向南，再向南！

6月底，陜西鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱陜西鑫陽）在三亞市的土拍交易會(huì)上，以7.32億元的價(jià)格成功摘得26畝的住宅用地。

陜西鑫陽為“恒源系”地產(chǎn)板塊的重要落子，實(shí)控人為榆林礦業(yè)大佬孫俊良，其憑借創(chuàng)立的恒源集團(tuán)多次登上《胡潤全球富豪榜》。

01

8.84億：首富出手

陜西鑫陽買下的是位于三亞市的HP04-06-10地塊。

該地塊位于中心城區(qū)的海坡片區(qū)，具體位置在三亞灣鳳凰路南側(cè)，周邊有海虹路、三亞灣路等道路環(huán)繞。從地圖上看其臨近的樓盤有天正三亞灣壹號(hào)、萬科·三亞灣、三亞灣鳳凰墅等樓盤，價(jià)格在42000元/m2—54000元/m2區(qū)間。

相較于三亞灣32233元/㎡的平均房價(jià)，該地段屬于絕對(duì)的核心版塊，故此也吸引三家地產(chǎn)方參與出價(jià)。

競(jìng)拍數(shù)據(jù)顯示，該地塊的起拍價(jià)格為5.39億元。期間比較有趣的信息是，前12輪加價(jià)三方還都比較穩(wěn)，加價(jià)幅度控制在10萬元以內(nèi)。直到13輪有人直加價(jià)1.25億，使得總價(jià)直接超過6億元，三方的“火藥味”才越來越濃。

最后經(jīng)過20輪的加價(jià)，地塊的總金額達(dá)到7.32億元，被陜西鑫陽成功拿下，顯然該公司對(duì)這塊地志在必得。

光是競(jìng)拍還不夠，拿下HP04-06-10地塊后還有兩個(gè)“附帶條件”。

一是必須建設(shè)配建項(xiàng)目。

公告顯示，該宗地競(jìng)得人還需要配建5個(gè)項(xiàng)目，涉及周邊公園、道路、河道改造等工程，總金額為1.52億元。只有配建項(xiàng)目完工后，對(duì)應(yīng)的商品房才可以進(jìn)行銷售。

這使得該地塊的累計(jì)金額達(dá)到8.84億元，綜合樓面價(jià)達(dá)到20441元/㎡，成為三亞近兩年來“第二大地王”，略低于去年三亞海坡片區(qū)的HP04-07-01/02/03A地塊（21191元/m2）。

二是必須現(xiàn)房銷售。

該規(guī)定并非針對(duì)陜西鑫陽，金融棒棒糖查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該政策是由海南省于2020年3月份提出的政策，其中提及在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

而這對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商的資金提出更多要求，也意味著背靠“恒源系”的陜西鑫陽，擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力。

作為恒源集團(tuán)創(chuàng)始人的孫俊良行事一直相對(duì)比較低調(diào)，相關(guān)資料顯示他于上世紀(jì)90年代，放棄公職從商下海，并成為改革開放后榆林成長的第一批企業(yè)家。

經(jīng)過30多年的經(jīng)營后“恒源系”集團(tuán)已經(jīng)成為一個(gè)橫跨能源、化工、白酒、電力行業(yè)的地方龍頭企業(yè)。例如其參與北元化工（601568）的混改，以二股東的身份持股28.5%，最后北元化工于2020年成功上市。

值得一提的是孫俊良本人還是《胡潤全球富豪榜》的?？?，此前經(jīng)常被冠以“陜北首富”的稱呼。

02

資本南下：重資產(chǎn)是核心

近些年陜北資本著實(shí)買了不少東西，他們的統(tǒng)一特征是偏好重資產(chǎn)，在其南下西安的布局有，表現(xiàn)出兩大特征。

其一瞄準(zhǔn)各地高端酒店市場(chǎng)。

2022年12月，神木市華泰能源投資有限公司接手了西安盛美利亞酒店管理方49%的股份；2023年7月，陜西瑞豐礦業(yè)集團(tuán)（榆林府谷縣煤企）接手了西安凱悅大酒店，成立西安悅來酒管公司獨(dú)立運(yùn)營；2024年1月，幾經(jīng)易主的西安地標(biāo)——君樂城堡酒店被一位來自榆林的李姓煤老板成功拿下……

除了直接收購，西安新建大型酒店的背后也不乏陜北資本的身影。2024年，曲江嘉恒國際商業(yè)綜合體的開發(fā)商，則是手握多家煤礦的神木資本；前不久，“賭王”之女何超瓊領(lǐng)導(dǎo)的信德集團(tuán)與陜北資本合作，在西安高新區(qū)CID推出雅辰酒店及度假村。

事實(shí)上，不僅在陜西。陜北資本們正在全國押注優(yōu)質(zhì)酒店：三亞灣萬嘉度假酒店（2023年5月陜西賽維諾實(shí)業(yè)收購）、香水灣富力萬豪度假酒店（2023年8月納旭源實(shí)業(yè)接盤）、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店（2022年12月蘅遠(yuǎn)投資入主）等濱海五星地標(biāo)收入麾下……

