在樓市有句話叫，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格。

　　然而事實(shí)上，上海有很多房子，價(jià)格已經(jīng)跌到地板了，卻依然等不來(lái)幾個(gè)看房人。

　　比如金山，崇明，奉賢除了南橋外的地區(qū)；

　　比如商鋪，寫字樓；

　　比如佘山，趙巷的別墅；

　　比如養(yǎng)老文旅地產(chǎn)……

　　這些房子，幾乎快要沒人接盤了。

　　老牌別墅區(qū)也涼了

　　佘山別墅區(qū)，出道即巔峰。

　　在貝殼網(wǎng)上，整個(gè)佘山從去年7月份至今，只成交了5套800萬(wàn)以上的房源，平均兩個(gè)月才成交1套。

　　而整個(gè)板塊800萬(wàn)以上的房源掛牌量是100多套，算算全部賣完要多久？

　　說(shuō)白了，佘山富人區(qū)的概念已經(jīng)是過去式了。

　　認(rèn)可這個(gè)地段的富人越來(lái)越少，浦西大家買別墅更愿意去西郊，徐涇，華漕。

　　浦東則鎖定碧云聯(lián)洋，東郊。

　　佘山別墅區(qū)，富人區(qū)概念喪失，富人需要的配套更是沒有，國(guó)際學(xué)校，高奢商場(chǎng)都看不到。

　　因?yàn)檎麄€(gè)別墅區(qū)的體量小，富人數(shù)量不夠，缺乏高端配套生存土壤。

　　世貿(mào)佘山莊園，十年前單價(jià)破10萬(wàn)，如今反而更便宜了。

　　價(jià)格跌了不說(shuō)，而且流通性差，總價(jià)3000萬(wàn)以上房源年均成交不足5套。

　　很多別墅掛牌好幾年，賣不出去。

　　不止佘山別墅區(qū)，其他遠(yuǎn)郊別墅情況都差不多，遠(yuǎn)郊別墅正被富人從資產(chǎn)配置清單中批量刪除。

　　比如趙巷別墅區(qū)，比佘山好點(diǎn)，但也好不到哪里去。

　　市區(qū)客被徐涇攔截，青浦客嫌貴轉(zhuǎn)向朱家角，趙巷淪為“兩頭不靠”的雞肋。

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

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　　遠(yuǎn)郊房產(chǎn)喪失流動(dòng)性

　　金山，崇明，奉賢除南橋外的地區(qū)，這些遠(yuǎn)郊的房子，不僅價(jià)格跌慘了，可怕的是流動(dòng)性也接近枯竭。

　　這些地方，本質(zhì)上和上海城區(qū)沒什么關(guān)系。

　　以金山為例，就是一個(gè)完全內(nèi)循環(huán)的房產(chǎn)市場(chǎng)，基本只有本地人會(huì)在金山買房，大量的成交集中在200萬(wàn)以下，老破小甚至只要50萬(wàn)就能買到。

　　本身區(qū)域需求量就小。賣房只能打骨折，而且要大量曝光，一套房想要賣掉至少要有幾十組帶看。

　　這些地方品牌中介都不去，都是本地小中介。

　　金山養(yǎng)老也是個(gè)偽命題，可能 只有火車站周邊的一帶有人買。

　　這里的新房也難賣，金山新城建發(fā)朗玥等項(xiàng)目以低價(jià)策略吸引剛需，認(rèn)購(gòu)率仍不足50%。

　　來(lái)自金山投資客的懊悔：

“我也買了金山的，萬(wàn)春苑，傻不傻。十年了，剛把房貸還完，從來(lái)沒有住過，挺后悔的，應(yīng)該買青浦”

　　而且遠(yuǎn)郊的新房傭金，肯定比個(gè)人賣家的1個(gè)點(diǎn)高多了，有了客戶中介寧愿推新房也不愿意賣個(gè)人的房子。

　　可能只有市場(chǎng)最熱的時(shí)候，購(gòu)買力外溢到金山，才好賣，但要等到什么時(shí)候？

　　崇明，奉賢除了南橋外的地方，和金山的情況也差不多。

　　投資客想要賣房，第一個(gè)打骨折，第二個(gè)只能找本地中介推廣。

　　根源是遠(yuǎn)郊人口與產(chǎn)業(yè)雙流失。2024年上海外來(lái)常住人口減少15.8萬(wàn)，遠(yuǎn)郊首當(dāng)其沖；
金山、奉賢人口增速斷崖式下滑。

　　奉城的中海戈雅園2018年開盤，從期房賣到現(xiàn)房，仍有近200套房源；海灣的奉發(fā)云邸開盤2年僅售出18套；

　　藍(lán)灣的陜建名城映藍(lán)去化率同樣慘淡，2年時(shí)間僅銷售30.5%。

　　這些無(wú)地鐵、無(wú)規(guī)劃、無(wú)倒掛的“三無(wú)區(qū)域”，二手房?jī)r(jià)格年均縮水8-10%，掛牌超1年無(wú)人問津。

