最近市場出現(xiàn)一些新變化：一直被瞧不上的普陀區(qū)，二手成交速度越來越快了。

　　在上海樓市的版圖中，普陀區(qū)長期扮演著一個尷尬的角色。

　　身處市區(qū)黃金地段，卻因“又破又大”的標(biāo)簽被選擇性忽視。

　　緊鄰靜安、長寧兩大“富人區(qū)”，房價卻常年處于市區(qū)洼地。

　　擁有真如第一代副中心的規(guī)劃光環(huán)，發(fā)展卻屢屢滯后。

　　然而，2025年，這個被戲稱為“破大”的區(qū)，貌似成了郊區(qū)改善客群的新寵。

　　身邊一個朋友去普陀看房，原本只是隨便看看，結(jié)果周五晚上掛出的真如三房，周日就被人搶先下定。

　　從“滯銷”到“快銷”，普陀樓市真的變了？

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《2025上海樓市重磅資料包》

觀觀詳細(xì)分析：

上海的房子是賣是留？

　　普陀區(qū)二手房賣爆了

　　其實從去年929之后，普陀內(nèi)環(huán)的大戶型成交就開始提速了。

　　今年更是加速去化，很多房子掛出來幾天就能賣掉。

　　甚至很多掛牌一年、一年半的房源也都在今年消化掉了。

　　數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，普陀二手住宅網(wǎng)簽6899套，在市區(qū)7區(qū)里排第二，僅次于徐匯。

　　把老靜安、長寧都甩出一個身位。

　　最火的真光新村，半年成交199套，相當(dāng)于每天賣掉1.1套。

　　這在2023年，想都不敢想。

　　華師大一村、宜川一村這些老破小最快1天、最慢3周就能出貨。

　　“又破又大”的刻板印象已經(jīng)被成交量擊碎了。

　　上海市區(qū)最拉胯的普陀區(qū)，迎來了翻身之年。

　　為什么是普陀？

　　如果不看板塊歷史價值、不看板塊認(rèn)同度，只考慮市區(qū)+低單價。

　　普陀絕對是最優(yōu)的選擇。

　　1、漲得少+超跌，極具性價比

　　上一輪房地產(chǎn)牛市，整個普陀區(qū)房價漲幅相對較小。

　　在黃浦區(qū)、靜安區(qū)遍地漲超40%的時候，普陀區(qū)只漲了20%左右。

　　舉個例子，普陀的萬里雅筑，2016年的時候成交單價7萬多。

　　歷經(jīng)2016年、2020年兩輪牛市，到2022年最高也才漲到8萬多。

　　如今價格跌至6萬左右，比2016年還便宜了。

　　在這一輪房地產(chǎn)熊市中，普陀區(qū)全域基本實現(xiàn)超跌。

　　2025年6月，普陀二手住宅均價約6.5萬/㎡，是市區(qū)7區(qū)最低。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)三房最低門檻在普陀。

　　中環(huán)內(nèi)四房最低門檻也在普陀。

　　同樣1000萬預(yù)算，在靜安只能買兩房，在普陀可換四房帶學(xué)區(qū)。

　　一句話，當(dāng)市中心次新普遍站上9萬+，普陀6-7萬的次新就顯得眉清目秀。

　　總價低、價差梯度友好的普陀，正在收割全上海的剛改和郊區(qū)富人。

　　2、地鐵密度高，配套完善

　　上海樓市進(jìn)入“存量改善”階段，外環(huán)外業(yè)主發(fā)現(xiàn)：

　　在北四區(qū)中，普陀不僅價格相對低洼，軌交也是最發(fā)達(dá)的。

　　同樣通勤距離，普陀比楊浦虹口吃香。

　　普陀區(qū)目前有3/4/7/11/13/14/15號線七條地鐵，28個站點，11個換乘站。

　　另外還有在建的20號線和26號線，真光路地道、北橫通道，無論是去浦西核心地段，還是去浦東，都非常方便。

　　配套也很完善。

　　長風(fēng)大悅城、真如環(huán)宇城MAX、桃浦智創(chuàng)城、三甲西部醫(yī)療中心、蘇河十八灣濱水步道，商業(yè)、醫(yī)療、生態(tài)一步到位。

　　3、真如崛起，普陀也能受益

　　這兩年的真如像是下定了某種決心，要開啟真如副中心、乃至普陀的新紀(jì)元。

　　2023年底，中海環(huán)宇城MAX開業(yè)，TOD商業(yè)一次給齊。

　　今年又祭出4大規(guī)劃：“真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商務(wù)單元更新提升規(guī)劃”。

