作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

稍有疏忽，可能就要虧本賣房。

閉眼沖規(guī)模

要說(shuō)如今行業(yè)中，最敢賭的房企是哪家？

大概是廈門(mén)的聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

為配合控股公司建發(fā)集團(tuán)，似乎也在不計(jì)利潤(rùn)地沖刺規(guī)模。

在行業(yè)保守拓展的情況下，今年聯(lián)發(fā)集團(tuán)拿地明顯激進(jìn)不少。

比如4月24日聯(lián)發(fā)集團(tuán)以總價(jià)26.12億元，住宅成交樓面價(jià)40000元/平方米拿下廈門(mén)思明前埔片區(qū)2025P08地塊，該地塊占地面積2.55萬(wàn)平方米，建筑面積6.64萬(wàn)平方米；

5月15日，聯(lián)發(fā)集團(tuán)以26.05億元，成交樓面地價(jià)16030元/㎡拿下位于南京雨花臺(tái)區(qū)鐵心橋板塊的G29地塊，該占地面積6.77萬(wàn)平方米，建筑面積16.25萬(wàn)平方米，容積率1.01-2.4；

6月19日，廈門(mén)聯(lián)發(fā)集團(tuán)所屬公司經(jīng)歷65輪的出價(jià)，以12.12億元，折合樓面地價(jià)約44559元/㎡，溢價(jià)率46.6%，拿下位于深圳龍華民治金地上塘道花園西側(cè)一宗住宅用地A817-0619；

6月20日聯(lián)發(fā)集團(tuán)以總價(jià)21億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率41.68%，成交樓板價(jià)綜合樓面價(jià)33957元/㎡拿下上海浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)(PDP0-0306)單元C1A-3、C1A-7地塊。

這就意味著，上半年聯(lián)發(fā)集團(tuán)在不完全統(tǒng)計(jì)的情況下，已經(jīng)砸金59.24億元。

其中，位于深圳龍華民治金地上塘道花園西側(cè)用地A817-0619也將成為聯(lián)發(fā)集團(tuán)繼聯(lián)發(fā)天境雅居、聯(lián)發(fā)臻著雅居、聯(lián)發(fā)悅尚居在深的第四個(gè)項(xiàng)目。

該宗地塊土地面積為10898.05㎡，建筑面積為27200㎡，規(guī)定容積率≤2.5。

由于地塊所在位置為龍華區(qū)域核心地段，周邊覆蓋了龍華教育、交通、商業(yè)、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)的資源配套，備受市場(chǎng)關(guān)注。

但拿地?cái)U(kuò)張的背后，是聯(lián)發(fā)集團(tuán)部分項(xiàng)目積壓帶來(lái)減值的損失。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)2021年—2024年資產(chǎn)減值損失分別約7.51億元、10.15億元、14.77億元、20.92億元，同時(shí)歸母凈利潤(rùn)也從2021年的約8.51億元銳降到2024年的約-18.25億元。

拿地豪賭

拿地激進(jìn)，但要說(shuō)這些地塊，哪一塊對(duì)聯(lián)發(fā)集團(tuán)來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)最大？

非深圳的地塊莫屬。

從地塊自身以及當(dāng)下的深圳市場(chǎng)來(lái)看，這塊高溢價(jià)勇猛拿地很可能為聯(lián)發(fā)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)埋下風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，地塊呈現(xiàn)出“三文治”塊狀，在容積率2.5以及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求下，十分考驗(yàn)聯(lián)發(fā)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能力。

另一方面，稍不留神聯(lián)發(fā)集團(tuán)拿下的A817-0619宗地可能就要游走在虧本賣房的邊緣。

因?yàn)樵谑袌?chǎng)對(duì)住宅給不到高估值的背景下，很容易就成了賠錢(qián)賺吆喝的買(mǎi)賣。

而占地面積僅10898㎡，2.5的低容積率也已經(jīng)劃定了建設(shè)規(guī)劃的天花板，做不了超高層就只能通過(guò)建設(shè)組合優(yōu)化容積率達(dá)到低容積率的要求。

這樣一來(lái)，戶型的總量也就不會(huì)太多，按照建面27200平方米其中26600平方米估算，若戶均面積100平，約可供應(yīng)266套住宅。

但是從建設(shè)成本考慮，加上建安成本、融資成本、人力成本、土地稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本等，成本預(yù)估需要增加到1萬(wàn)/平左右。

