這幾年上海房?jī)r(jià)分化，完美驗(yàn)證了環(huán)二2020年的預(yù)判：貴的地方越來(lái)越貴，便宜的地方越來(lái)越便宜。

唯一的例外就是佘山。

十年前，世茂佘山莊園建面612平方米的房子成交單價(jià)就突破了十萬(wàn)。

如今，全精裝、面積更大的房源，單價(jià)卻更低了。

作為全上海第一個(gè)擁有億元豪宅的地方，作為上海第一代富人區(qū)，佘山別墅區(qū)，全面跑輸了大盤。

佘山房?jī)r(jià)這么慘，最主要的原因是功能被徹底取代了。

1992年后上海快速發(fā)展，佘山是最早的頂級(jí)別墅區(qū)。

佘山從上世紀(jì)九十年代開始開發(fā)，規(guī)劃對(duì)標(biāo)的是洛杉磯的比佛利山，香港的太平山。

1992年，佘山腳下第一個(gè)高檔別墅“皇家花園”入市，開啟了佘山別墅群時(shí)代。

2002年，佘山的上海紫園總價(jià)超過(guò)1個(gè)億，名氣響徹上海。

2000年前后莘閔別墅區(qū)、徐涇別墅區(qū)陸續(xù)啟動(dòng)，定位遠(yuǎn)低于佘山。

佘山上海紫園賣3000萬(wàn)時(shí)，徐涇居禮別墅只敢賣300萬(wàn)。

佘山地位可見(jiàn)一斑。

2000年后，豪宅屬于浦東。

江景房有世茂濱江花園、湯臣一品，別墅區(qū)有碧云、東郊。

新貴們紛紛沖進(jìn)東郊壹號(hào)、華洲君庭。

馬云、戴志康、葉立培買了九間堂，徐新、梁建章買了御翠園。

這些房子品質(zhì)不輸佘山，地段卻好得多。

佘山?jīng)]有繼續(xù)抓住這些塔尖客群。

2010年后大虹橋火了，徹底改變了徐涇、華漕命運(yùn)，突然大家發(fā)現(xiàn)佘山真的好遠(yuǎn)。

徐涇、華漕的獨(dú)棟別墅也紛紛達(dá)到5000萬(wàn)以上，品質(zhì)也開始升級(jí)，進(jìn)一步搶占了佘山生態(tài)位。

頂豪市場(chǎng)很小，2024年5000萬(wàn)以上新房成交308套，二手房只有80套。

別墅市場(chǎng)更小。

原來(lái)這個(gè)市場(chǎng)塔尖是佘山，后來(lái)佘山降級(jí)成二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)肯定暴跌。

佘山?jīng)]什么神奇，無(wú)非就是概念+大獨(dú)棟，分分鐘復(fù)制出來(lái)對(duì)手搶占生態(tài)位。

就一個(gè)100米的山，形不成風(fēng)貌區(qū)萬(wàn)世不移的向心力。

很多區(qū)域房?jī)r(jià)暴跌都是生態(tài)位被取代，比如寶山共康、楊浦黃興公園。

北上海的中產(chǎn)社區(qū)是大寧、真如、長(zhǎng)風(fēng)，真如之下是桃浦，介于郊區(qū)市區(qū)之間，800萬(wàn)左右。

大寧之下是共康，介于市區(qū)、郊區(qū)之間，800萬(wàn)左右。

現(xiàn)在真如、長(zhǎng)風(fēng)、大寧之下是桃浦新房，800萬(wàn)左右。

不需要共康再賣800萬(wàn)了。

南大華潤(rùn)新房十開十捷，6、700萬(wàn)生態(tài)位全面捕獲，共康只能賣到600萬(wàn)以下。

共康連降兩級(jí)，房?jī)r(jià)肯定暴跌。

黃興公園的故事差不多，被新江灣全面取代，房?jī)r(jià)陷入橫盤。

2025年哪些區(qū)域相對(duì)保值？

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上面提到的這種故事不多，很多新片區(qū)開發(fā)并沒(méi)有摧毀老城。