　　過去大家吐槽“副中心只剩副”，如今真如跑出了“深圳速度”。

　　2025年了，如果你還在嫌棄普陀“破”，不妨去真光路地鐵站看看晚高峰的人潮，去長風(fēng)大悅城喝杯咖啡，感受下普陀這幾年的變化。

　　普陀買房怎么選？

　　如果你想買市區(qū)比較新的房子，預(yù)算又實在拔不上去。

　　那可以看看房價親民、交通便利的普陀。

　　整體來看，普陀其實有很多適合買房的地段。

　　普陀的地段大概可以分為幾個梯隊：

　　第一梯隊，富豪改善片區(qū)：長風(fēng)

　　第二梯隊，市中心外溢片區(qū)：長壽路，武寧

　　第三梯隊，中產(chǎn)片區(qū)：中遠(yuǎn)兩灣城，萬里，真如，長征

　　第四梯隊，老公房片區(qū)：曹楊，甘泉宜川

　　特例，潛力餅區(qū)：桃浦

　　①先來看富人區(qū)，長風(fēng)

　　目前普陀城市界面最好、居住品質(zhì)最高、有錢人最多的地方，就是長風(fēng)。

　　板塊南鄰蘇州河，配套有長風(fēng)大悅城和長風(fēng)公園，半馬蘇河公園，城市界面既整潔又高大上。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很棒，總體量超過150萬方，已經(jīng)有大量企業(yè)入駐。

　　最絕的是長風(fēng)核心區(qū)的居住氛圍，中海紫御豪庭、國浩長風(fēng)、雅戈爾8號、沁和園等一大批高端住宅，拔高了長風(fēng)的層次。

　　預(yù)算1000萬，想在浦西內(nèi)中環(huán)買個大平層，長風(fēng)是個不錯的選擇。

　　②二梯隊長壽路和武寧，市中心外溢片區(qū)

　　長壽路是普陀最好的地段，內(nèi)環(huán)內(nèi)，老靜安近在咫尺，接受南京西路輻射。

　　因為這里以前風(fēng)月場所比較多，風(fēng)評不好，所以房價一直起不來。

　　但長壽路還是有不少好房子的，華僑城，錦繡里、淺水灣愷悅名城、寶華城市晶典。

　　這里還有九年一貫制的江寧學(xué)校，排名很靠前。

　　同樣的價格，買在長壽路，房子品質(zhì)可比老靜安高多了。

　　武寧也是內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段，就在長壽路隔壁。

　　武寧最好的房子是新湖明珠城3期。

　　比較可惜的是，長壽和武寧雖然地段無敵，但是開發(fā)較早，大部分商品房都是20年房齡的普宅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。

　　③三梯隊中遠(yuǎn)兩灣城，萬里，真如，中產(chǎn)片區(qū)

　　中遠(yuǎn)兩灣城，內(nèi)環(huán)內(nèi)，四軌交，緊鄰蘇州河。

　　九年一貫制的中遠(yuǎn)學(xué)校排名也不差。

　　就是房子老了點，不過話說回來，內(nèi)環(huán)內(nèi)七萬多單價的商品房，還要啥自行車呢？

　　真如的底子厚，之前沒發(fā)展起來是因為“人禍”。

　　純看總價和居住體驗，新俞里比蓬萊公園一眾房子比香太多了。

　　萬里是一個低調(diào)的中產(chǎn)板塊，有著自己的中央公園和“湯臣一品”—中鷹黑森林。

　　在這里7萬多單價能買到商品房，板塊界面整潔，街道干凈，配套也沒啥短板，非常宜居。

　　除此之外，改善自住的客群，可以看看長征板塊。

　　有教育需求的家庭，曹楊新村、甘泉宜川總價門檻都比較低。

　　不看學(xué)區(qū)純買市區(qū)自住的話，真如很劃算。

　　小結(jié)

　　樓市調(diào)整這些年，普陀因禍得福。

　　如今普陀的“翻身”，正是市區(qū)價值重估的縮影。

　　過去二十年，上海買房堅信“環(huán)線邏輯”。

　　未來十年，可能會是“性價比”的修羅場。

　　當(dāng)1000萬還買不到內(nèi)環(huán)兩房，600萬卻能買到中環(huán)次新，聰明的購買力會用腳投票。

　　在市區(qū)房價“高不可攀”的夾縫里，“洼地”普陀或許是上海市區(qū)留給普通人最后的溫度。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。