重慶的房價泡沫擠完了嗎？

重慶目前買房情況怎么樣？

未來的一段時間，重慶的房價還會跌嗎？

我想這是想要在重慶買房的朋友們和重慶的廣大業(yè)主們非常關心的話題。

今天我們就聊一下重慶的房地產(chǎn)泡沫問題。

過去一段時間，老楊已經(jīng)對于北上廣深、成都、杭州等多個重要城市的房價泡沫做了一些比較深層次的、系統(tǒng)性的解析。

今天咱們就解析一下重慶，重慶是國家的直轄市，還是國家九大中心城市之一、西部的大都市。

過去很多年，很多全國的投資客進入重慶進行投資置業(yè)，但很多人的結局并不是很美妙，很多投資客都等著解套呢。

剖析重慶的房地產(chǎn)泡沫，我們要用系統(tǒng)思維，主要通過三個核心指標進行解析，一是房價收入比，二是租金收益率，還有重慶房價周期性波動指數(shù)。

房價收入比為8倍

首先看第一個指標，關于重慶市的房價收入比。

房價收入比是衡量房價是高是低、是不是跟收入相匹配的核心指標，也是國際上用得比較多、用來衡量房價泡沫程度的重要指標。

這里的房價用的是重慶市的平均房價，包含新房和二手房，同時按照 100 平米的戶型計算總價；收入是來自統(tǒng)計局的重慶市的城鎮(zhèn)人均可支配收入，按照三口之家來計算家庭總收入。

下圖是重慶的房價收入比過去十多年的走勢圖，可以看到，2010 年到 2021 年數(shù)據(jù)蠻高的，是 13 倍左右。

之后隨著樓市降溫，房價收入比持續(xù)下滑，下滑到 2016 年只有 8 倍。

2017、2018 年重慶的房價大漲，房價收入比跟著上漲，2018 年是 12 倍。

從 2019 年開始，重慶樓市震蕩式降溫，房價收入比重新回落，到目前為止，已經(jīng)連續(xù)回落了六年。

而到了 2024 年，收入比是 8.1 倍，基本上回到了 2016 年的位置，可以說是歷史上的最低值。

對重慶來說，8 倍是高是低？

鄰居成都是 10 倍，重慶的房價收入比比成都低，這是好事。

但是各位要知道，重慶的房價和收入水平同步要低于成都，所以要衡量重慶的房價收入比目前是高是低，還要看重慶自己的歷史走勢。

總體來看，我認為重慶的房價收入比目前是 8 倍，歷史上比較高的時候是 12 倍、13 倍，所以目前值并不是很高。

那么，低了多少呢？

我們還是要經(jīng)過量化處理之后，才能夠進行更加精細化的比對。

下圖是重慶市的房價收入比的指數(shù)，2024 年 8 倍的房價收入比換算成指數(shù)之后，它是 - 129，可以說是處于歷史上的很低值。

數(shù)據(jù)凡是負值，它都是沒有泡沫的，比如 2014 年、15 年、16 年、17 年，22 年、23 年、24 年，都是負值，基本上可以說沒有泡沫。

歷史上有泡沫的時候就類似 2011、2012、2018、2019、2020 年。

各位現(xiàn)在談及重慶的房價收入比，一定是低估了。

租金收益率為2.5%

第二個指標，看一下租金收益率，拿重慶市的一套房子的租金價格跟它的售價相比對，得出來租金收益率，也是衡量房價相對于租金，房價是不是高了還是低了。

重慶市的租金收益率 2011 年到 2016 年的上半年都是震蕩式的往上走的，最高的時候是 4%，也就是說用 25 年的租金收入基本上就可以買套房子了。

2017 年、18 年重慶房價大漲，租金并沒有同步大漲，就導致租金收益率快速下滑，最低的時候，2022 年四季度只有 2.3%。

再往后走，目前是逐步的小幅攀升，今年的二季度攀升到 2.5%。

目前全國的一線城市、新一線城市，租金收益率都是在 2% 以下的，所以重慶市租金收益率已經(jīng)超過了全國的絕大部分的一線和二線城市。

目前全國的三年期、五年期的定期存款利率已經(jīng)低于 2% 了，你在重慶目前持一套房子，如果房價能夠保持平穩(wěn)，2.5% 的收益率還是湊合的，但你要跟歷史大趨勢比，租金收益率是偏低的。

我們還是要看一下重慶市的指數(shù)，也就是租售比，租售比相當于租金收益率。

看租售比指數(shù)，2014 年到 2016 年都是正值，正值的含義是偏高的，2017 年的下半年開始就不行了，就開始變成負值了，負值最大的時候是 2023 年的一季度，之后慢慢回升，但近期依然是 - 88，所以重慶的租金收益率還是不給力，房價相比租金還是有點高估的。

房價周期波動指數(shù)低估了

第三個指標，我稱之為重慶市的房價周期波動指數(shù)，這個指數(shù)設置具有創(chuàng)新性，它是根據(jù)過去歷史上重慶的房價周期性波動過程中，找到均衡值來考察每個時間點跟均衡值的比對。

下圖表明，過去很長時間重慶市的房價周期波動指數(shù)大部分時間都是正值。

正值的含義是房價高估了、有泡沫，尤其是 2019 年到 2021 年，重慶的泡沫比較大，泡沫頂峰是在 2021 年的三季度。

2021 年的三季度開始，隨著全國樓市逐步降溫，重慶的房價周期波動指數(shù)開始震蕩式往下走，到 2024 年的六月份首次穿過正負零，開始進入到負值區(qū)間了。

一旦進入到負值區(qū)間，就基本上意味著房價泡沫擠完了。

目前為止，整整進入負值區(qū)間已經(jīng)滿一年了，而且目前是 - 90，要明顯大于 2016 年的時候，當時重慶房價還沒怎么漲的時候。從周期波動因子來看，重慶的房價已經(jīng)是比較嚴重的低估了。

重慶房價泡沫早就擠完了

我們把上述三個指標，房價收入比、租金收益率、房價周期波動因子綜合之后，得出衡量重慶市場房價總體泡沫的一個指數(shù)，咱們就叫房價泡沫指數(shù)吧。

2014 年到 2016 年，重慶房價泡沫指數(shù)是負值，尤其是 2016 年負得比較多，說明當時房價是比較低估的，泡沫是沒有的。

2017 年的二季度開始，泡沫指數(shù)翻紅了，成為正值，正值就意味著開始滋生泡沫了。

之后泡沫逐步累積，累積基本上是 2019 年到 2021 年，泡沫處于頂部區(qū)間，當時樓市非常繁榮，泡沫比較大。

基本上從 2022 年開始，房價泡沫逐漸擠出，到 2024 年的五月份，泡沫指數(shù)變成負值了。

泡沫擠完之后，并不意味著房價能夠止跌，因為市場運行具有慣性，漲的時候會漲過頭，跌的時候也會跌過頭，目前處于跌過頭的狀態(tài)，所以泡沫指數(shù)還沒有企穩(wěn)。

也就是說重慶房價泡沫已經(jīng)擠完了，沒泡沫了，但是市場是慣性殺跌，依然在下跌。

最終可能房價會跌得非常低估，但目前的重慶的房價還沒有達到低估的最低值，也還沒有到抄底的時間節(jié)點，到明年咱們再觀察吧。