來源：BJ大土豆

過去一年，北京樓市發(fā)生了很多變化，最大的一個變化就是“第四代住宅”粉墨登場。在經(jīng)過了3月短暫的小陽春之后，現(xiàn)在市場又出現(xiàn)了向下的趨勢，不少小區(qū)二手房的價格又回到了去年政策前。于是很多人問，是不是該出救市政策了？我覺得你先別著急要答案，先了解一下北京目前樓市的底層邏輯，或許你自己就有答案了。

現(xiàn)在北京樓市有幾個基本矛盾，你得搞清楚這幾個基本矛盾之間的關(guān)系。

首先是新房跟二手房之間的矛盾

新房銷售的好壞直接影響到賣地，所以新房銷售好壞才是政府最看重的。過去2年多，二手房平均降幅在25%左右，但是新房的樓面價降幅卻不大，背后最主要的原因是“以送換價”，以前樓面價4w，得房率75%，現(xiàn)在樓面價3.6w，得房率90%，這就等于變相的降價25%

新房不但得房率高了，其他配置也水漲船高。比如超大小區(qū)大門、超大會所、星空頂車庫、石材+鋁板的外立面、大面積石材的內(nèi)部裝修、博世甚至嘉格納廚電等等?？傊?，加量不加價，打的二手房沒有招架之功，二手房主只能選擇降價。尤其是那些新房供應(yīng)充足區(qū)域附近的二手房，受到的影響更大。

但新房跟二手房搶食吃，也有不可避免的后果。那就是購房者的新房支付能力越來越差，因為他手里的二手房賣不上價了。購房者支付能力變差，付款周期變長，逼得開發(fā)商降價，然后新房降價逼得二手房繼續(xù)降，二手房業(yè)主繼續(xù)逼開發(fā)商降價，形成一個惡性循環(huán)。

這種現(xiàn)象背后的根本原因，還是購房人少了，收入水平下降了。盤子就這么大，新房多切一塊，那二手房就得少一塊，然后互為因果，互相傷害。

在這我就解答很多人關(guān)心的一個問題：如果繼續(xù)出政策，會不會讓市場真正好起來？

你要記住，房價是果，不是因，一個勁的放松以往的調(diào)控政策去擺弄房價是沒有用的，關(guān)鍵你要提高購房者的人數(shù)和支付能力。

比如最簡單的，你把積分落戶的人數(shù)放開，每年不是6000，而是2萬，這些積分落戶的人都是鐵了心要留北京的，他們拿到戶口立馬會買房或者置換。或者你把應(yīng)屆生的落戶門檻繼續(xù)放開，本科211或者985的就可以直接落戶，也是有效果的。再或者，買房可以抵個稅，等等，其實類似的方法很多。

但在“減量發(fā)展”的大前提下，這些大招出不來，只是調(diào)整一下首付比例、貸款利率、稅費，其實能買的還是這些人，作用就不會很大。

第二個矛盾是新房跟新房之間的矛盾。

新房并不是鐵板一塊，你得看是啥時候開盤的新房。你別看現(xiàn)在高贈送的新房很熱鬧，但如果你去兩三年前開盤到現(xiàn)在還沒賣完的售樓處看一看，那就是另外一番景象?，F(xiàn)在不少新房現(xiàn)房的銷售價格已經(jīng)跟當(dāng)年的拿地價幾乎持平了，這種例子實在太多了，基本上21年、22年拿地到現(xiàn)在還有大打沒賣掉的，基本都是這樣，比如房山的中海寰宇視界、昌平回龍觀的奧森春曉、豐臺河西的熙悅晴翠、朝陽金盞的青云上府、豐臺西南三環(huán)的君禮著，等等。有的甚至?xí)驗檎劭鄞虻奶荩痪o急叫停，類似的新聞我想你們最近兩個月都見過。

所以，新房之間也會互相傷害。同一個區(qū)域不同年代的新房，你比我的得房率高、裝標(biāo)高，但我比你便宜，氣死你。

第三個矛盾是二手房之間的矛盾

為什么很多二手房小區(qū)會出現(xiàn)砸盤的情況？除了這些小區(qū)品質(zhì)差、房齡老之外，有一個非常重要的原因是，相當(dāng)一部分一手房業(yè)主的持有成本很低很低。比如很多老破小，業(yè)主當(dāng)年是2w塊錢分的房子，或者有些房齡20年的商品房小區(qū)，業(yè)主當(dāng)年幾千塊錢買的。這些原始業(yè)主，一旦想快點變現(xiàn)，就有充足的動力砸盤，根本深不見底，這就是現(xiàn)在買這些小區(qū)的房子最大的風(fēng)險。

最后一個矛盾是現(xiàn)在真正有稀缺性的新房供應(yīng)太少

以最近為例，一個很明顯的市場特點是高單價的新房，反而賣得好。比如朱房村的建發(fā)海晏，均價13.5w，開盤才10天，網(wǎng)簽已經(jīng)100套了。再往前推，3月份功德寺雙子星，單價10.5w，開盤基本就賣掉90%以上。歸根結(jié)底，還是因為海淀的產(chǎn)業(yè)好，前幾年供應(yīng)少，積壓的購買需求需要釋放。而且海淀不送面積，不搞背刺，購房者買起來更放心。

經(jīng)濟大環(huán)境不好，市場的投資機會就變少，如此一來，有錢人為了求穩(wěn)往往會選擇購買稀缺性強的新房項目作為資產(chǎn)保值的一種手段，這樣就會使得這部分新房變得更加搶手，反過來，經(jīng)濟不好會嚴(yán)重削弱廣大打工人群的購買能力，加上打工人群購買的房子往往沒有稀缺性，這就導(dǎo)致他們買到的房子保值能力差，面臨收入和資產(chǎn)雙輸?shù)慕Y(jié)局。

其實這個情況不是北京特有的，上海更加明顯。

所以，你把時間拉長看，未來3-5年，真正能保值的房子，也就是我說的5%的房子，是很少的，這些房子需要具備幾個特點：

①周邊產(chǎn)業(yè)強 ②未來周邊商品房供地少 ③產(chǎn)品本身好，對周邊二手房降維打擊

總結(jié)一下，如果你在北京買不到頭部前5%的房子，那買房就跟買車其實也差不多，消費為主，現(xiàn)在是真正的“房住不炒”時代，買房就純自住，別想太多，住的舒服就得了，如果不著急住或者改善，你就等等，很多人都是因為太心急才掉坑里的，我希望你能冷靜一點。