北京律師勝訴實(shí)錄：逾期辦證違約金上限無(wú)效，按約獲賠超30萬(wàn)

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)

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在商品房交易中，逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證引發(fā)的違約金糾紛屢見不鮮。北京一起典型案例中，法院對(duì)開發(fā)商設(shè)置的違約金上限條款作出無(wú)效認(rèn)定，判決其按合同約定的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，為同類案件提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林浩（購(gòu)房者）

被告：丙置業(yè)公司（開發(fā)商）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2018 年 10 月，林浩與丙置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定購(gòu)買位于北京市昌平區(qū)的四號(hào)房屋，總價(jià)款 691.13 萬(wàn)元，房屋交付日期為 2020 年 12 月 31 日前。合同同時(shí)約定，林浩委托丙置業(yè)公司代辦不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，丙置業(yè)公司需在購(gòu)房者交齊資料后 12 個(gè)月內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證，逾期按已付房款的日萬(wàn)分之一支付違約金，但補(bǔ)充協(xié)議中載明 “違約金累計(jì)不超過(guò)總房款的 0.2%”（即 1.38 萬(wàn)元）。

林浩依約支付全款后，丙置業(yè)公司于 2020 年 12 月 30 日交付房屋，但因項(xiàng)目總承包商丁建筑公司拒絕配合辦理配套設(shè)施竣工驗(yàn)收備案，導(dǎo)致四號(hào)房屋所在樓棟遲遲未完成首次登記，直至 2024 年 8 月 29 日才辦妥大產(chǎn)權(quán)證，林浩的房產(chǎn)證于 2024 年 10 月 15 日辦結(jié)。

林浩起訴要求丙置業(yè)公司支付 2023 年 7 月 1 日至 2024 年 9 月 15 日的逾期辦證違約金 30.62 萬(wàn)元（按日萬(wàn)分之一計(jì)算），并退還代辦費(fèi) 1200 元。丙置業(yè)公司辯稱，違約金應(yīng)受總房款 0.2% 上限限制，且逾期系第三方原因?qū)е拢唇o林浩造成實(shí)際損失。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

補(bǔ)充協(xié)議中 “違約金累計(jì)不超過(guò)總房款 0.2%” 的條款是否有效？

丙置業(yè)公司能否以第三方原因抗辯逾期辦證的違約責(zé)任？

違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與期間應(yīng)如何確定？

二、案件分析

（一）格式條款的效力判定

丙置業(yè)公司在補(bǔ)充協(xié)議中設(shè)置的違約金上限條款，屬于預(yù)先擬定、重復(fù)使用的格式條款。該條款將逾期辦證違約金限制在總房款的 0.2%，顯著減輕了開發(fā)商的違約責(zé)任 —— 按合同約定的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)，441 天的違約金應(yīng)為 30.62 萬(wàn)元，而上限僅為 1.38 萬(wàn)元，差距達(dá) 22 倍，客觀上限制了購(gòu)房者的索賠權(quán)利，違反公平原則。根據(jù)《民法典》第四百九十七條，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。因此，法院認(rèn)定該上限條款無(wú)效，應(yīng)按合同約定的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

（二）第三方原因能否構(gòu)成免責(zé)事由

丙置業(yè)公司主張逾期辦證系丁建筑公司不配合所致，屬于 “非出賣人原因”。但根據(jù)合同相對(duì)性原則，開發(fā)商與第三方的糾紛不能對(duì)抗購(gòu)房者的合同權(quán)利。合同中雖約定 “非出賣人原因可免責(zé)”，但該條款中的 “非出賣人原因” 應(yīng)限于不可抗力或購(gòu)房者自身原因等情形，開發(fā)商與施工方的合同糾紛屬于其自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于法定或約定的免責(zé)事由，故丙置業(yè)公司仍需承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）違約金的計(jì)算依據(jù)

基數(shù)：林浩已付房款 691.13 萬(wàn)元，雖后期因面積差異有退款，但退款發(fā)生在辦證之后，違約金計(jì)算期間內(nèi)房款基數(shù)應(yīng)為 691.13 萬(wàn)元。

期間：雙方認(rèn)可起算時(shí)間為 2023 年 7 月 1 日，林浩同意計(jì)算至 2024 年 9 月 15 日，共計(jì) 441 天，法院予以確認(rèn)。

標(biāo)準(zhǔn)：合同明確約定逾期辦證違約金按已付房款日萬(wàn)分之一計(jì)算，該標(biāo)準(zhǔn)未超出合理范圍（年息 3.65%），法院予以支持。

（四）代辦費(fèi)的處理

林浩主張退還 1200 元代辦費(fèi)，但法院認(rèn)為，丙置業(yè)公司已實(shí)際履行代辦義務(wù)，且支持的違約金已足以彌補(bǔ)其損失，故對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

丙置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)支付林浩逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金 306172.32 元（6911339 元 ×0.01%×441 天）；

駁回林浩的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）開發(fā)商應(yīng)規(guī)范格式條款的制定

商品房買賣合同中的補(bǔ)充協(xié)議常包含違約金上限、免責(zé)條款等格式條款，開發(fā)商需注意條款的公平性。若條款明顯失衡（如違約金上限過(guò)低），可能被認(rèn)定為無(wú)效。建議在擬定條款時(shí)，確保違約責(zé)任與違約行為的損害程度相匹配，必要時(shí)對(duì)關(guān)鍵條款進(jìn)行加粗提示并向購(gòu)房者充分說(shuō)明。

（二）購(gòu)房者需審慎審查合同條款

購(gòu)房時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注辦證期限、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及上限條款，對(duì)不合理的限制條款可要求開發(fā)商修改。收房后需及時(shí)督促開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，若發(fā)現(xiàn)逾期應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)（如催告記錄、損失證明等），以便維權(quán)。

（三）第三方責(zé)任不能成為開發(fā)商的 “擋箭牌”

開發(fā)商與施工方、供應(yīng)商等第三方的糾紛，屬于其內(nèi)部合同關(guān)系，不能以此對(duì)抗購(gòu)房者的合同權(quán)利。開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，通過(guò)合同約束第三方履行義務(wù)，避免因第三方違約導(dǎo)致自身對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。

（四）違約金的調(diào)整需符合公平原則

法院在處理違約金糾紛時(shí)，會(huì)結(jié)合合同約定、違約方過(guò)錯(cuò)程度、守約方實(shí)際損失等因素綜合判定。對(duì)于明顯過(guò)低的違約金上限，法院可依職權(quán)認(rèn)定無(wú)效并按合理標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，以平衡雙方利益。

本案凸顯了法律對(duì)格式條款的嚴(yán)格規(guī)制，強(qiáng)調(diào)了合同公平原則的重要性。無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都應(yīng)增強(qiáng)契約意識(shí)，通過(guò)規(guī)范的合同約定和積極的履約行為，減少此類糾紛的發(fā)生。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）