2023年，廣州剛提出要探索房票安置時(shí)，我們?cè)岢鲞^一個(gè)“暴論”：

只有棚改貨幣化，才能救樓市

房票安置，作為貨幣化安置的一種形式，能把拆出來的需求，定向引導(dǎo)到樓市里，鎖定購(gòu)買力去庫(kù)存，一旦落地，會(huì)成為樓市最大的變量。

這個(gè)觀點(diǎn)，在當(dāng)時(shí)接受度不高。

但一年多后的今天，這個(gè)論斷，正在被市場(chǎng)逐步驗(yàn)證，其調(diào)控效應(yīng)也逐漸體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里——

6月廣州新房，大賣6796套、81萬平，創(chuàng)下今年新高，部分區(qū)域，出現(xiàn)了成交量異常猛增的跡象，猛到偏離體感。

典型代表，是天河，網(wǎng)簽套數(shù)超1000，卡在最后一周，拉爆了近9成KPI。

網(wǎng)簽亮眼的，不全是市面上高熱度紅盤，很多原本賣不動(dòng)的，也能成交幾十套。

這里面，固然有半年節(jié)點(diǎn)，樓盤集中簽約的常規(guī)操作在；

不過，更關(guān)鍵的，還是因?yàn)椋?/p>

1）政府下場(chǎng)收房：6月底，廣州要求突擊花錢，加大存量商品房購(gòu)買量，提高資金的支付比例和效率；

2）拆遷戶使用房票置換新房：主要是地緣，像凌塘、柯木塱等村，有不少拆遷戶揣上房票，殺進(jìn)周邊項(xiàng)目售樓部，零散、自由購(gòu)買；

這兩點(diǎn)，雖然在選房主體、房源范圍、自主性等方面都有差異，但本質(zhì)上，都是通過創(chuàng)新舊改安置方式引導(dǎo)需求，利用拆遷戶，消化商品房庫(kù)存。

做出主要貢獻(xiàn)的，還得是前者，政府下場(chǎng)，批量收購(gòu)，量大管飽，動(dòng)輒就是幾百套。

之前我們就說過，廣州的專項(xiàng)借款審批額度，高達(dá)4096億，面向全市52個(gè)城中村改造項(xiàng)目，全國(guó)沒有其他城市能掰手腕。

在這筆資金的支持下，廣州已有16個(gè)城中村改造項(xiàng)目（含1個(gè)未上報(bào)），要購(gòu)買存量商品房作為安置房，計(jì)劃購(gòu)買資金總額為240億+。

從去年年底一直到今年5月14日，政府或以國(guó)企形式合計(jì)認(rèn)購(gòu)套數(shù)6282套，合計(jì)認(rèn)購(gòu)面積62.5萬平。

這個(gè)套數(shù)規(guī)模，比廣州月均成交量的還多（1-6月，廣州新房月均成交套數(shù)為5477套）。

敲黑板，重點(diǎn)來了：

1）目前體現(xiàn)在網(wǎng)簽里的，只是其中一小部分，剩下的陸續(xù)有來，接下來789月，數(shù)據(jù)還會(huì)持續(xù)“異常”；

2）計(jì)劃下場(chǎng)收房的錢，現(xiàn)在只花出去了一半左右，認(rèn)購(gòu)總價(jià)約121億，剩下還要繼續(xù)花，廣州還會(huì)持續(xù)收房去庫(kù)存；

3）16個(gè)項(xiàng)目，在全市52個(gè)城中村改造項(xiàng)目，只占了1/3，可能只是首批收房的，效果好了，不排除其他項(xiàng)目也會(huì)跟進(jìn)，范圍、力度再加碼。

拆遷去庫(kù)存，效果比很多人想象中更猛，且威力還沒有完全顯現(xiàn)。

不過，這輪去庫(kù)存，不是撒胡椒面，不是雨露均沾，有其明顯特征：

在區(qū)域上，以幾大重點(diǎn)片區(qū)為主，如天河的天河?xùn)|，海珠的新中軸，荔灣的花地灣，越秀的火車站，白云機(jī)場(chǎng)、羅沖圍等；

在項(xiàng)目選擇上，收購(gòu)量大的，以城投國(guó)企項(xiàng)目為主，比如城投、珠實(shí)等，屬于政府左右口袋的事情。

但不是壞事。

其作用，是讓重點(diǎn)板塊，重點(diǎn)區(qū)域，熱起來，同時(shí)拉高平均值，讓樓市整體數(shù)據(jù)更好看，購(gòu)房者也更有信心。

這也是當(dāng)下，以及接下來很長(zhǎng)一段時(shí)間里，救樓市、穩(wěn)預(yù)期最有效的方法。

在官方的計(jì)劃里，就是要以非凡的力度推進(jìn)。

開年以來，也一直是這么干的。

別的，很難，或者說已經(jīng)出無可出了。

限購(gòu)、限價(jià)、限售？2024年已經(jīng)實(shí)際解除；

降首付比例？1.5成，很難再低；

降利率？已達(dá)到歷史低位，很難再有下調(diào)空間；

全方位解限后的行情已經(jīng)表明：

市場(chǎng)依舊完成不了自我調(diào)節(jié)，房?jī)r(jià)還是實(shí)現(xiàn)不了止跌回穩(wěn)。

那么，像政府收房，房票安置這種政府牽頭、主導(dǎo)的“非常規(guī)手段”，還是很必要的。

當(dāng)然，信心的確立，是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，救市要"救急"，更要"治本"。

除了短期的刺激與拉升，還需要做好住房升級(jí)，匹配新需求，比如好房子，現(xiàn)房銷售等而，長(zhǎng)期立住根基，還要看經(jīng)濟(jì)，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，才是支撐購(gòu)房能力的根本。

茍過去，就是勝利。