近日，首批8支保障性租賃住房REITs陸續(xù)披露2025年二季度運營報告。數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度 ， 租賃住房REITs整體 底層資產(chǎn)出租率維持高位，普遍達到 95% 左右，但受區(qū)域市場供需結(jié)構(gòu)差異影響，租金水平呈現(xiàn)明顯分化，上海項目租金單價領(lǐng)跑全國，廈門項目以接近滿租的表現(xiàn)凸顯市場需求韌性。

二級市場，保租房REITs收盤價呈現(xiàn) “波動中穩(wěn)步上行” 的特征。從2025年6月收盤價絕對值看，8支保租房REITs收盤價均值為4.20元，同比平均漲幅達44個百分點，印證了資本市場對保租房資產(chǎn)抗周期屬性的認可。

隨著保租房供給量持續(xù)增長，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，不僅成為完善租賃住房供給體系的重要抓手，更為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)建了高效的資本循環(huán)通道。

自2022年國內(nèi)首支租賃住房REITs上市以來，目前共有8支上市租賃住房REITs。截至目前，8支保租房REITs均已發(fā)布2025年第二季度財報，各家營收規(guī)模、盈利表現(xiàn)、出租率呈現(xiàn)出顯著分化，但總體運營穩(wěn)健。

從收入規(guī)?？?，二季度，國泰君安城投寬庭REIT以4564.53萬元的季度收入位居榜首，其持有的上海楊浦區(qū)江灣、光華社區(qū)項目平均租金單價達131.93元/月/平方米，雖同比微降0.64%，仍為8只REITs中最高水平，體現(xiàn)出核心城市核心區(qū)位租賃資產(chǎn)的價值韌性。中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT分別以2027.17萬元、2150.95萬元收入位列8單租賃住房REITs的第二、第三。

從凈利潤層面來看，國泰君安城投寬庭REIT以凈利潤2077.36萬元奪魁，凈利潤率高達45.5%；華夏北京保障房REIT以凈利潤956.96萬元排在第二位，凈利潤率44.5%。

現(xiàn)金流分派率方面，8支租賃住房REITs價格持續(xù)上行導致時點分派率全面下降，估值上漲，二級參與方和擴募戰(zhàn)配方獲利空間被壓縮，但整體來看仍呈現(xiàn)出良好的超額收益特征。

報告顯示，各租賃住房REIT底層資產(chǎn)項目出租率普遍維持在95%左右的高位，市場整體需求旺盛出租率穩(wěn)定，展現(xiàn)出較強的抗風險能力。其中中金廈門安居REIT以99.30%的出租率創(chuàng)下行業(yè)紀錄，其園博公寓、珩琦公寓項目出租率均超99%，且租金收繳率持續(xù)保持100%；深圳市場同樣表現(xiàn)強勁，紅土創(chuàng)新安居REIT整體出租率達97.17%，旗下鳳凰公館項目更是達到99.68%的近乎滿租狀態(tài)，印證了重點城市保障性租賃住房的供需緊平衡態(tài)勢。

值得注意的是，報告也提示了潛在風險。一是底層資產(chǎn)周邊競品沖擊。比如，華夏基金華潤有巢REIT的有巢泗涇項目，在報告期內(nèi)周邊新增2個競品共計2193套保租房，有巢東部經(jīng)開區(qū)項目周邊新增1個競品項目1394套保租房。二是存量資產(chǎn)改造需求。華泰蘇州恒泰REIT披露“為適應(yīng)租賃需求的變化，合租房型調(diào)改為家庭房型”，反映運營超12年的老項目需持續(xù)升級硬件。由此可見，隨著“十四五”期間各地保租房建設(shè)提速，REITs資產(chǎn)包需要動態(tài)優(yōu)化。對此，行業(yè)已啟動應(yīng)對機制：頭部機構(gòu)通過資產(chǎn)包動態(tài)優(yōu)化平衡風險，如國泰君安寬庭 REIT計劃年內(nèi)收購浦東新項目；政策層面，多地正探索租金指導價與 REITs 分派率的銜接機制，旨在為投資者構(gòu)建更穩(wěn)定的回報預(yù)期。