其二持續(xù)押注房地產(chǎn)。

例如陜北的德通集團(tuán)以12.2億元摘得西安航天基地102.33畝土地，泰發(fā)祥實(shí)業(yè)在深圳與一眾國企“搶地”（詳見《》）；2022年9月，同樣是泰發(fā)祥，用7.7億元拿下了位于航天中路與航天東路十字東南角附近的52.23畝地塊……

事實(shí)證明在影視圈集團(tuán)懷念煤老板的時(shí)代，酒店、地產(chǎn)正在為煤老板的到來而歡呼。

如何理解煤老板們的這種偏好，金融棒棒糖想起曾與一位同業(yè)交流時(shí)他的說法：第一代的煤老板們發(fā)家很早，如今的年齡都偏大，很難對(duì)“投科創(chuàng)”產(chǎn)生強(qiáng)烈興趣，在此一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期里，手持地產(chǎn)或酒店自然成為最熟悉的上乘選擇。

但我們也看到了煤老板中的“先鋒派”。

例如泰發(fā)祥旗下管理有限公司已有3支備案基金，管理規(guī)模超20億元；陜北神木的王喜榮，投資1億參與北京創(chuàng)業(yè)板公司東土科技（300353）的定增，獲配934.58萬股。（詳見《》）；

再有煤炭貿(mào)易集團(tuán)“魯爾蒙德”領(lǐng)投了人工智能公司——探知圖靈，意圖探索人工智能技術(shù)在煤炭行業(yè)中相關(guān)場(chǎng)景的應(yīng)用。（詳見《》）

03

房企入瓊：“封關(guān)”倒計(jì)時(shí)

具體到投資海南，陜西的國企和民企是有一定共識(shí)的。

共識(shí)一：三亞房地產(chǎn)具有更高的溢價(jià)以及盈利空間。

最早看上海南地產(chǎn)資源的是陜煤集團(tuán)。2014年，陜煤集團(tuán)通過子公司海南德璟正邦房地產(chǎn)開發(fā)拿下三亞市紅塘灣旅游度假區(qū)地塊，開發(fā)了三亞德璟海長安項(xiàng)目。該項(xiàng)目2016年9月開盤，年底全部售完，入市價(jià)格為18000元/㎡。該小區(qū)價(jià)格最高點(diǎn)為24000元/㎡，7月該小區(qū)二手房掛牌均價(jià)18233元/㎡。

同一時(shí)期，西安曲江新區(qū)新房均價(jià)8948元/㎡，即便是價(jià)格偏高的洋房，均價(jià)也僅11000元/㎡左右。這意味著，在建筑成本大致相當(dāng)?shù)那闆r下，在三亞開發(fā)樓盤的盈利空間要比西安大得多。

共識(shí)二：憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，海南的文旅康養(yǎng)是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這幾次的投資中，三家民營企業(yè)都不約而同選擇了押注康養(yǎng)。其中固然有政策的推動(dòng)：海南2018年全域限購、限制純地產(chǎn)開發(fā)，但背后更多的是押注北方客群的旅居需求。

近十年來，海南游客人數(shù)居高不下。2015年全省接待國內(nèi)游客5335.66萬人次，至2024年達(dá)9720.78萬人次，十年間復(fù)合增長率約6.5%。去的人多，花的錢自然也不少：2024年海南省游客總花費(fèi)2040.14億元，人均消費(fèi)2099元，居全國首位。

除過得天獨(dú)厚的旅游資源，近期“海南熱”還有一個(gè)重要原因：海南自由貿(mào)易港將在2025年底前啟動(dòng)全島封關(guān)運(yùn)作。封關(guān)后，海南作為國際旅游消費(fèi)中心的核心資產(chǎn)，稀缺性將進(jìn)一步凸顯。

從海南省出讓土地宗數(shù)統(tǒng)計(jì)可窺見一斑。

自2018年提出自貿(mào)港建設(shè)后，海南省出讓土地宗數(shù)直線上升。尤其是去年年底海坡片區(qū)HP04-07-01/02/03A地塊，經(jīng)過16個(gè)小時(shí)、1064次叫價(jià)，最終由新疆黑山露天礦控股的海南億和金盛實(shí)業(yè)競(jìng)得。最終成交價(jià)16.17億元，溢價(jià)6億元，溢價(jià)率高達(dá)59.1%。

除了陜西新疆，內(nèi)蒙、山西的能源資本也在紛紛押注海南，想趕在封關(guān)前，搶占自貿(mào)港的核心資產(chǎn)。

資本趨之若鶩的背后，是海南“國際大市場(chǎng)”的建設(shè)：境外貨物、資金等要素進(jìn)入海南可享受零關(guān)稅等優(yōu)惠政策，在島內(nèi)實(shí)現(xiàn)自由流通。此外，98%以上進(jìn)口商品免征關(guān)稅，企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅實(shí)施15%優(yōu)惠稅率。

在陜北能源資本的進(jìn)化史上，海南或是重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)此我們將持續(xù)觀察。