2025年上半年，長租市場迎來新一輪調(diào)整。克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，上半年全國55城整體個人房源租金坪效為31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%。將時間線拉長，2022年至今，個人房源租金已連續(xù)四年下行，且降幅不斷擴大。

值得注意的是，個人房源租金的持續(xù)下行對集中式公寓的沖擊并非 “一刀切”，城市規(guī)模與市場結(jié)構(gòu)成為影響傳導效應的關(guān)鍵變量。

最新數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國55城整體個人房源租金坪效為31.9元/㎡/月，同比降幅3.6% ，降幅較2024年同期擴大1.2個百分點，這一數(shù)據(jù)既反映了租賃需求的疲軟，也暴露了市場供應過剩的現(xiàn)實。

集中式公寓市場雖同樣面臨多城租金下行的壓力，但不同城市的表現(xiàn)卻呈現(xiàn)出明顯分化。 通過對比核心八城的個人房源與集中式公寓租金坪效同環(huán)比變化，我們發(fā)現(xiàn)：上海、北京、深圳、廣州、杭州的集中式公寓租金降幅明顯低于個人房源；成都、武漢、南京則呈現(xiàn)相反態(tài)勢，個人房源租金降幅優(yōu)于集中式公寓。

這一市場分化的本質(zhì)在于城市間集中式公寓發(fā)展階段的差異性：

在北上廣深及杭州等集中式公寓高規(guī)模城市，由于行業(yè)集中度高、產(chǎn)品標準化程度完善，疊加租客群體對標準化服務的依賴性強、對品牌溢價的接受度高，使得租金體系具備更強的韌性；

成都、武漢、南京等中規(guī)模城市，受限于較低的市場滲透率，集中式公寓在定價權(quán)方面明顯弱勢，租金定價更容易受到個人房源 “比價效應” 的沖擊，暴露出較大的價格波動性。

集中式公寓高規(guī)模的城市租金更具 “抗跌”性，是需求端、供給端與政策端共同作用的結(jié)果。

1. 需求端特征：租客群體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)顯著分化

一線城市中高收入租客群體占比顯著高于其他層級城市。該群體更傾向于選擇集中式公寓以獲取標準化物業(yè)服務、全方位安全保障及社區(qū)配套等附加價值，因而對租金水平的接受度與支付彈性均相對較高。

相較之下，中等規(guī)模城市的租客結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯差異，價格敏感型群體占比突出。當個人散租房源通過價格策略調(diào)整形成競爭優(yōu)勢時，集中式公寓項目面臨客源分流風險進而被迫跟進降價，導致租金降幅明顯。

2. 供給端特征：運營商經(jīng)營戰(zhàn)略“因城而異”

對于北上廣深等高能級城市，運營商的經(jīng)營策略突破單純價格戰(zhàn)邏輯，更注重通過提升產(chǎn)品附加值構(gòu)建競爭力。一方面持續(xù)投入于產(chǎn)品標準化升級與智能化設施配置，強化居住品質(zhì)壁壘；另一方面構(gòu)建會員生態(tài)體系、打造主題社群運營、延伸增值服務鏈條，形成差異化服務溢價能力。這種運營邏輯不僅有效避免了城市集中式公寓陷入不良競爭，也使得運營商在租金定價中具備更強的市場議價能力與抗周期波動韌性。

相較之下，中等規(guī)模城市的公寓運營商，其運營策略高度聚焦于價格競爭。服務供給呈現(xiàn)同質(zhì)化特征，直接導致租客轉(zhuǎn)換成本偏低。在個人散租房源發(fā)起價格戰(zhàn)時，更易陷入被動降價循環(huán)，暴露出商業(yè)模式抗風險能力的結(jié)構(gòu)性短板。

3. 政策端：“托底”效應穩(wěn)定市場

一線城市得益于保障性租賃住房政策的完善與落地，在為低收入群體提供住房支持的同時，為市場化租金形成“托底”效應，間接穩(wěn)定了集中式公寓的市場預期，減少了租金大幅波動的可能性。

在租金下行的周期中，不同市場主體需找準自身定位，制定針對性策略。

1.運營商層面：差異化運營模式與能力構(gòu)建

核心高能級城市：頭部運營商應深化"產(chǎn)品+服務"雙軌創(chuàng)新機制。在硬件端，通過智能化改造與空間功能提升產(chǎn)品溢價；在服務端，構(gòu)建"基礎服務標準化+增值服務個性化"體系，例如建立分級響應機制、打造主題化社群IP、完善會員成長體系等。通過提升租客轉(zhuǎn)換成本與品牌忠誠度，形成脫離價格競爭的價值錨點，強化長期收益穩(wěn)定性。

中等規(guī)模城市：運營商需推進輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型與成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?？商剿?資產(chǎn)托管+收益分成"的聯(lián)營機制，通過輸出品牌管理與運營標準實現(xiàn)快速擴張；在成本控制方面，優(yōu)化供應鏈體系降低物資成本，通過"低邊際成本+靈活定價"策略，構(gòu)建價格競爭緩沖區(qū)，應對個人房源的價格沖擊。

2.投資者層面：風險收益平衡與區(qū)域價值甄別

核心城市投資：聚焦"抗周期基因"的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重點篩選頭部運營商管理的重資產(chǎn)項目。這類資產(chǎn)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流、品牌溢價、多元化收益結(jié)構(gòu)等內(nèi)在價值，可通過品牌勢能與服務壁壘形成需求端粘性，有效抵御市場波動風險。

中等規(guī)模城市投資：以"人口-產(chǎn)業(yè)-供給"多維評估，篩選優(yōu)良資產(chǎn)。優(yōu)先布局人口凈流入持續(xù)、產(chǎn)業(yè)支撐強勁的區(qū)域，重點考察項目與交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間耦合度。同時，需警惕短期供給過剩風險，規(guī)避規(guī)劃過度集中、同質(zhì)化競爭嚴重的區(qū)域。

結(jié)語

一線城市集中式公寓憑借品牌、服務和政策展現(xiàn)更強的租金韌性；中等規(guī)模城市則受供需失衡和模式同質(zhì)化制約，亟待精細化運營和創(chuàng)新突破。

保租房進入高供應周期，將持續(xù)為市場注入活力，通過"?；?促升級"的梯度供給結(jié)構(gòu)，倒逼市場化機構(gòu)加速產(chǎn)品服務創(chuàng)新。而在這一過程中，行業(yè)各參與主體需要深層研判城市分化邏輯，精準把握需求與供給的動態(tài)平衡，才能在下行周期中穿越波動，抓住機會。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應用服務商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于TOP100強中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。