若建設(shè)的是更高品質(zhì)的低層或者洋房產(chǎn)品，則前期成本就需要增加到1萬(wàn)+/平。

即使聯(lián)發(fā)合理控制成本，綜合成本也要到5.4w+/平。

那么，出于對(duì)利潤(rùn)成本的考慮，聯(lián)發(fā)集團(tuán)需要考慮把項(xiàng)目賣到多少錢(qián)才算穩(wěn)妥？

而成本控制的結(jié)果，往往與項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量直接掛鉤。

曾經(jīng)聯(lián)發(fā)濱語(yǔ)聽(tīng)湖被爆出外立面多次整改依舊鼓包、圍墻開(kāi)裂、地庫(kù)漏水開(kāi)裂、設(shè)計(jì)不合理；龍崗坂田聯(lián)發(fā)天境雅居被曝光樓盤(pán)裝修用材低劣；杭州拱墅區(qū)桃源板塊的聯(lián)發(fā)北秀觀云曾被業(yè)主質(zhì)疑減配等。

但如今市場(chǎng)對(duì)民治紅山的板塊已經(jīng)給不到這么高的估值，連龍華的“第一豪宅”金茂府也要流拍。

近期位于龍華上塘的金茂府，一套建面約156平房源，起拍價(jià)約1117.8萬(wàn)，起拍單價(jià)約7.16萬(wàn)/平，無(wú)人應(yīng)拍，最終流拍。

要知道，該套房源起拍價(jià)格已經(jīng)比市場(chǎng)價(jià)低了約一萬(wàn)一平。

據(jù)中介平臺(tái)，龍華金茂府去年11月成交一套184.13平東南朝向低樓層的戶型，成交總價(jià)1568萬(wàn)，折合單價(jià)約8.52萬(wàn)/平。

而A817-0619宗地周邊的二手住宅如金地上塘道一期及二期市場(chǎng)給出的價(jià)格是5.3萬(wàn)/平左右，星河傳奇市場(chǎng)給出的價(jià)格是6.8萬(wàn)/平左右。

新房方面，如深業(yè)頤樾府備案單價(jià)約6.19萬(wàn)-8.29萬(wàn)/平，卓越柏奕府的低層備案單價(jià)約7.14萬(wàn)-7.73萬(wàn)/平，聯(lián)發(fā)臻著雅居備案單價(jià)約6.45萬(wàn)-7.66萬(wàn)/平。

從周邊的新房銷售價(jià)格來(lái)看，基本在6萬(wàn)-8萬(wàn)/平，那么市場(chǎng)給出的利潤(rùn)空間就比較有限了。

其中，聯(lián)發(fā)臻著雅居拿地之初樓面價(jià)為28377.17元/平，對(duì)比之下聯(lián)發(fā)集團(tuán)新拿的地塊成本幾乎翻倍。

臻著雅居的備案單價(jià)約6.45萬(wàn)-7.6萬(wàn)/平，覆蓋利潤(rùn)成本是沒(méi)問(wèn)題的，畢竟聯(lián)發(fā)臻著雅居拿地成本相對(duì)更低，雖然占地面積更小僅8973.71㎡，但5.0的容積率允許建筑規(guī)劃到了31-32層。

但A817-0619宗地的拿地成本幾乎翻倍，聯(lián)發(fā)集團(tuán)該如何核定未來(lái)銷售的價(jià)格才能讓市場(chǎng)買(mǎi)單？

若奔著高品質(zhì)設(shè)計(jì)規(guī)劃項(xiàng)目去，市場(chǎng)會(huì)選擇一個(gè)價(jià)格更高，周邊城市面貌以民房為主，界面有待提升的“豪宅”嗎？

從龍華過(guò)去的新房去化來(lái)看，低密洋房這樣的產(chǎn)品，是比較小眾的。若未來(lái)銷售價(jià)格更高，則面臨不小的去化壓力。

要知道，聯(lián)發(fā)臻著雅居2023年10月入市，354套住宅，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，至今仍有74套房源在售。

所以，A817-0619宗地塊既考驗(yàn)聯(lián)發(fā)集團(tuán)的建設(shè)規(guī)劃能力，更挑戰(zhàn)聯(lián)發(fā)集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)的研判。

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