導(dǎo) 讀

7月14日-15日，中央城市工作會(huì)議在北京舉行。最新一期《中國(guó)新聞周刊》雜志發(fā)表清華大學(xué)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)尹稚教授署名評(píng)論文章《解決住房問(wèn)題的新剛需》。特此轉(zhuǎn)載。

內(nèi)容來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》2025年7月28日總第1197期

尹 稚

清華大學(xué)建筑學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師

清華大學(xué)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)

清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院院長(zhǎng)

清華大學(xué)國(guó)家治理與全球治理研究院首席專(zhuān)家

中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng)

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院創(chuàng)始人、資深顧問(wèn)專(zhuān)家

解決住房問(wèn)題的新剛需

尹 稚

最近召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議，在著力建設(shè)舒適便利的宜居城市這個(gè)重點(diǎn)任務(wù)中再次提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。這個(gè)新模式的核心是告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高規(guī)?！钡呐f路徑，以適應(yīng)我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期的變化，涉及建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

隨著中國(guó)住宅戶均超過(guò)1套，人均居住面積超過(guò)40平方米，家庭自有產(chǎn)權(quán)住房比例超過(guò)大部分發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)在解決住房問(wèn)題領(lǐng)域的政策重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向?qū)π率忻窈湍贻p人面對(duì)的住房困難問(wèn)題的關(guān)注，對(duì)租購(gòu)并舉的強(qiáng)調(diào)正是由此而來(lái)的。

2022年國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有更詳盡的闡述，“培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，盤(pán)活存量住房資源，擴(kuò)大租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益”，“以人口流入多的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題”。

20世紀(jì)90年代，為解決當(dāng)時(shí)中國(guó)發(fā)展中的資金短缺問(wèn)題，快速、提前兌現(xiàn)沉沒(méi)在國(guó)有土地中的資本，使其變成流動(dòng)資金，快速征用集體土地，通過(guò)適度改良（“七通一平”），以更高的價(jià)格進(jìn)入土地市場(chǎng)，就是所謂“土地經(jīng)濟(jì)”的由來(lái)。其本質(zhì)上是以地生財(cái)?shù)摹暗刈饨?jīng)濟(jì)”，而且是以批租方式，提前套現(xiàn)今后30—70年的土地預(yù)估價(jià)值。

得益于此，我們?cè)诔青l(xiāng)建設(shè)中用幾十年的時(shí)間走完別國(guó)一兩百年的路，在不到30年的時(shí)間內(nèi)消滅“無(wú)房戶”“缺房戶”，使人均居住面積實(shí)現(xiàn)5倍以上增長(zhǎng)。

但批租制“地租經(jīng)濟(jì)”可持續(xù)增長(zhǎng)的核心是可批租土地的持續(xù)供給和買(mǎi)房人群的持續(xù)增長(zhǎng)，當(dāng)二者都達(dá)到“天花板”，這個(gè)模式就結(jié)束了。不過(guò)，新剛需住房問(wèn)題仍待解決：農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化不僅要有渠道進(jìn)城，還要“住得下”和“過(guò)得好”；青年人走向社會(huì)，要成家立業(yè)、獨(dú)立門(mén)戶。

新剛需有其自身特征：一是這類(lèi)人群收入低，住房以外的基礎(chǔ)型消費(fèi)和發(fā)展型消費(fèi)壓力大，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)收入比（城市居民家庭年收入與住房?jī)r(jià)格之比）難成購(gòu)房主力。發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比普遍穩(wěn)定在1.8—5.5，發(fā)展中國(guó)家通常高于10，全球平均8.4，中國(guó)則一度高達(dá)30—40。之所以有“房奴”之論，就是由于過(guò)高的住房購(gòu)置消費(fèi)大大壓縮了其他基礎(chǔ)型消費(fèi)和發(fā)展型消費(fèi)的空間。新市民和青年人正是釋放基礎(chǔ)型消費(fèi)和迫切需要發(fā)展型消費(fèi)的關(guān)鍵時(shí)段，過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)其個(gè)人和家庭長(zhǎng)期發(fā)展能力培育、代際素質(zhì)提升十分不利。解決這部分人群的住房問(wèn)題，無(wú)疑需要補(bǔ)貼和救助。

二是這個(gè)群體面對(duì)的困難是時(shí)段性的，補(bǔ)貼也應(yīng)是時(shí)段性的。這類(lèi)新剛需真實(shí)需要的是一定時(shí)段（若干年）內(nèi)的住房補(bǔ)貼，“廉租起步，達(dá)標(biāo)退出”是最公平的辦法。而廉價(jià)售房（如經(jīng)適房、福利房）則把補(bǔ)貼終身化了，創(chuàng)造的是炒房和投機(jī)的機(jī)會(huì)，這也是近年保障性租賃住房的供給成為重點(diǎn)的原因。我們鼓勵(lì)的是經(jīng)過(guò)奮斗實(shí)現(xiàn)幸福。

三是流動(dòng)性的加強(qiáng)，流動(dòng)性是現(xiàn)代性的基本特征之一，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)和傳統(tǒng)工業(yè)社會(huì)中人的一生是與特定的土地資源或企業(yè)資源綁定的，安居樂(lè)業(yè)帶有確定且長(zhǎng)期化的地理標(biāo)識(shí)特征。在現(xiàn)代化過(guò)程中，“流動(dòng)性”已演變成一種覆蓋人、資本、信息、權(quán)力、風(fēng)險(xiǎn)乃至社會(huì)結(jié)構(gòu)的能力。全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)本質(zhì)上是打破制度性的流動(dòng)壁壘，技術(shù)上講中國(guó)已構(gòu)建了全球最高效的人流、物流、資金流系統(tǒng)，社會(huì)生活中網(wǎng)絡(luò)教育、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、直播電商等新型流動(dòng)渠道也在重塑階層躍遷的路徑。當(dāng)一切流動(dòng)起來(lái)時(shí)，長(zhǎng)期定點(diǎn)定居的意義在減弱。這也是為什么現(xiàn)代化國(guó)家通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題的人群比例在上升，購(gòu)房定居人群的比例在下降。

住房問(wèn)題的解決，有賴(lài)于以租為主的時(shí)代逐步取代以購(gòu)為主的時(shí)代，建立租購(gòu)并舉的市場(chǎng)供給模式是房地產(chǎn)新模式的核心和未來(lái)。面向未來(lái)的安居樂(lè)業(yè)，一定是流動(dòng)中的充分就業(yè)和發(fā)展機(jī)遇及福祉隨人走的新平衡關(guān)系的建立。

排版｜李剛

封面圖｜中國(guó)新聞周刊