　　崇明也是同樣的情況。人口流失嚴(yán)重，六普時(shí)70.37萬(wàn)人，七普只剩下63.79萬(wàn)人，減少了6.6萬(wàn)人。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年崇明二手房掛牌套數(shù)346套。2024年掛牌2201套，掛牌量暴漲了5倍還多，掛牌價(jià)格卻從兩萬(wàn)跌到了1萬(wàn)多。

　　外面的人不來(lái)，里面的人也很少出去，太遠(yuǎn)太麻煩太貴了。

　　通勤于崇明和市區(qū)，成本非常大，僅一次往返的高速費(fèi)用居然近100元。

　　金山全境無(wú)地鐵，崇明依賴長(zhǎng)江大橋（周末擁堵+過路費(fèi)貴），奉賢奉城等板塊距市區(qū)超40公里。

　　這些地段通勤成本碾壓居住價(jià)值，二手房流動(dòng)性枯竭，有價(jià)無(wú)市。

　　來(lái)市區(qū)一趟，要么堵死，要么慢死，在這幾個(gè)買房，市區(qū)通勤上班，基本是偽命題。

　　青浦白鶴，浦東惠南，也是同樣的邏輯。

　　商鋪、寫字樓，收租不靈了

　　老話說(shuō)一鋪養(yǎng)三代，如今可能是一鋪坑三代。

　　商鋪產(chǎn)權(quán)通常只有40年或50年，賣出時(shí)交易稅費(fèi)比住宅高許多。

　　而且購(gòu)物場(chǎng)景向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)移，商業(yè)地段越來(lái)越扁平化，商鋪的地段價(jià)值大打折扣。

　　需求萎縮，商鋪空置率飆升。

　　上海已經(jīng)不缺商業(yè)了，無(wú)非這里高端一點(diǎn)，那里親民一點(diǎn)。

　　而且新的商業(yè)中心還不斷在造，人口流入放緩后，必然會(huì)空置出不少商場(chǎng)商鋪。

　　上海會(huì)有一大批商鋪商場(chǎng)被淘汰。

　　還有一點(diǎn)，好的鋪?zhàn)右话憔褪莾?nèi)部消化了，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，選好鋪的難度要大于住宅。

　　寫字樓市場(chǎng)也是供大于求。

　　這兩年一線城不只住宅租金跌的狠，商鋪和寫字樓的租金更是要把房東跌哭了。

　　根據(jù)戴德梁行，上海寫字樓目前市場(chǎng)供需失衡局面仍未得到扭轉(zhuǎn)，整體仍處于供大于求的狀態(tài)，

　　25年一季度有4個(gè)新項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)30.73萬(wàn)平方米，致使甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)上行，到一季度末空置率已達(dá)23.0%。

　　租金繼續(xù)承受壓力，本季度，甲級(jí)寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。

　　新的寫字樓CBD不斷在建，辦公需求卻沒有同步增多，自然有很多空置了。

高力國(guó)際研報(bào)顯示，在傳統(tǒng)淡季的2025年一季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求較疲軟，導(dǎo)致空置率環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)至20.0%，與去年同期持平；租金則持續(xù)下行至6.43元/㎡/天，環(huán)比下降1.7%，同比下降7.3%。

　　文旅養(yǎng)老地產(chǎn)淪為騙局

　　環(huán)滬的養(yǎng)老文旅地產(chǎn)，也是慘上加慘。

　　緊靠崇明的啟東恒大海上威尼斯，已經(jīng)淪為鬼城，原本主打的就是養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)。

　　當(dāng)初買入的人，價(jià)格已經(jīng)腰斬甚至膝蓋斬了，關(guān)鍵是沒人看房和出價(jià)。

　　100多萬(wàn)買入，原本想漲到200萬(wàn)呢，沒想到最后跌到50萬(wàn)了。

　　整個(gè)項(xiàng)目6萬(wàn)多套房子，房山房海，但配套不足，嚴(yán)重缺乏真實(shí)需求。

　　不少上海人買了放骨灰。

　　而且海邊潮濕，并不適合長(zhǎng)久居住。

　　事實(shí)上很多地方的養(yǎng)老地產(chǎn)，已經(jīng)淪為純粹的收割老人的騙局了。

　　主打風(fēng)景的文旅項(xiàng)目一般都會(huì)缺失配套，醫(yī)院、菜場(chǎng)都沒有。

　　老人喜歡有山有水的環(huán)境，完全可以去當(dāng)?shù)刈【频?，每年住兩個(gè)月也花不了多少錢。

　　養(yǎng)老的核心還是醫(yī)療，在上海三甲醫(yī)院附近買個(gè)老破小比去遠(yuǎn)郊或者外地買個(gè)養(yǎng)老房靠譜多了。

　　以上，就是上海樓市極其難賣的幾類房子。

　　這幾類房子，沒有特別的理由千萬(wàn)不要買；持有的房東加速賣，往后會(huì)越來(lái)越難賣。

　　上海樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)房?jī)r(jià)和財(cái)富的大洗牌，早點(diǎn)看懂趨勢(shì)，才能不掉進(jìn)坑里。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。