從二級市場表現(xiàn)來看，保障房REITs展現(xiàn)出顯著的超額收益特征。對比2024年下半年以來我國各類基礎(chǔ)設(shè)施REITs較發(fā)行價的月度漲跌幅情況，8支保障房類REITs整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續(xù)波動上漲態(tài)勢，2025年6月漲幅突破73%，領(lǐng)跑市場，較第二梯隊高出15%以上，凸顯資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

已上市8支保障房REITs收盤價格波動性穩(wěn)定上漲，截止2025年6月底，收盤價均值為4.20元，同比平均漲幅達44個百分點；其中廈門安居REIT漲幅最高，達60%。從6月單支REIT收盤價絕對值看，廈門安居以4.84元領(lǐng)先，城投寬庭、北京保障房、招商蛇口、上海地產(chǎn)、蘇州恒泰均已突破4.10元，這得益于其底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)運營。

隨著保租房項目抗周期屬性獲投資者認可，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏也在加快。5月，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市，上市首日即大漲30%觸發(fā)臨停，充分體現(xiàn)了資本市場對保障房資產(chǎn)價值的高度認可。

6月，華夏北京保障房REIT擴募項目完成上市，作為國內(nèi)首單租賃住房REITs擴募項目共募集資金約9.46億元，回收資金擬用于建設(shè)保障北京市住房困難家庭的豐臺區(qū)東河沿公租房項目和服務(wù)市級高端李家莊人才房項目，實現(xiàn)了存量與增量的良性循環(huán)。它的發(fā)行標志著 “首發(fā) + 擴募” 雙輪驅(qū)動格局正式落地，不僅打通了保租房建設(shè)與資本市場的良性循環(huán)，更拓寬了行業(yè)融資渠道，為保租房規(guī)?；l(fā)展注入資本動能。

2025年作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，亦是保租房籌建任務(wù)達成的關(guān)鍵節(jié)點。

依據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間全國預(yù)期籌建870萬套（間）保障性租賃住房房源，旨在助力2600余萬新市民、青年人改善居住條件。

克而瑞長租基于目前核心城市供應(yīng)規(guī)律，以新建土地開發(fā)入市和存量資產(chǎn)改建入市這兩種方式為基礎(chǔ)，分別對未來保租房在這兩種類型下的入市量展開推測并進行匯總，最終測算結(jié)果顯示2025年及2026年兩年仍是保租房集中供應(yīng)的爆發(fā)期，甚至將一度高出前兩年約1-2萬間年的水平，而后市場在歷經(jīng)2023-2026年的供應(yīng)高峰后，開始逐步回落至年均340萬方左右。

實際上，這種供應(yīng)高峰的延續(xù)將為保租房REITs提供充足的底層資產(chǎn)儲備。隨著符合發(fā)行條件的基礎(chǔ)資產(chǎn)容量擴大，疊加國家層面對租賃住房金融支持政策的密集釋放，保租房REITs正步入快速發(fā)展期，申報與發(fā)行節(jié)奏預(yù)計顯著提速。

結(jié)語：

保障性租賃住房REITs已邁入"首發(fā)+擴募"雙輪驅(qū)動的成熟發(fā)展階段。最新運營數(shù)據(jù)顯示，頭部項目依托核心區(qū)位優(yōu)勢及專業(yè)化運營能力，在盈利穩(wěn)定性與出租率表現(xiàn)方面形成顯著競爭優(yōu)勢。然而，區(qū)域市場分化加劇、競品項目沖擊以及存量資產(chǎn)改造壓力等因素，正倒逼行業(yè)加速資產(chǎn)組合優(yōu)化進程，以提升整體資產(chǎn)質(zhì)量與可持續(xù)經(jīng)營能力。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。