最近，廣州租房市場(chǎng)很耐人尋味：

琶洲南TOD一套142平米的房源，以每月2萬(wàn)元高價(jià)出租，每平米租金突破140元。

另一套310平大平層，業(yè)主出租叫價(jià)更是高達(dá)4.5萬(wàn)/月！

｜來(lái)源：鏈家

同樣位于琶洲的保利天悅，總租金最高的一套是303平的4房，叫價(jià)約4.5萬(wàn)/月，算下來(lái)租金約148元/平/月。

｜來(lái)源：鏈家

這個(gè)數(shù)字，不僅超過好幾個(gè)天河次新小區(qū)，在海珠也是一騎絕塵。

與此同時(shí)，開發(fā)商們正在通過租賃這個(gè)看似不起眼的環(huán)節(jié)，悄然展開一場(chǎng)關(guān)乎整個(gè)樓市穩(wěn)定的“價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)”。

壹

雖然琶洲南TOD等標(biāo)桿盤展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)號(hào)召力，但市場(chǎng)的另一面，有的區(qū)域經(jīng)歷著租金振蕩。

最典型的，莫過于老黃埔。

2024年至今，老黃埔包括萬(wàn)科城市之光、富頤都薈等新房，還有文沖、茅崗、橫沙等舊改回遷房陸續(xù)迎來(lái)交付，保守估計(jì)超過6000套。

｜老黃埔部分交付房源

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

租房供應(yīng)增加，大量房東會(huì)迎合市場(chǎng)租房需求，將閑置的房產(chǎn)集中出租，大量潛在租客迅速被消化。

如此一來(lái)，原本板塊的租金體系受到?jīng)_擊。

以萬(wàn)科城市之光為代表，老黃埔紅盤迎來(lái)過租房“爆發(fā)期”。

2023年初，城光帶家電家私的房源，最高能租到92元/月/平。

｜2023年城市之光房租對(duì)比

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

目前，城市之光這一個(gè)小區(qū)的出租房源就接近200套，房源越掛越多，房租也有所下調(diào)。

根據(jù)樓市君統(tǒng)計(jì)，目前城市之光的月租金水平，主要在50-60元/平/月左右。

| 2025年萬(wàn)科城市之光出租房源信息

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

可以預(yù)見的是，隨著更多回遷房、新房放租，加上部分業(yè)主、中介為了促成交，老黃埔租金會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

這種“租金下跌-房?jī)r(jià)預(yù)期走低-實(shí)際成交價(jià)下滑”的螺旋式下降，正在一步步顯現(xiàn)：

按當(dāng)前租金和掛牌價(jià)計(jì)算，年化回報(bào)率僅約1.3-1.8%，遠(yuǎn)低于資金成本，促使部分投資者拋售。同時(shí)，租賃市場(chǎng)的疲軟信號(hào)加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。

面對(duì)下行壓力，業(yè)主呈現(xiàn)出不同的應(yīng)對(duì)策略：有急售業(yè)主不得不接受更大議價(jià)空間，以求快速變現(xiàn)。

|來(lái)源：鏈家

也有業(yè)主自發(fā)組成“房?jī)r(jià)護(hù)衛(wèi)軍”，將二手掛牌價(jià)維持在5萬(wàn)+/平、成交價(jià)堅(jiān)守在4.5萬(wàn)/㎡的紅線之上。

| 來(lái)源：貝殼找房

貳

租金分化的背后，反映的是樓市正在經(jīng)歷的價(jià)值重構(gòu)。

最近半年，廣州二手房?jī)r(jià)從2.66萬(wàn)/平的均價(jià)，下跌至2.3萬(wàn)/平。（來(lái)源：貝殼找房）

| 廣州二手房?jī)r(jià)走勢(shì)

|來(lái)源：貝殼找房

持續(xù)陰跌的二手房?jī)r(jià)，正在嚴(yán)重拖累新房市場(chǎng)的置換鏈條，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

敏銳的開發(fā)商們已經(jīng)洞察到這個(gè)問題的嚴(yán)重性，并開始采取系統(tǒng)性措施——

從租賃市場(chǎng)入手。

樓市君近日了解到，廣州的頭部房企，如越秀、保利正在籌備自己的二手買賣、租賃平臺(tái)。他們為二手房的價(jià)格、租金設(shè)定一個(gè)參考坐標(biāo)，對(duì)沖市場(chǎng)的悲觀情緒。

比如越秀開發(fā)的資產(chǎn)管理平臺(tái)，主動(dòng)介入房源出租環(huán)節(jié)，避免業(yè)主因恐慌而出現(xiàn)拋售潮。

他們通過資產(chǎn)評(píng)估、房源包裝、房源發(fā)布、房源推廣、客源匹配、客戶篩選、房屋保新、帶看反饋、資源聯(lián)動(dòng)、增值服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，協(xié)助業(yè)主完成房屋出租、出售。