古美開發(fā)時(shí)，田林康健并沒(méi)暴跌；森蘭開發(fā)時(shí)，聯(lián)洋并沒(méi)暴跌。

過(guò)去我們處于增量時(shí)代，每年上海新增60-80萬(wàn)人，新增人口可以填滿3個(gè)南翔。

當(dāng)時(shí)新區(qū)域開發(fā)完全可以靠增量，不用犧牲老城區(qū)。

佘山是頂豪，沒(méi)辦法，塔尖別墅區(qū)只需要一兩個(gè)。

黃興公園也特殊，楊浦是一個(gè)很封閉的區(qū)域，購(gòu)買力基本都是當(dāng)?shù)厝恕?/p>

這十幾年楊浦經(jīng)濟(jì)發(fā)展又慢，運(yùn)氣好倒數(shù)第三，運(yùn)氣不好倒數(shù)第二，增量有限。

楊浦區(qū)內(nèi)陷入存量競(jìng)爭(zhēng)，新江灣崛起只能犧牲黃興公園。

南大這次開發(fā)不一樣了，整個(gè)上海沒(méi)有增量。

這幾年上海人口增量少了，平均每年5、6萬(wàn)人。

以前一年新增人口填滿3個(gè)南翔，現(xiàn)在3年新增人口填不滿一個(gè)南翔。

2024年還人口凈流失。

經(jīng)濟(jì)又不太景氣，大家都反映沒(méi)錢。

樓市陷入了存量競(jìng)爭(zhēng)。

如果上海每年再來(lái)70萬(wàn)人，南大崛起跟共康沒(méi)關(guān)系，靠增量就夠了。

現(xiàn)在南大崛起，只能搶奪共康客戶。

房地產(chǎn)的最大問(wèn)題是需要持續(xù)的購(gòu)買力流入，因?yàn)槌掷m(xù)的有房子拋出來(lái)賣。

只是房?jī)r(jià)變化周期比較長(zhǎng)，我們把短期供需當(dāng)成了長(zhǎng)期價(jià)值。

一旦購(gòu)買力跟不上了，房?jī)r(jià)只能崩掉。

原來(lái)給共康準(zhǔn)備的購(gòu)買力去了南大，共康只能下滑。

過(guò)去幾年郊區(qū)崩掉就是這個(gè)原因。

郊區(qū)持續(xù)地建新房，持續(xù)地拋盤二手房，新增人口卻沒(méi)了。

新增的外地人是郊區(qū)的主要客戶，上海本地人很難被忽悠去郊區(qū)。

市區(qū)相對(duì)保值，得益于兩點(diǎn)：

第一，市區(qū)新房供應(yīng)量少。

第二，市區(qū)還有一些置換客戶。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，市區(qū)新房也開始變多了。

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“上海動(dòng)遷提速”的消息刷遍全網(wǎng)，徐匯動(dòng)遷預(yù)算翻倍、虹口一口氣啟動(dòng)12個(gè)動(dòng)遷地塊！

黃浦不說(shuō)了，老城廂全是大工地。

甚至連斷供多年的長(zhǎng)寧都一口氣拿出三四個(gè)地塊。

浦東之前開發(fā)陸家嘴、聯(lián)洋、花木，后來(lái)內(nèi)環(huán)停滯，開發(fā)重點(diǎn)成了川沙、御橋甚至新場(chǎng)惠南祝橋。

現(xiàn)在浦東重回市區(qū)，中環(huán)項(xiàng)目一堆，張家浜、北蔡、新楊思、前灘南。

這些可都是千萬(wàn)級(jí)新房，之前一年也沒(méi)幾個(gè)。

楊浦濱江供地不斷，北外灘沒(méi)宅地就把辦公改成宅地，蘇河灣周邊風(fēng)貌別墅一只手?jǐn)?shù)不過(guò)來(lái)。

曾幾何時(shí)，核心區(qū)就露香園一個(gè)別墅，現(xiàn)在市區(qū)別墅比佘山還多。

這些新房客戶在哪來(lái)？無(wú)非就是原來(lái)二手房的。

去年全國(guó)賣了4300套3000萬(wàn)以上新房，上海2600套，占比超過(guò)60%。

上海威武，上海霸氣。

硬幣的另一面就是二手豪宅暴跌（《上海豪宅跌幅排行榜》）。

郊區(qū)走過(guò)的路，市區(qū)也要再來(lái)一遍？

現(xiàn)在提出“中城計(jì)劃”，2026年市區(qū)項(xiàng)目可能還要增加。

對(duì)于上海而言這絕對(duì)是好事情，誰(shuí)也不希望市區(qū)破破爛爛，現(xiàn)在全面城市更新，上海市政水平上了新臺(tái)階。

之前拼命的開發(fā)郊區(qū)也是好事情，邊界擴(kuò)張，上海影響力更大。

副作用只是打垮房?jī)r(jià)。

去年直播時(shí)環(huán)二就在講，現(xiàn)在決定你家房子是不是保值的，不是需求，而是新房供應(yīng)量。

只要新房足夠多，沒(méi)有價(jià)格打不崩。

好在市區(qū)新房供應(yīng)也有規(guī)律，我們注意避開一些區(qū)域就行。

前面的佘山、共康、黃興公園給了很大啟發(fā)。

避開佘山這樣的個(gè)性化市場(chǎng)，高端別墅本來(lái)就很小眾。

避開楊浦這樣的封閉性區(qū)域，盡量選擇一些客群基數(shù)大的地方。

避開南大狙擊共康這樣的精準(zhǔn)打擊，認(rèn)真研究片區(qū)購(gòu)買力流動(dòng)情況。

共康的問(wèn)題是，自身缺乏產(chǎn)業(yè)，購(gòu)買力全靠市區(qū)外溢。

市區(qū)外溢客戶沒(méi)忠誠(chéng)度，今天選擇共康，明天就選擇南大。

共康無(wú)非就一個(gè)1號(hào)線+萬(wàn)達(dá)+好房子，南大來(lái)個(gè)學(xué)區(qū)就替代+升級(jí)了。

如果區(qū)域內(nèi)有足夠稀缺價(jià)值，面臨的分流就不會(huì)那么劇烈。

更多分析我們等等2026年的十五五規(guī)劃，可能會(huì)有中城地帶更詳細(xì)的方案。

郊區(qū)開發(fā)時(shí)每個(gè)地方打擊也不一樣。

有些地方負(fù)責(zé)提供產(chǎn)業(yè)，提供購(gòu)買力，比如張江，市場(chǎng)就比較健康。

有些區(qū)域純粹賣地建新房，房?jī)r(jià)就容易崩掉。

市區(qū)開發(fā)可能也會(huì)有高下之分。

至少明確一點(diǎn)，市區(qū)閉著眼睛賺錢的時(shí)代也過(guò)去了。