽光城、中天、綠地等二手房拉開了明顯差距。

對業(yè)主而言，預(yù)算可控的情況下，買新不買舊，學(xué)區(qū)對這里更多是錦上添花。

問：請問房哥，經(jīng)開綠城春鳴里和白樺林曉，性價比哪個更高？

答：性價比是偽命題，過低關(guān)注價格，容易被價格反噬，畢竟天上不會掉餡餅，只是地段、學(xué)區(qū)的取舍騰挪而已。

在北客站區(qū)域土地未供應(yīng)之前，草灘區(qū)域還有機會，畢竟整個高鐵新城，只有草灘尚稷路沿線有新房，除已經(jīng)交房的綠城、中南、經(jīng)發(fā)外，新房里，綠城的春鳴里、江語云庭產(chǎn)品，品牌是最強的，但這是2024年的處境。

2025年后，北客站南廣場開始供地，白樺林曉、白樺林書香、翰林府陸續(xù)面世。一方面，有地鐵四號線，且更靠經(jīng)開區(qū)主城，同時教育用地里的經(jīng)開八校，有傳言含鐵量很高。

最關(guān)鍵的是，還是更新的四代住宅，贈送更大，戶型尺度更夸張，價格也是15000+的門檻，本來高鐵新城買房的人就有限，更具優(yōu)勢的北客站區(qū)域，又分流了草灘區(qū)域的需求。

你看，同樣是四代住宅，2025年的，比2024年的，又進步了一大截，怎么選呢，你說！

問：房價降了就要賣掉，那買房的意義是什么？

答：這個問題的難度堪比哲學(xué)三問，你是誰？從哪兒來？到哪兒去？為什么要買房呢，這個問題每個人都值得問自己一次。

因為面臨結(jié)婚，媳婦家要求沒房就不結(jié)，于是貸款買房，自己住。

因為孩子大了，周邊的學(xué)校不太好，想換更好的學(xué)區(qū)房，于是賣舊換新。

收入上來了，原來房子小了，又生了二胎，想改善下，于是換了更大的。

公司通知裁員，收入只有4000塊，房貸8000塊，入不敷出，只有賣房止損。

還有當(dāng)年上頭跟著投資，27000+買的，現(xiàn)在周邊25000+，新房甚至23000+，投資失誤，賣房止損。

你說，買房的意義是什么，自住都是體驗，不住都是成本，因為不是全款買，貸款本身就是成本，房價降，但貸款不降，不是所有人都能扛得住。

所以，買房的意義到底是什么呢？

問：御錦城18期，辛苦搖上小高層，未收房賣不賣？

答：這就和辛辛苦苦追女神十年，然后娶回家，辛酸自己感動的都能寫本書，但結(jié)婚后想的是要不要離婚，這不是先肯定自己，又否定自己。

御錦城辛苦搖上，是受到當(dāng)年投資買房情緒的影響，跟風(fēng)行為，沒有評估清楚買這個房子到底是為什么，現(xiàn)在賣，是因為西安房價，尤其二手房下跌，想要止損，干脆不收房，毛坯更好賣。

對于御錦城而言，千畝體量，龐大二手房供應(yīng)，年年都有人賣房，周邊龍湖、綠地、高科哪個不是超大社區(qū)，屬于嚴(yán)重供大于求的區(qū)域，你不降價，永遠有人先降價，即便是小高層、洋房，甚至別墅，在一個剛需住宅區(qū)里，有什么稀缺度。

自住，次新房小高層，周邊地鐵，商業(yè)，學(xué)校，公園配套齊全，不住價格陰跌，周邊壓根不缺小高層，辛苦搖號也只是感動了自己。

但18期作為核心地塊，又是純大面積，低密度社區(qū)，距離地鐵，商業(yè)都近，自住還是很舒服的。

問：房哥好，三爻龍湖紫宸，入住有沒有優(yōu)勢，學(xué)校如何？

答：如果我是房東，買龍湖紫宸，我一定介紹是電視塔，不是三爻，三爻本身就代表這個區(qū)域城改多，安置房多，家具市場多，影響第一印象。

但龍湖紫宸本身也是城改拿地，當(dāng)年14000+的精裝，趕上市場好，頻繁搖號，目前二手房貝殼掛牌均價22000+，實際成交價，高層16000+，在周邊已經(jīng)是比較高的價格。

龍湖的小區(qū)，品質(zhì)還可以，精裝修，綠化，物業(yè)水準(zhǔn)不差，位置確實一般，周邊西側(cè)是安置房組團，東側(cè)是建材城組團，南側(cè)有清涼山公園，學(xué)校是樓下普通公辦，雁塔第一學(xué)校。

這個預(yù)算向南走，西部大道上，中糧大悅未來城、中海錦業(yè)元晟的新房，向西走，綠城春月風(fēng)華的新房，天地源萬熙天地、金地中央公園、海量新英里的二手都能選。

除非，必須住在南三環(huán)邊，非龍湖的小區(qū)不買，那紫宸能作為首選。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設(shè)計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：Kikyo

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