｜越秀資產(chǎn)管理平臺(tái)服務(wù)示意圖

在2023-2024年，越秀資產(chǎn)管理平臺(tái)已經(jīng)受委托1500+宗房源、幫助800+位業(yè)主完成置換：

比如有珠江新城業(yè)主想要出售234平大平層，但同小區(qū)競(jìng)品多難出手，團(tuán)隊(duì)半年內(nèi)多次面談+免費(fèi)保潔，最后不僅幫業(yè)主成功交易，還協(xié)助業(yè)主換到更稀缺的別墅。

即便在競(jìng)爭(zhēng)激烈的牛奶廠，一套400平毛坯別墅掛牌半年沒賣掉，團(tuán)隊(duì)接手后10天火速搞定，不僅讓買家從1680萬(wàn)加價(jià)到1780萬(wàn)成交，業(yè)主拿錢全款買了海珠新房。

｜牛奶廠航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

今年，保利發(fā)展也積極探索創(chuàng)新服務(wù)模式。

它通過保利愛家租售中心，在琶洲等核心板塊，重點(diǎn)針對(duì)保利天悅等14個(gè)項(xiàng)目、超2萬(wàn)平的社區(qū)底商開展合作，把新房、二手房、租房一條龍服務(wù)全包圓。

這些舉措看似是在經(jīng)營(yíng)租賃市場(chǎng)，實(shí)則劍指整個(gè)二手房交易體系。

專門針對(duì)二手交易，保利全新設(shè)立了“高屋行”旗艦店，主攻珠江新城等核心板塊。

｜保利高屋行業(yè)務(wù)區(qū)域圖

高屋行開創(chuàng)了獨(dú)特的H.A.O服務(wù)體系：

通過精準(zhǔn)匹配讓房源價(jià)值清晰可見，專屬顧問團(tuán)隊(duì)提供全程無(wú)憂服務(wù)，央企級(jí)安全保障確保交易安全順暢。

｜保利高屋行業(yè)務(wù)區(qū)域圖

與早期業(yè)主自發(fā)組織的“護(hù)盤聯(lián)盟”不同，這次開發(fā)商采取的是更加系統(tǒng)化、專業(yè)化的干預(yù)策略。

在租賃端，通過資管平臺(tái)統(tǒng)一收儲(chǔ)房源，避免租金市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

在交易端，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)評(píng)估房源價(jià)值，拒絕低價(jià)掛牌擾亂市場(chǎng)。

這種“以租促售”的策略，已經(jīng)在部分項(xiàng)目顯現(xiàn)效果。

叁

這本質(zhì)上，市場(chǎng)打響了一場(chǎng)信心保衛(wèi)戰(zhàn)。

當(dāng)“買房即貶值”成為普遍心理時(shí)，開發(fā)商不得不從單純的房屋建造者轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者。

他們通過掌握租賃市場(chǎng)的定價(jià)話語(yǔ)權(quán)，來(lái)重建購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的信心。

與此同時(shí)，這種開發(fā)商深度介入租賃、二手市場(chǎng)的做法，正在重塑整個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式和競(jìng)爭(zhēng)格局。

｜廣州城景航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

一方面，開發(fā)商迎合了租賃市場(chǎng)的巨大升級(jí)需求。

近年來(lái)全國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，租房人口已接近2.6億。

預(yù)計(jì)到2025年，國(guó)內(nèi)租房人口將突破3億，住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模占比超過60%，這背后離不開是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、住房觀念轉(zhuǎn)變。

聚焦廣州市場(chǎng)，數(shù)據(jù)更具代表性。

根據(jù)《2025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，廣州租房人口占比已突破50%，與其他一線城市共同邁入“半城租房”時(shí)代。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

按照約1880萬(wàn)常住人口、超50%租房比例計(jì)算，廣州當(dāng)下約有950萬(wàn)人需要租房，其中城中村承載了租賃人口的大部分。

這說明廣州租賃市場(chǎng)需求旺盛，也預(yù)示著品質(zhì)租賃市場(chǎng)的巨大升級(jí)空間。

另一方面，開發(fā)商不再滿足于“建完就賣”的傳統(tǒng)模式，而是開始關(guān)注整個(gè)物業(yè)生命周期的價(jià)值管理。

這種轉(zhuǎn)變既是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)困境的應(yīng)對(duì)，也預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)可能走向“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”的新模式。

在這個(gè)過程中，如何平衡市場(chǎng)干預(yù)與自由競(jìng)爭(zhēng)、短期維穩(wěn)與長(zhǎng)期發(fā)展，將成為考驗(yàn)開發(fā)商智慧的重要課題。

當(dāng)然，這種創(chuàng)新模式能否從根本上重塑市場(chǎng)預(yù)期，仍需時(shí)間的檢驗(yàn)。

但它標(biāo)志著開發(fā)商服務(wù)模式的重要升級(jí)——從單純賣房延伸到全周期資產(chǎn)管理，從一手伸向二手，為業(yè)主提供更完善的資產(chǎn)保障。

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